• 한국건설관리학회논문집
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• 제19권4호
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• pp.34-42
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• 2018

공동주택은 국민 대다수가 선호하는 대표적인 주거양식으로 자리매김한 반면, 완공된 공동주택의 기초 골조 설비 마감 및 조경 등의 수많은 구조체와 마감재에서 균열 침하 파손 누수 결로 및 탈락 등의 다양한 결함이 발생하여 하자없는 신축 공동주택을 원하는 입주자와 하자가 발생하는 것은 불가피하다고 주장하는 사업주체간에 분쟁이 지속적으로 발생하고 있다. 이러한 하자분쟁은 입주자와 건설업체 모두에게 경제적 손실을 발생시킨다. 이러한 관점에서 본 논문에서는 하자분쟁사례를 활용하여 공종별 각 보증기간의 하자보수 빈도 및 비용을 분석하고, 이를 종합하여 공종별 각 보증기간의 하자보수위험을 평가하여 하자보수보증금 산정에 대한 시사점을 도출하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 본 논문에서는 준공 이후 10년 이상된 공동주택 하자분쟁사례 32건, 5337개의 하자아이템을 활용하여 공종별 각 보증기간의 하자보수위험을 평가하였다. 하자빈도와 하자비용을 종합하여 공종별 하자보수보증기간의 하자비용을 분석한 결과, 철근콘크리트공사와 마감공사의 하자위험이 매우 높은 것으로 파악되었다. 이는 결국 하자보수보증금이 일률적으로 연차별로 배분되어 있는 것에 문제점이 있음을 나타낸다. 또한 하자보수보증금의 경과년수에 따른 반환비율과 경과년수에 따른 하자위험을 비교한 결과, 기존 반환비율에 대한 조정이 필요할 것으로 나타났다.

• 한국건설관리학회논문집
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• 제11권1호
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• pp.29-37
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• 2010

최근의 공동주택 마감재는 고급화 다양해지고 있으며, 그 종류는 기하급수적으로 증가 하고 있다. 또한 공동주택 사업 초기의 마감재 디자인 설계 및 대안 선정 단계에서 수많은 마감재 정보가 생성, 변경 되고 있다. 그러나 초기단계에서 마감재정보들은 체계적으로 관리되지 못하고 있는 실정이고 이는 마감재 원가 관리의 문제점으로 작용하고 있다. 이에 본 연구는 공동주택 프로젝트 초기 단계에서 발생되는 마감재 정보를 관리하기 위한 방안으로 원가기반의 정보관리 시스템을 제안하였다. 제안된 시스템을 구축하기 위하여 시스템의 개념 및 구성을 통하여 정보관리 시스템을 설계 하였다. 마감재 정보 초기값 구축, 대안별 정보관리, 원가고정 또는 원가변경의 조건별 마감재 선정 시나리오를 설정한 후 프로젝트 관리자, 인테리어 디자이너, 시공자등 프로젝트 참여자 측면에서 활용할 수 있으며, 참여자간 의사를 조정할 수 있는 원가기반의 마감재 정보관리 시스템의 프로토타입을 구현 및 적용하였다.

• 한국건설관리학회논문집
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• 제16권4호
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• pp.3-11
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• 2015

