• KDI Journal of Economic Policy
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• 제13권3호
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• pp.55-74
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• 1991

토지문제(土地問題)의 심각성에 대한 사회적(社會的) 합의(合意)에도 불구하고 정부의 개입으로 시정되어야 할 구체적인 정책목표(政策目標)가 무엇인가에 대한 검토(檢討)는 부족한 설정이며, 이를 위해 지가상승(地價上昇)의 원인과 결과에 대한 실증분석(實證分析)을 시도한 예도 찾아보기 힘들다. 본고는 지가상승률(地價上昇率)과 일단의 거시경제변수(巨視經濟變數) 변화율(變化率) 사이에 Granger 개념의 인과관계(因果關係)가 존재하는가를 검증하고 그 현실적인 의미를 살펴보고 있다. 지가상승추세(地價上昇趨勢)를 변화시킬 수 있는 거시변수(巨視變數)는 통화량(通貨量), 민간건설생산(民間建設生産), 주가지수(株價指數)의 변화 등이며, 지가상승이 영향을 미치는 변수(變數)들은 주가지수(株價指數), 실질생산(實質生産) 및 민간건설생산(民間建設生産)의 변화(變化), 사채이자율(私債利子率)로 나타났다. 여기서 포착된 경험적 증거들은 인과관계(因果關係)의 작동경로를 설명하는 이론과 결합되어 발전되어야 할 것이나 우리의 분석결과로부터도 몇가지 정책적(政策的) 시사점(示唆點)을 끌어 낼 수 있다. 무엇보다도, 지가상승(地價上昇)을 거시경제현상(巨視經濟現像)으로 파악하는 것이 필요하며, 거시경제환경이 불안정한 경우 토지조세(土地租稅)와 같은 미시적(微視的) 정책수단(政策手段)이 지가안정 등의 정책목표(政策目標)를 달성하는 데는 뚜렷한 한계가 있다는 것이다. 지가상승(地價上昇)이 물가상승(物價上昇)을 가속화한다는 것도 중요한 점인데 통화긴축(通貨緊縮)과 같은 정책수단이 물가(物價)와 지가(地價)를 모두 안정시킬 수 있다는 점은 다행한 일이다. 또한, 건설생산액(建設生産額) 변화와 지가상승(地價上昇)간의 관계는 적극적인 개발투자(開發投資)가 장기적인 지가안정(地價安定)에도 도움을 준다는 쪽이므로 사회간접자본(社會間接資本)의 확충(擴充), 민간건설(民間建設)의 확대(擴大)가 지속적으로 이루어지도록 해야 할 것이다.

• 한국경영과학회:학술대회논문집
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• 한국경영과학회 1996년도 추계학술대회발표논문집; 고려대학교, 서울; 26 Oct. 1996
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• pp.313-316
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• 1996

주식과 부동산은 각각 금융자산(financial asset)과 실물자산(real asset)의 대표 격으로 투자자들에게 매력적인 투자대상이다. 투자자들은 경제 여건의 변화에 따라 나타나는 두 자산의 수익률 차이를 최대한 이용하려고 노력해 왔다. 흔히들 주가와 지가는 서로 대칭적인 것으로 주가가 오르면 지가가 떨어지고, 지가가 오르면 부동산 시장으로 자금이 몰려서 주가가 떨어지는 것으로 얘기하는 경우가 많으나, 실제로는 동행관계로서 완급차이가 있을 뿐이다. 경기변동 곡선을 따라 경기변동에 민감한 주가가 우선적으로 반응하고 뒤이어 지가가 1년여의 시차를 두고 비슷한 패턴을 보이고 있다. 지금까지 대부분의 논문은 지가결정 모형을 세우기 위한 것으로 주가 이외에도 다른 여러 독립 변수들이 지가에 어떤 영향을 주는지를 연구하였다. 지가가 종속변수로서 여러 가지 실물 경기의 상황에 영향을 받는 것처럼 주가도 역시 다른 경기지표의 영향을 받는다. 그러므로 본 연구의 목적은 과거 30여년간의 우리나라 주가와 지가의 움직임을 통하여 주가와 지가 사이의 인과관계를 규명하는데 있다. 즉 주가와 지가 사이에 일방적인 인과관계가 있어서 주가가 지가에 선행하는지, 혹은 주가와 지가 사이에 상호적인 인과관계가 있는지 실증적인 연구를 통하여 알아보고자 한다.

