• 대한공간정보학회지
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• 제23권1호
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• pp.55-63
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• 2015

최근 부동산거래의 투명성과 공평과세의 기반을 마련하고자 부동산 실거래가격의 활용에 대한 필요성이 증가하고 있다. 본 연구는 부동산 실거래가격의 활용과정에서 실거래 미발생지점에 대한 효과적인 가격추정을 위해 실거래 가격 및 고도, 경사도를 통합한 공동크리깅의 적용 가능성을 연구하였다. 이를 위해 경북 영천시의 2012년 1월부터 2014년 6월까지의 실거래 자료를 활용하여 실거래가격을 추정하였으며, 이를 정규크리깅 추정결과와 비교하였다. 추정된 가격과 2,575개 검증 지점의 실거래가격 사이 평균 오차, 평균제곱근오차 등을 분석한 결과 정규크리깅에 비해 공동크리깅 결과가 실거래가 추정과 현실화 측면에서 모두 효과적인 것으로 나타났다. 이는 지가형성에 영향을 미치는 고도, 경사 등의 영향요인이 고려되는 공동크리깅이 실거래가 추정에서 더 효과적임을 보여준다.

• 응용통계연구
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• 제31권2호
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• pp.217-228
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• 2018

부동산 투기근절, 공평과세 목적으로 부동산 실거래 신고제도가 도입된 이후, 정부에서 운영 중인 부동산거래관리시스템에는 연간 약 200만 건의 부동산 실거래 신고자료가 축적되고 있다. 인터넷이 발달하고 정보에 대한 접근성이 높아진 요즘, 부동산 투자에 대한 관심 증가로 부동산 가격정보에 대한 요구도 나날이 증가하고 있다. 하지만 이는 단순히 거래사례에 대한 정보만을 제공할 뿐이라 공동주택 실거래의 경우 동, 호수, 토지건물 실거래의 경우 지번을 개인정보보호 등의 이유로 공개하고 있지 않아 실거래의 위치별 정확한 데이터를 구득하기 어려운 실정이어서 정보의 비대칭성이 여전히 존재하고 이러한 부동산 정보의 특수성이 부동산시장에서의 투기가 근절되지 않는 이유 중 하나이다. 본 논문에서는 축적된 실거래 신고가격 데이터를 활용하여 실거래 미발생 지점에 대한 시세가격 추정 모형을 도출하는 것으로, 부동산 가격이 지리적 위치에 따라 결정되는 특수성을 가지는 것을 고려하여 공간구조가 반영될 수 있도록 공간회귀 모형을 통한 추정 토지 시세가격의 정확도를 살펴보았다.

• 부동산연구
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• 제24권1호
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• pp.7-14
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• 2014

본 연구는 2006년 1월부터 2013년 6월까지의 서울시 아파트 개별 실거래가격에 대한 시공간 자료로 시공간자기상관의 문제를 헤도닉가격결정모형에 의한 통상최소자승법(OLS), 시간효과를 고려한 시간자기회귀모형(TAR), 공간효과를 고려한 공간자기회귀모형(SAR)과 시공간자기회귀모형(STAR)을 이용해 아파트 가격 추정결과를 비교분석하였다. 실증분석결과, STAR모형이 기존의 OLS에 비해 수정결정계수가 약 10% 증가하였으며, 추정오차는 약 18% 감소한 것으로 나타나 시공간효과를 고려했을 때 아파트 가격 추정이 기존모형에 비해 정확함을 알 수가 있었다. STAR모형 분석결과, 아파트 매매가격에 전용면적(-), 아파트연수(-), 저층더미(-), 개별난방(-), 도시가스(-), 재건축더미(+), 계단식(+), 단지규모(+)등이 영향을 주는 것으로 나타났으며 다른 분석방법론과도 대부분 같은 부호를 나타냈다. 시공간자기회귀모형을 이용해 부동산 가격을 추정시 정부 당국자는 부동산시장의 동향을 정확히 파악해 정책을 수립 집행해 정책효율을 높을 수 있고 투자자의 입장에서는 객관적인 정보를 바탕으로 합리적 투자를 할 수 있다.