우리나라 주택공급은 주로 민간에 의한 선(先) 분양 아파트 개발사업 형태가 주로 이루고 있다. 선 분양 개발사업은 분양을 통해 사업비를 충당한다는 점에서 초기 계약률과 분양가격은 매우 중요함에도 연구의 축적은 미흡하며, 계약률과 분양가격 간의 관계를 고려한 연구는 이루어지지 않았다. 이에 이 연구는 분양가격과 초기 계약률간의 관계에 중점을 두고 분양사업계획 수립시 초기계약률을 고려한 합리적 분양가격을 책정하기 위한 분석을 수행하였다. 분석결과 지역 내 합리적 분양가격 수준보다 높거나 낮게 책정되면 초기계약률이 낮아진다. 따라서 사업주체가 분양가격을 책정하는 경우 초기계약률을 고려한 합리적 분양가격을 책정할 필요가 있다. 그리고, 초기계약률에 영향을 미치는 요인은 분양가격, 학교입지, 근린공원, 건폐율, 판상형 비율, 건설사 순위 등으로 나타났다. 이들 변수 중에서, 입지와 관련한 요인은 고정적이고 사업자의 노력으로 개선하기 어려운 사항이다. 입지 이외의 사업주체가 노력으로 해결할 수 있는 변수로는 분양가격의 책정, 건폐율이나 판상형 비율, 건설의 브랜드 등이라고 할 수 있다. 또한 사업계획 수립시 어떠한 건설사를 통해 어떤 주택을 건설하느냐는 사업의 성패를 결정하는 데 중요한 요인임을 확인하였다. 연구결과를 종합해보면, 사업주체가 분양가격을 책정하는 경우 지역에서 선호하는 특성을 합리적으로 고려하여 가격을 책정할 필요가 있으며, 연구에서 확인한 바와 같이 지역에서 적절한 분양가격과 초기계약률 간의 관계를 토대로 적절하게 분양가격을 책정하게 된다면 사업실패의 리스크를 줄이는데 기여할 수 있을 것으로 기대된다.

• 한국건설관리학회논문집
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• 제7권4호
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• pp.69-77
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• 2006

지난 1-2년간 서울의 강남 재건축 아파트 단지 및 분당, 용인을 중심으로 진행된 주택가격 폭등 현상이 정부의 잇단 주택안정대책 발표 이후 급속히 진정되고 있다. 정부의 강력한 정책의지에 따라 무분별하게 추진되던 재건축사업이 상당기간 침체될 것으로 예상되며 이에 따라 그 대안으로 등장한 리모델링의 활성화가 예상되고 있다. 그럼에도 불구하고 리모델링에 비해 재건축을 선호하는 경향이 강한 것에는 공동주택의 유지관리에 대한 비효율성으로 인한 문제점도 상당히 작용하고 있다고 보여진다. 이에 본 연구는 전문가를 대상으로 설문조사를 실시하고 이를 AHP 기법을 적용하여 유지관리의 결정식을 제시하였다. 또한 효율적인 유지관리가 될 수 있는 방안을 보수보강 기법 선정, 유지관리 실적의 시스템화, 효율적 관리 체계구축 등을 통해 제시하고 이에 따른 기대효과를 언급하였다. 이를 통해 현재의 유지관리 체계 수립 및 이행 기준을 합리적으로 마련하는데 일조할 것으로 사려된다.

• 한국건설관리학회논문집
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• 제20권4호
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• pp.22-33
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• 2019

정부에서는 공동주택 노후화 문제에 대응하여 공동주택 리모델링 활성화를 위한 법과 제도를 꾸준히 개정 발전시켜왔다. 그러나 이러한 노력에도 불구하고 아직까지 세대수증가형 리모델링은 활성화되지 못하고 있다. 그 이유로 다양한 문제점이 있지만, 본 연구에서는 리모델링 사업 초기단계에 합리적인 사업성 분석과 의사결정을 위한 도구가 없다는 문제점에 주목하여 리모델링 사업성평가 모델을 제시하였다. 일반적으로 사업성(수익성) 판단은 리모델링 설계안 도출 이후에 이루어지기 마련인데, 리모델링 사업을 추진하기 위한 의사결정은 초기 추진위 단계에서 결정되기 때문에 기획단계 사업성 분석 모델이 필요하다. 이에 따라 기존의 단지정보와 자문 및 연구를 통해 도출한 리모델링 사업변수들을 이용하여 공사비, 사업비, 금융비, 일반분양수입비를 산출하였고, 이를 활용하여 투자수익률과 조합원 분담금을 개략적으로 산출할 수 있는 알고리즘을 개발하였다. 또한 개발된 초기단계 사업성 분석모델을 3개의 기추진 사례에 적용하여 모델의 적용성을 검증하였다. 비록 3개의 사례에 적용하였으나, 모델의 예측값과 실제 사례값의 오차는 5%이하로 본 모델의 적용성은 상당히 높다고 볼 수 있다. 향후 사례수를 늘려가면서 모델의 적용성을 높여간다면 실무에서 활용 가능한 유용한 tool이 될 수 있을 것으로 판단된다. 본 연구에서 개발된 개략 사업성 평가 모델은 입주민들의 빠른 의사결정을 지원하여 원활한 사업추진이 가능하게 할 것이며, 모델이 지역별로 다양하게 적용된다면 세대수증가형 리모델링사업 가능단지들의 규모를 파악하고 이를 지원하는 지자체의 정책 수립에도 기여할 수 있을 것으로 기대한다.

