• 지역연구
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• 제40권1호
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• pp.89-110
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• 2024

리츠는 부동산 운용과 매우 밀접한 관련이 있으나, 그동안 리츠자산 입지를 분석한 선행연구는 부재하다. 이에 본 연구는 리츠자산들의 공간정보를 활용하여 그 입지특성을 규명하고자 리츠자산의 입지특성을 두가지 측면에서 분석하였다. 첫째, 리츠자산이 분포하는 도시 유형특성을 분석하였고, 둘째, 리츠자산이 분포하는 용도지역 특성을 분석하였다. 유형별 리츠자산이 분포하는 도시특성을 분석한 결과, 수도권의 경우, 리츠자산 입지도시 비율과 리츠자산 입지강도(도시당 리츠자산개수) 모두 광역시>대도시>중소도시 순의 도시 위계별 입지특성이 있는 것으로 분석되었다. 비수도권의 광역시와 대도시의 경우, 리츠자산 입지도시비율이 수도권과 유사한 경우도 있으나 리츠자산 입지강도는 수도권 대비 현저하게 낮은 것으로 분석되었다. 유형별 리츠자산의 분석결과, 주택리츠 자산은 구도심 상업지역과 신도심 주거지역에 입지경향이 강하고, 오피스리츠 자산은 서울시 특정 상업지역에 입지가 편중되는 특징이 있으며, 리테일리츠 자산은 구도심 역세권 핵심 상업지역 중심으로 입지하고 있다. 그리고, 물류리츠 자산은 권역내 물류 핵심거점 도시를 중심으로 관리지역 입지경향이 높은 것으로 나타났다.

• 한국경제지리학회지
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• 제22권1호
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• pp.36-51
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• 2019

본 연구는 일본의 임대주택 리츠의 운영 및 자산관리를 중심으로, 임대주택 리츠의 특성을 분석함으로써, 국내의 임대주택 리츠의 효과적 활용에 대한 시사점을 도출하는 것을 목적으로 한다. 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 일본의 경우 임대주택 리츠는 영리에 기반한 민간에 의해 투자 운영되고 있으며, 도심의 소형 임대주택을 틈새시장으로 하여 활성화되어 있다. 특히, 부동산회사를 스폰서로 한 스폰서드 리츠 구조를 활용하여, 리츠의 신뢰성과 전문성, 그리고 영속성을 확보하고 있다. 이는 일본에서는 기업형 임대주택의 공급 및 운영에 대한 인프라가 잘 갖춰져 있기 때문에 가능하다. 이러한 분석 결과를 토대로, 국내 임대주택 리츠의 효과적 활용 방안으로 민간투자 활성화 방안, 리츠의 공신력을 제고하기 위한 스폰서드 리츠의 활용 방안 등을 도출하였다.

• 디지털콘텐츠학회 논문지
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• 제10권4호
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• pp.579-585
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• 2009

Tyrtshnikov[9]의 연구에서는 토플리츠 선형시스템에서 토플리츠 선행조건으로 일반해를 구하는 방법들을 제시하고 있다. 또한 대칭 토플리츠 행렬에서의 선행조건 행렬을 선택하는 방법도 소개 하였다. 본 연구는 토플리츠 시스템에서 새롭게 선행조건 찾는 방법을 소개하고 있으며, 선행조건행렬들의 분석을 통해 대칭 토플리츠 행렬의 고유값들과 대칭 토플리츠행렬로 부터 생성된 선행조건행렬의 고유값들이 매우 근접하다는 결과를 나타내고 있다. 즉, 선행조건시스템 $C_0^{-1}T$의 고유값들은 1에 모두 접근하게되면, 선행조건 시스템의 수렴속도는 superlinear이다. 본 연구에서 생성된 선행조건행렬 $C_0$은 선행조건시스템의 superlinear의 수렴속도로 계산하게 된다. 또한 토플리츠 행렬은 이미지 프로세싱이나 시그널 프로세싱에서 많이 응용되고 있으므로 본 연구에서 개발한 선행조건행렬로부터 다양한 응용성을 높일 수 있다. 본연구의 또 다른 특징은 토플리츠 행렬의 중요한 성질을 보존하면서 선행조건행렬을 생성하였다.