• 대한공간정보학회지
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• 제20권1호
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• pp.93-99
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• 2012

본 연구는 행정중심복합도시 건설에 따라 이에 편입되는 지역과 그 주변지역을 포함한 공주시를 대상으로 지가의 시공간적 변화패턴을 파악하는데 목적이 있다. 이를 위해 2000년, 2005년, 2010년을 기준시점으로 209개의 동/리별 평균지가를 산출하여 GIS데이터를 구축하였다. 분석방법으로는 크게 3가지 측면으로 구분할 수 있다. 먼저 공간통계기법의 일종인 크리깅 보간에 의한 5년 단위의 지가변화 추이를 파악하였다. 둘째, 동서축과 남북축의 방향별 변화패턴을 알아보기 위해 경향분석(trend analysis)을 실시하였다. 셋째, 시점별 지가중심점의 이동 방향을 살펴보기 위해 지가를 가중치로 하여 가중평균중심점(weighted mean center)을 산출하였다. 그 결과 지목(Land Category)별 지가변화추세는 행정중심복합도시에 편입되는 동부지역에서 높은 성장세를 보이는 것으로 나타났고, 중심점의 이동방향 역시 동북부지역으로 편중되는 현상을 보였다.

• 한국지역지리학회지
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• 제18권4호
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• pp.414-432
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• 2012

지가는 도시의 구조와 변화를 읽어 낼 수 있는 공간 텍스트이다. 본 연구의 목적은 대구시를 대상으로 상세한 공간 및 시간 해상도를 갖는 지가의 시공간적 변화를 탐색적으로 분석하여 공간구조 특성과 변동을 파악하는 것이다. 이를 위하여 1995년부터 2011년까지 2년 단위 표준지 공시지가를 이용하여 지가면(land value surface)을 생성하였다. 시기별 지가분포 및 변동률 패턴을 비교하여 지구적 혹은 국가적 수준의 경기변동 및 정책변화, 국지적 수준의 지역개발과 관련된 의사결정이 도시공간구조 변화에 어떻게 투영되었는지 파악하였다. 또한 음지수모형을 이용하여 도심으로부터의 거리 변수가 지가 분포의 공간적 변이를 얼마나 설명하는지를 분석하여 교외화 추세와 도시구조의 다핵화 경향을 파악하였다. 상이한 수준의 공간 의사결정을 반영하는 지가를 이용한 도시 분석은 도시 내부구조 변화에 대한 보다 상세한 이해를 제공할 뿐만 아니라 도시 및 지역개발 정책을 수립하고 그 영향을 평가하는데 유용한 정보를 제공할 것으로 기대한다.

• KDI Journal of Economic Policy
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• 제14권4호
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• pp.27-49
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• 1992