• 한국건설관리학회논문집
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• 제7권2호
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• pp.62-70
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• 2006

최근 건축물이 사용성, 효율성, 규모 측면에서 다양하게 변화함에 따라 건설공사의 품질은 더욱 중요하게 인식되고 있다. 1962년에 도입된 감리제도는 공공부문에서는 발주자의 위임을 받은 공사감리자에 의해 공사단계에서 확인 또는 지시로 목표품질을 확보하고자 정부는 1994년에 건설기술관리법 개정을 통해 책임감리제도를 도입하였고, 민간부문 중 공동주택의 부실공사를 방지하고자 주택건설촉진법을 개정하여 공사감리제도를 강화하는 등 공사관리의 효율성과 품질의 향상을 가져왔다. 도심기능의 재정비를 위한 차원에서 재개발 사업의 한가지 유형으로 고층화된 주상복합건물이 도입되면서 여러 형태적 사회적 요구에 따른 제도적 변화가 지속되어 왔다. 정부는 주택시장 안정을 위해 300세대 이상의 주택을 건설하는 경우 해당 주상복합건물에 대해 주택법을 적용하도록 관련 법령을 개정하였다. 그러나 이러한 관련법령의 개정사항은 건축법에 의한 감리대상 건축물 중 일부에 한정되어 왔다. 따라서 현행 감리관련 법령 및 제도는 고층화 추세에 따라 다양하고 복잡한 주상복합건물의 공사진행 과정을 효과적으로 감리하기에는 미흡하다고 할 수 있다. 이에 본 연구는 기존 감리제도에 관한 연구와 공사참여자 및 입주자의 설문조사를 바탕으로 주상복합건물의 감리제도의 개선방안을 제안하고 그에 따른 기대효과를 제시하였다.

• 한국건축시공학회지
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• 제12권3호
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• pp.257-265
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• 2012

공동주택 건설사업에서 건설사들은 다수의 프로젝트를 동시에 수행하고 있으며, 최적의 공정관리와 자원투입으로 프로젝트의 현금흐름을 정확히 예측하는 것은 합리적 자금운용과 경쟁력 향상을 위하여 필수적이다. 기존의 현금흐름 예측 방법은 수입과 지출요소의 차이가 크게 발생하여 정확성이 낮아졌다. 본 연구는 K 건설사의 공동주택 공사관리 실태를 조사하여 현금흐름 예측의 문제점을 파악하였다. 기존의 원가관리 시스템의 개선을 위해 업무프로세스와 공사관리 시스템의 통합이 필요하였다. 현금흐름 예측모델 구축을 위해 수입과 지출요소 및 지출방법 등을 종합 현금흐름 예측창에 표시하였다. 또한, K사의 실시간 손익실행금액과 매출기성을 산정할 수 있는 TO-BE 업무 모델을 구축하여, 수입과 지출의 부정확한 요소를 배제한 현금흐름 예측 모델을 제안하였다.