• 주택과사람들
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• 통권188호
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• pp.20-21
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• 2006

• Journal of the Korean Data and Information Science Society
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• 제27권3호
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• pp.639-651
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• 2016

2016년 1월 19일자로 전부개정 (2016년 9월 1일자 시행)된 "부동산 가격공시에 관한 법률 (이하 부동산공시법)"은 처음으로 "비주거용 부동산 가격공시"제도 도입을 결정하였다. 하지만 현행 비주거용 부동산 과표에 대한 많은 문제 제기에도 불구하고 비주거용 부동산 제도 도입에 따른 방법론이 아직까지 구체화되지 않았고 과표 변경에 따른 정부의 부담으로 그 도입 시기가 연기 될 것으로 보인다. 이에 최근 논의가 활발히 진행되고 있는 현행 공시제도의 실거래기반 공시제도로의 전환과 관련하여 1개 연도 전체 실거래가격을 분석하여 비주거용 일반 부동산에 대한 과세 형평성을 살펴보고 과표에 영향을 미치는 주요 요인이 무엇인지 분석한 연구로 실거래가를 활용하여 비주거용 부동산에 적용한 최초의 연구이다.

• 부동산연구
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• 제27권1호
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• pp.45-57
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• 2017

본 연구에서는 물류부동산의 가격결정에 영향을 미치는 요인에 대하여 헤도닉 가격 모형을 이용하여 분석하였다. 연구의 분석을 위하여, 2006년부터 2015년까지 10년간 경기도지역에서 거래된 물류센터의 실거래 사례를 전수 조사하였다. 또한 매매가격 형성요인으로 건물특성, 경제특성, 투자특성 및 시간특성을 설정하였고, 헤도닉 가격 모형을 활용하여 다중회귀분석을 실시하였다. 분석결과, 첫째, 규모의 경제에 대한 선호도 경향으로 인하여 대형면적의 매매가격이 높게 형성되었고, 둘째, 간접투자의 경우에 더욱 적극적인 투자성향으로 인하여 직접투자의 경우보다 매매가격이 상대적으로 높게 나타났으며, 셋째, 물류센터의 투자에 대한 다양한 노하우를 보유한 외국인투자자가 매매가격을 주도하고 있는 것으로 판단된다. 본 연구를 통하여 물류센터에 대한 투자의사 결정의 판단기준을 제시하고자 한다.

• 부동산연구
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• 제28권4호
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• pp.63-73
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• 2018

본 연구의 목적은 임야 거래가격과 공시지가 적정성에 영향을 미치는 주요 요인을 분석하여 현실에 부합하는 공시지가 결정요인 모색 및 감정평가액 결정의 적정성을 도모하는 데 있다. 본 연구는 서울시 강남 강북권 6개구(區)에 소재한 임야 거래가격 적정성 여부를 독립표본 t-검정분석, 로지스틱 회귀분석의 통계적 기법으로 분석하였다. 분석 결과 지역차이와 형상의 정형여부는 적정거래여부와 무관하였고 비오톱 지정여부, 개발제한구역 여부, 고저의 차이, 보전산지 여부, 이용상황의 차이, 방위 및 접면도로의 차이는 임야거래 적정성에 유의미한 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이를 바탕으로 임야 고유의 독특한 가격형성요인을 면밀히 분석하여 공시지가의 조사 평가에 반영하여야 한다는 함의를 지닌다. 국민경제활동과 밀접한 관련이 있는 임야 감정평가는 시장참가인들이 중시하는 임야가격형성요인을 반영할 필요가 있다. 본 연구를 통해 제시된 임야 적정거래 여부와 관련된 변수들은 향후 임야 거래질서정착과 시장 안정화 지표로 적용되기를 기대한다.