본호(本鎬)는 지난 몇년간 우리나라 주가(株價) 및 지가(地價)의 급변을 거품현상(現象)으로 해석하는 견해(見解)를 재검토(再檢討)하고 시장기본요인(市場基本要因)의 중요성을 강조하고자 하였다. 자산가격변화(資産價格變化)에 대한 자기실현적(自己實現的) 예측(豫測)에 바탕을 둔 거품이론(理論)으로 최근 우리나라의 주가(株價) 및 지가변동(地價變動)을 설명하기에는 여러가지 제약점이 있다. 지난 몇년간 우리나라 주가(株價) 및 지가(地價)의 급변을 거품현상이라고 주장하는 사람들은 거품의 존재유무(存在有無)에 대한 검증 없이 막연하게 자산가격의 급변 내지는 불규칙한 변동을 거품현상으로 해석하는 경향이 있으며 주가(株價) 및 지관(地慣)의 거품검증을 시행한 경우에도 검증과정에서 여러가지 계량경제학적(計量經濟學的) 문제점을 보이고 있고, 근본적으로는 검증모형(檢證模型)이 잘못 구체화되었다는 오특정(誤特定)(misspecification)의 문제를 안고 있다. 본고(本稿)에서는 지난 몇 년간 우리나라 지가(地價) 및 주가변화(株價變化)를 3저여건(低與件)의 도래와 퇴조에 따른 경제여건의 변화와 시장기본요인의 변화로 설명할 수 있음을 보였다. 우선 실질금리(實質金利), 성장율(成長率) 등 시장기본요인(市場基本要因)의 변화로 우리나라 주가 및 지가변화를 상당부분 설명할 수 있었으며, 다음으로는 이부문(二部門) 일반균형(一般均衡) 자산구성모형(資産構成模型)을 구성하여 유동성(游動性) 및 환율(換率)이 변화할 때 지가(地價)의 과잉변동현상(過剩變動現像)이 발생함을 보였다. 1986~89년간 지가(地價)의 급등(急騰)은 동(同) 기간중(期間中) 엔화절상(貨切上), 원화절상(貨切上) 및 유동성증가(流動性增加)(실질금리(實質金利)의 하락(下落))에 따른 것이며, 90년 이후 지가상승세(地價上昇勢)의 둔화(鈍化)는 동(同) 기간중(期間中) 엔화절하(貨切下), 원화절하(貨切下)로의 반전 및 유동성압박(流動性壓迫)에 따른 실질금리(實質金利)의 상승(上昇)과 밀접히 관련되어 있다.

• 한국GIS학회:학술대회논문집
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• 한국GIS학회 1999년도 추계학술대회 발표요약문
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• pp.59-65
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• 1999

베트남은 1980년대 이후 사회전반에 걸쳐 많은 변화를 겪고 있으며, 특히 경제체제의 변화는 다른 분야에 파급효과를 가져오고 있다. 이와 관련해 토지에 대한 개인의 사용권이 인정되었고 따라서 지가를 효율적으로 산정, 관리하는 시스템이 필요하게 되었다. 본 연구는 이를 위해 다른 나라, 특히 한국의 공시지가 시스템을 연구, 적응하였다. 지가결정요인들은 베트남이 시장경제체제의 도입단계라는 것을 감안하여 선택되었다. 연구결과 지가결정요인 중 몇몇 요소들의 자동추출이 가능하였으며, 지가결정의 위치 요인과 물리적인 요인의 가중치를 GIS 기법을 이용해 결정할 수 있었다. 특히, 주요도로로부터 필지까지의 거리를 직선거리가 아닌 실제 이동거리로 계산하는 방법을 사용하였다. 본 연구는 지가산정을 주요소로 하는 베트남의 부동산정보시스템을 구축할 수 있는 가능성을 제시하였다는 점에서 그 의의가 있다.

• 한국GIS학회:학술대회논문집
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• 한국GIS학회 2003년도 공동 춘계학술대회 논문집
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• pp.523-528
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• 2003

본 연구는 지가의 공간분포 분석(spatial data analysis)을 통하여 합리적인 표준지 선정 방안을 제시하고자 하였다. 우리나라의 경우 개별 공시지가는 표준지 공시지가로부터 비교해서 산정된다. 때문에, 표준지는 개별지의 지가를 산정하는데 편리할 수 있도록 선정되어야 한다. 이를 위하여 표준지를 선정할 때, 개별지의 지가와 토지특성을 고려하여 표준지의 수와 공간적 분포를 결정하여야 한다. 본 연구에서는 지가의 공간적 분포를 해석하기 위하여 군집분석(cluster analysis) 개념을 활용하였다. 이를 통하여 유사 지가구획을 정의하였고, 지가구획의 계층적 해석을 시도하였다. 또한, 군집분석을 반복적으로 수행하고 군집수의 변화에 따른 군집별 지가분포의 특성을 해석함으로써 적정표준지 수를 추정하였다.