• 한국건설관리학회논문집
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• 제11권5호
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• pp.41-52
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• 2010

리츠는 주식시장에 상장되어 있으면서 부동산 개발을 위한 자금조달의 성격과 부동산에 투자하는 특징도 있으므로, 주식 시장과 건설 및 부동산시장과 관계가 있을 것으로 예상할 수 있다. 본 연구에서는 리츠와 주식시장, 건설 및 부동산 경기와 관계된 지표들을 시계열 분석하여, 리츠와의 영향관계를 분석하였다. 시계열 분석은 백터자기회귀모형과 백터오차수정모형을 사용하였으며, 다음의 세 부분으로 분류하여 분석하였다. 첫째, 리츠와 건설 코스피 지수와의 관계를 분석한 결과, 건설 코스피 지수가 리츠에 영향을 주는 것으로 분석되었다. 둘째, 리츠와 건설경기 동행지수인 건축착공면적, 부동산 경기 지수인 오피스 임대지수와 주택매매가격지수와의 관계를 분석하였다. 각 지표들은 서로 인과관계는 없는 것으로 분석되었지만, 리츠와 주택매매가격지수는 서로에게 영향을 주는 것으로 분석되었다. 셋째, 리츠와 건설경기 선행지수인 건축허가면적의 관계를 분석하였다. 두 지표는 서로 인과관계가 없는 것으로 분석되었지만, 건축허가면적이 리츠에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 본 연구를 통해 리츠는 주식시장과 주택경기, 건설경기 선행지표인 건축허가 면적에 영향을 받지만, 건설경기 동행지표인 건축착공면적과 오피스 임대지수에는 상대적으로 영향을 작게 받는 것으로 분석되었다.

• 지적과 국토정보
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• 제44권2호
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• pp.209-230
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• 2014

2002년 최초 도입된 한국의 부동산투자회사(이하, 리츠)는 크게 3가지 형태가 있다. 한국거래소에 상장된 각각의 리츠는 그 특성이 다르지만 모두 부동산투자회사 종목으로 분류된다. 현행 "부동산투자회사법"은 그 개별 특성을 반영하지 못하고 일률적으로 적용되고 있다. 일부 리츠는 입법취지와는 달리 상장폐지되어 투자자의 투자손실을 야기하는 등 개별 리츠에 따라서는 법제도 운영이 적절하게 이뤄진다고 보기 어려운 일이 발생하였다. 본 연구는 부동산투자회사의 사업타당성 측면에서 동제도의 활발한 운용지원 방안 마련을 목적으로 한다. 부동산 개발 관련 부동산금융기법으로서 PF 평가분석시스템을 개선하여 리츠사업 타당성을 제고시킴으로써 리츠부문 활성화를 위한 정책방향을 제시한다. 리츠 관련 정책은 리츠회사 종류에 따른 차이를 고려하지 않은 일괄적인 제도 운영으로 부동산 시장을 주도하지 못하고 시장상황에 따라 대응하는 대증처리방식으로 운용되어 왔다고 할 수 있겠다. 리츠를 활용한 부동산금융의 고도화를 통하여 건설자금의 원활한 흐름과 상장된 리츠종목에 대한 일반투자자의 적정한 투자를 위한 정책이 실현되어야 할 것이다. 본 연구 결과는 시중부동자금의 투자흐름을 적절하게 유도하고 간접금융투자의 활성화를 위한 부동산 관련 정책에 반영하기 위한 정책 기초자료로 활용하고자 한다.

• 한국경제지리학회지
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• 제21권3호
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• pp.231-253
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• 2018

본 연구는 미국의 부담가능주택 리츠의 사례를 중심으로, 주거복지의 확충을 위해 자본시장을 활용하는 방안을 모색하는 것을 목적으로 한다. 본 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째로, 미국에서는 주거복지 정책의 기조를 민간사업자를 통한 부담가능주택의 공급으로 전환하고 있으며, 이들 위한 LHITC 프로그램 등 다양한 지원 제도를 운영하고 있다. 둘째로, 이러한 제도적 기반 하에서 부담가능주택 공급을 위한 자본시장의 활용이 적극 이루어지고 있으며, 특히 CDT, AIMCO 등 부담가능주택 리츠를 통한 부담가능주택의 공급 사례를 확인할 수 있다. 셋째로, 국내에서 부담가능주택 리츠를 통한 자본시장 활용 방안으로 공공주도형 부담가능주택 리츠 모델과 민간주도형 부담가능주택 리츠 모델을 제안하였다. 마지막으로, 부담가능주택 리츠의 자본시장 활용을 활성화하기 위한 정책적 개선방안을 도출하였다.