• 정보처리학회논문지:소프트웨어 및 데이터공학
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• 제12권9호
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• pp.419-430
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• 2023

대체 불가능 토큰 (NFT: non-fungible Token)은 분할할 수 없다는 고유한 특징을 가지고 있다. 현재 NFT는 디지털 콘텐츠에 대한 소유권 증명 이상의 용도가 명확하지 않고, 토큰의 유동성이 거의 없으며, 이로 인한 가격의 예측이 어렵다. 현실에서의 부동산은 대개 가격이 매우 높은 특징으로 인해 투자 진입장벽이 매우 높다. 현물 부동산을 NFT 화하고, FT (fungible token)으로 분할하면 유동성의 증가, 접근성의 증가에 따른 투자자 커뮤니티 볼륨의 증가를 기대할 수 있다. 본 논문은 일반 투자자들이 개별적으로 구매하기 어려운 현물 부동산을 대량의 FT로 분할하고 이를 Black Litterman 모델 기반의 Portfolio 투자 인터페이스를 통해 투자할 수 있는 시스템을 설계하고 구현하였다. 이를 위해, 현물 부동산을 담보로 페깅하고, 보안적으로 안전한 블록체인인 NFT로 발행한다. 상시 변경되는 부동산 가격을 모니터링하기 위한 오라클을 사용하여, 외부 부동산 정보를 블록체인에 반영할 수 있도록 하였다. 현물 부동산 가격을 그대로 유지하고 있는 NFT를 낮은 가격의 대량 FT로 분할함으로써, 큰 유동성을 제공하고 가격 변동성 제한을 두었다. 이를 통해, 높은 가격으로 인해 투자하기 어려웠던 일반 소액 투자자들이 쉽게 투자할 수 있도록 하였다. 또한 소액 투자로 여러 개의 복수 현물 부동산에 투자하기 위한 효과적인 포트폴리오 구성을 위한 자산 포트폴리오 인터페이스를 구현하였다. 이는 Black Litterman 모델을 활용하여, 다수의 현물 부동산 NFT에 대한 투자 비율을 최적화할 수 있는 목적을 가진다. 전체 시스템은 Solidity 언어로 작성한 smart contract, Flask 웹 프레임워크, 공공데이터포털의 "국토교통부_아파트매매 실거래자료 Open API"를 활용하였다.

• 한국건축시공학회지
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• 제22권1호
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• pp.81-90
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• 2022

전국 공동주택 매매가격이 상승하고 중소도시 지역이 투기과열지구 및 조정대상지역 으로 선정되었다. 그리고 세금정책은 부동산 가격안정화를 위해 꾸준히 변화 되고 있다. 본 연구는 세금정책이 중소도시 공동주택 매매가격에 미치는 영향에 대한 기초적인 분석을 목적으로 한다. 본 연구는 준공년도가 1990년 이후 2015년 이전의 대전지역 공동주택을 선정하였다. 또한 세금정책을 증세와 감세를 기준으로 하여 규제정책과 완화정책으로 나누어 공동주택 매매가격 변동에 대하여 전후 1년의 단기적 차이를 분석한다. 또한 본 연구는 부동산 정책이 발현된 시점과 대전지역 공동주택 실거래가를 분석 대상으로 설정하였고, NPV 기법 및 T-Test 결과를 통해서 세금정책과 공동주택 매매가격의 상관관계를 분석하였다. 연구의 결과 대부분의 세금정책 발현시점에서 단기적으로는 공동주택 매매가격의 변화를 확인할 수 있었다.

• 디지털융복합연구
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• 제20권3호
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• pp.231-240
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• 2022

본 연구는 복합상업시설이 인근 아파트 가격에 미치는 영향을 헤도닉 가격모형으로 실증분석하였다. 연구의 공간적 범위는 수도권 2기 신도시 중 판교에 위치한 H 백화점의 도보 생활권역으로 하였고, 시간적 범위는 2020년, 1년간으로 하였다. 종속변수는 아파트 실거래 가격이며, 독립변수는 주거 특성과 단지 특성 및 지역 특성으로 하였다. 분석 결과, 전용면적과 거래 층, 고속도로 진입로와의 거리는 아파트의 가격에 정(+)의 영향을 미치며, 경과년도는 부(-)의 영향을 미쳤다. 그러나, 대단지 여부는 아파트 가격에 거의 영향을 미치지 않았고, 복합상업시설에서의 거리는 아파트 가격과 부(-)의 관계로 나타나 복합상업시설에서 멀어질수록 아파트 가격이 감소함을 보였는데, 그 영향력이 지하철역과의 거리가 아파트 가격에 미치는 영향력에 비하여 훨씬 크게 나타났다. 이는 아파트 가격 영향요인과 그 영향력의 크기가 신도시 지역과 기존의 대도시 지역에서 서로 다르게 나타난다는 점을 확인해준다.