• 한국건설관리학회논문집
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• 제7권2호
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• pp.138-147
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• 2006

건설업은 타산업, 특히 제조업 분야와 비하여 시장구성이 분절적이며 시장상황의 변동이 지극히 유동적이다. 그간 많은 연구자들이 기존의 비용예측 기법들을 통해 이러한 건설부문의 특성을 반영, 그 예측력을 높이기 위하여 많은 노력을 경주해오고 있다. 본 연구에서는 공동주택 비용투입 형태를 예측함에 있어서 사례기반추론(Case-Based Reasoning : CBR)을 이용, 기존 사업에 대한 실적데이터를 활용함에 있어서 유사한 프로젝트를 일정기준에 의하여 선별, 해당 비용정보만을 참조하여 향후 비용투입을 예측함으로써 그 정확도를 향상시키고자 하였다. 비용예측모델의 정확도를 제고하기 위해 비교 프로젝트간의 유사성을 비교함에 있어서, 비용정보는 세 가지 수준의 공종분류, 즉 전체프로젝트 수준, 7개 대공종 분류, 총 20개 세부공종별 분류에 따라 분석하였다. 본 연구의 결론은 데이터베이스화된 자료 중, 유사성을 계량화한 후 유사성평가 상위 $12{\sim}19%$의 프로젝트의 정보만을 참조하는 것이 그 예측도를 극대화시킬 수 있는 것으로 판명되었다.

• 한국건설관리학회논문집
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• 제20권5호
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• pp.21-30
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• 2019

최근 전 세계적으로 지구온난화에 따른 이상기온과 화석연료 고갈 등 환경과 에너지문제는 인류의 생존을 위협하는 중대 과제로 대두되고 있다. 이에 따라 건축물 에너지 절감 및 온실가스 감축에 획기적으로 기여할 수 있는 혁신적인 건축물로서 제로에너지빌딩에 대한 관심이 높아지고 있다. 그러나 시장에서는 추가되는 건설비용은 제로에너지 인증 활성화에 큰 걸림돌이 되고 있다. 본 연구에서는 일반적인 민간 분양아파트를 연구의 대상으로 선정하고 초기 설계단계부터 제로에너지 인증을 위한 세부 요소들을 친환경주택 건설기준에 근거하여 제시하였으며, 인증 세부요소들의 비용효율분석을 통해 적정 가산비용을 제시하였다. 아직까지 기술수준과 물리적인 한계로 인하여 공동주택에서는 3등급까지만 인증이 구현 가능 한 것으로 분석되었다. 또한 생애주기동안 비용추이를 검토해본 결과 아직까지 제로에너지빌딩 5등급의 경우에서만 준공 후 13년 이내 모든 비용의 회수가 가능한 것으로 검토되었다. 앞으로 발주예정인 공동주택 사업 검토 시 본 연구에서 제시된 추가사업비가 적절히 반영되어 제로에너지빌딩 인증 활성화에 기여하고자 한다.

• 한국건설관리학회논문집
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• 제23권5호
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• pp.23-33
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• 2022

공동주택의 하자소송 금액에서 가장 많은 비율을 차지하고 있는 균열하자는 하자판정 기준이 명확하지 않아 판결에 따라 하자에 관한 판단이 엇갈리고 있다. 균열하자 판결금액 대부분을 차지하는 층간균열은 균열의 폭이나 상태와 관계없이 모두 하자로 판정되는 추세이며, 보수공법 또한 대부분 일률적으로 정해지고 있다. 이는 균열하자 판정의 기준이 되는 국토교통부의 하자판정기준과 법원에서 기준을 삼는 건설감정실무의 기준이 일치하는 않는 문제에서 출발한다. 법령의 개정과 법원감정실무지침서의 개정 등을 통해 모든 이해관계자가 적용할 수 있는 하자판정 기준의 수립이 필요하다. 또한, 층간균열 보수공법 기준은 층간균열의 폭과 상태에 따라 공법을 적용할 필요성이 있다. 균열에 대한 하자판정과 보수공법적용을 합리화한다면 소송에만 의존하는 현재의 하자분쟁 추세를 바꿀 수 있는 계기가 될 수 있을 것이다.