• 한국경제지리학회지
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• 제16권2호
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• pp.275-292
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• 2013

이 연구는 부담가능주택을 중심으로 주거복지의 확충을 위한 리츠의 활용 방안을 모색하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 첫째로, 국내의 주거복지 정책의 현황과 문제점을 살펴보고, 둘째로, 미국에서 주거복지를 위한 자본시장의 활용제도들을 살펴보고, 미국의 부담가능주택 전문 리츠 사례를 분석하고, 셋째로, 이를 토대로 국내에서 부담가능주택 확충을 위한 리츠의 활용 방안과 정책적 개선방안을 모색한다. 미국에서는 주거복지 프로그램 실행과정에서 자본시장의 활용하기 위한 다양한 제도적 기반들이 마련되어 있으며, 이러한 기반 속에서 Community Development Trust와 같이 부담가능주택 전문 리츠가 운영되는 사례를 확인할 수 있었다. 이러한 방안은 국내에서도 활용 가능성이 있으며, 이에 따라 부담가능주택의 확충을 위해 투자형으로 위탁관리리츠를 활용하는 방안과 융자형으로 부동산펀드(부동산투자신탁)을 활용하는 방안을 모색하였다. 또한, 이러한 방안이 실효성을 가지기 위한 정책적 개선방안으로, 부담가능주택의 개념과 기준을 마련하고, 민간의 비영리 지역개발조직과 지역개발금융기관(CDFI)을 육성하는 방안 등을 제시하였다.

• 한국건설관리학회논문집
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• 제11권2호
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• pp.54-63
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• 2010

국내 외 경기 침체의 영향으로 국내 건설업체들은 자금조달의 어려움을 겪고 있다. 이러한 경기 침체기에 자금의 유동화와 건설경기의 활성화를 촉진할 수 있는 리츠 제도가 2001년에 도입되어 점차 확대되고 있지만, 비슷한 시기에 도입한 다른 나라에 비해 성장속도 및 시장규모가 작은 편이다. 본 연구에서는 리츠의 활성화를 위하여 보다 높은 수익률 확보를 위한 포트폴리오 구성 방법으로, 마코위츠 포트폴리오 선정 모형을 적용한 리츠 투자 포트폴리오 구성 방법에 대해 제안하고자 한다. 주요 내용은 다음과 같다. 첫째, 2007년 7월 3일부터 2008년 7월 21일까지의 투자분석기간 동안 마코위츠 모형을 적용한 리츠의 투자결과와 비교대상 리츠들의 평균 수익률을 비교하여 수익률 향상정도를 분석하였다. 그 결과 마코위츠 모형을 적용한 수익률이 비교대상 리츠들의 평균 수익률보다 약 10% 높게 나타났다. 둘째, 기존 수익률의 자료 수집기간과 포트폴리오 교체주기에 대한 민감도 분석을 하여, 최적의 수익률을 나타낼 수 있는 자료 수집기간과 포트폴리오 교체주기를 도출하였다. 수익률 자료 수집기간이 6개월 일 때 비교대상 리츠들의 평균 수익률보다 마코위츠 모형을 적용한 수익률이 약 16% 높게 나타났으며, 포트폴리오 교체주기를 2주 간격으로 설정하였을 때는 약 11% 높게 나타났다.