• 한국지리정보학회지
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• 제19권1호
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• pp.43-52
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• 2016

지가는 도시의 사회 경제적 특성을 함축적으로 표현하면서 도시공간이 가지는 종합적인 성격을 내포하고 있다. 따라서 지가는 각종 도시개발사업에 의한 공간구조와 지역의 사회경제적 변화를 부분적으로 파악하는 지표로 활용할 수 있다고 할 것이다. 본 연구에서는 도로 개설과 같은 도시의 물리적 공간변화에 따른 지가의 변화를 연구해 보았다. 방법론적으로는 도시공간구조를 종합적으로 해석할 수 있는 공간구문론(Space Syntax)을 도입하여 도로망 형태와 지가와의 관계를 회귀분석으로 파악하고, 도로망 변화에 따른 지가변동을 시뮬레이션 분석해 보았다. 그 결과 도로망의 통합도가 공시지가와 가장 연관성이 높고, 통합도가 높을수록 공시지가가 상승하는 것으로 분석되었다. 다음으로 사례지역에 임의로 도로를 개설하고 통합도를 재 산정한 후, 도로개설에 의한 주변의 지가변동을 예측해 보았다. 이와 같이 본 연구에서 도입한 연구방법이나 결과는 주민들의 관심이 높은 지가 변화를 수월하게 예측 할 수 있는 장점이 있다. 또한 도시재생사업이나 도시개발사업 등과 같은 사업을 시행하기 전에 지가 변화를 미리 예측하여 주민들에게 제시함으로써 주민들의 이해와 참여를 확대하는 등 원활한 사업 추진과 관련 정책수립에 기여할 수 있을 것이다.

• KDI Journal of Economic Policy
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• 제22권1_2호
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• pp.57-138
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• 2000

본 연구는 이론적 모형전개와 자료분석의 두 측면에서 정리될 수 있다. 우선 경제학자들에게 널리 받아들여지고 있는 성장이론을 원용하여 지가의 결정과정에 대한 동태적이고 일반균형적인 접근방식을 제공하고자 하였다. 이를 통해 지가의 높고 낮음을 평가할 때 그 기준이 될 수 있는 변수로는 국민소득 대비 지가총액의 비율을 살펴보는 것이 합리화될 수 있음을 설명하였다. 이와 같은 이론적 배경하에서 우리나라의 경우 이 비율이 선진국 수준(1 내외)에 비하여는 아직도 상당히 높은 상태(3~4 수준)에 머물러 있는 것으로 보이나, 1970년대 하반기(10~12 수준)에 비하여는 크게 하락하였음을 살펴보았다. 본 연구는 이와 같은 상대적 지가하락의 주요한 한 요인으로 그동안 취해져 온 토지관련 실효세율의 상향조정을 검토하였다. 그 결과 국민소득의 10배를 상회할 정도로 크게 부풀려져 있었던 1970년대 하반기의 지가총액이 당시 토지에 대한 실효세율이 사실상 0에 가까웠다는 점에 의하여 상당 부분 설명될 수 있다는 점을 시사하고 있다.

• 한국지역지리학회지
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• 제20권4호
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• pp.409-424
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• 2014

충청권을 대상으로 지가변수를 이용하여 충청지역의 현황과 공간구조를 분석하였다. 충청권의 지가총액은 2013년 12월 현재 950조로 산출되었으며 이는 분석대상의 최초시점인 1980년 147조보다 6.46배의 지가상승이 이루어졌음을 확인할 수 있었다, 1980~2013년까지 지가를 기준으로한 지역의 동태적 공간변화를 분석한 결과 유의미한 공간구조의 변화를 가져온 것은 1980년대뿐이었다. 충청권의 지가를 중심으로 한 중심성 분석의 결과 1980년대에는 충청권의 중심이 세종시의 북동쪽에 위치하였다가 대전권의 지가상승과 더불어 우하향으로 이동하였다, 표준편차거리는 1980년대에서 1990대로 진입하는 과정에 대전을 중심으로 집중화가 일어났으며, 그 이후에는 집중화가 거의 일어나지 않았다.