• 한국산학기술학회논문지
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• 제17권11호
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• pp.66-79
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• 2016

최근 리츠 인가의 증가로 대두되는 사안은 경영활동에 드는 자금을 어떻게 조달하는지와 투자 자금을 효율성 있게 운용함으로써 기대 수익률과 경영 극대화를 목표 설정에 맞게 실현될 수 있는지 대한 문제로 귀결되는 듯하다. 이에 본 연구는 국내 리츠가 운용된 2002년부터 2015년(2007~2009년, 글로벌 금융위기 기간의 파급효과 기간은 제외하였음)까지 리츠의 사업현황, 투자, 재무 등 경영 전반에 관련 자료를 구축하여 투자 유형별 특성을 분석하고 리츠의 부채비율에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 분석결과 리츠의 최대주주 성향이 법인, 연기금, 공제회, 은행, 증권, 보험 등의 비중이 높게 나타나며 최근 최대주주와 주요주주의 비중이 상승하고 있다. 리츠 투자에서 기관투자자 역할이 증대되면서 기관투자자가 리츠성장을 견인한 것으로 보인다. 기관투자자에서 자주 목격되는 동시 투자자에게 다른 금융기관보다 더 높은 이자율을 지급된 것으로 분석되어, 리츠가 동시투자자에 대하여 유인과 보상을 병행한 것으로 판단된다. 부채비율과 관련 변수 간의 영향요인에 대하여 다중회귀분석을 수행한 결과 부채비율이 수익성과는 음(-)의 관계를 맺어 자본조달순위이론을 지지하며, 투자기회(성장성)는 음(-)의 관계, 자산 규모와는 양(+)의 관계를 맺어 상충이론을 따르는 것으로 분석되었다. 이와 같은 연구결과는 국내 리츠가 공모형 리츠보다는 사모형 리츠 위주로 운용되고 있어 타인자본 조달 시 주식시장의 자금조달보다는 유형자산(대부분 부동산)의 담보에 의한 차입으로 운영되고 있는 리츠시장을 반영한 것으로 보인다. 또한, 글로벌 금융위기 이후 타인자본을 리츠 사업에 적극적으로 활용하고 있으며, 최대주주의 비중과 성향, 투자상품에 따라 부채비율이 결정되고 있음을 보여준다.

• 한국건설관리학회논문집
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• 제14권1호
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• pp.23-31
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• 2013

서브프라임 금융위기 이후 주택시장이 침체되면서 2000년대 초반과 같이 주택투자로 고수익을 올릴 수 있는 시기는 앞으로 찾아오지 않을 가능성이 이제 점차 높아지고 있다. 이에 따라 과거 고수익의 원천이 되었던 부동산 시장은 점차 수익형 부동산 등 안정적 수익을 획득할 수 있는 투자시장으로 변모하고 있다. 이에 따라 대표적인 간접투자상품인 리츠의 시장규모는 더욱 커질 것으로 판단된다. 그러나 아직까지 리츠시장은 일반적인 주택투자시장 및 금융시장보다 훨씬 더 그 성장이 미미한 실정이다. 하지만 포트폴리오 이론을 토대로 한 위험관리의 중요성이 투자의 매우 중요한 개념을 자리잡고 있는 바 리츠의 안정적인 수익 창출은 포트폴리오의 위험관리에 효과적일 것으로 판단된다. 이러한 관점에서 본 논문에서는 주식시장의 다양한 업종들 중 상대적으로 안정적인 수익을 확보할 수 있는 리츠가 포트폴리오에 편입되었을 때 위험 분산 효과를 실증분석하는 것을 목적으로 한다. 분석결과에서 확인할 수 있듯이 대표적인 경기방어주인 음식료업종과 마찬가지로 리츠업종 역시 전체 시장을 나타내는 코스피와 상관계수값이 상대적으로 낮은 것으로 나타났으며 최소분산포트폴리오로 구성했을 경우에도 표준편차가 매우 낮게 나오는 등 음식료업종과 같이 투자포트폴리오에 편입했을 경우 위험분산 효과를 기대할 수 있을 것으로 판단된다. 투자시장은 향후 미래의 불확실성에 따라 항상 위험을 감수해야 함에 따라 위험 대비 수익이 어느 정도인지가 매우 중요하다. 이러한 관점에서 리츠를 활용하여 포트폴리오를 구성할 경우 위험분산 효과를 획득할 수 있는 바 충분히 그 투자 효용성을 가지고 있을 것으로 판단된다.