• 한국건설관리학회논문집
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• 제18권1호
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• pp.90-99
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• 2017

본 연구는 서울의 상업용 부동산인 오피스 빌딩 및 소매용 부동산 자산을 대상으로 체계적 위험과 자본환원율 간의 관계를 실증분석함으로써 시장의 효율성과 CAPM의 적용여부를 검증하는 것을 목적으로 한다. 이를 위하여 본 연구에서는 투자의 위험을 수반하는 자본자산의 기대수익률 결정이론인 자본자산가격결정모형(CAPM)을 토대로 서울의 3대 오피스 빌딩 시장인 강남권, 여의도 마포권, 도심권 그리고 기타권역과 소매용 부동산의 3대 시장인 강남권, 신촌 마포권, 도심권 그리고 기타 권역에 대하여, 시장포트폴리오인 증권시장선과 권역별 초과자본환원율로 산정된 증권특성선을 비교 및 분석하였으며 그 결과, 오피스 빌딩 시장에서 GBD 권역을 제외한 나머지 권역들(YBD 권역, CBD 권역 그리고 기타 권역), 소매용 부동산 시장에서는 SBD 권역 및 CBD 권역에서 체계적 위험이 증가할수록 분기초과자본환원율이 감소하여 시장이 효율적이지 않음을 알 수 있었다. 이와 함께, 오피스 빌딩 시장의 4개 권역(강남권의 GBD 권역, 마포 여의도권의 YBD 권역, 도심권의 CBD 권역, 그리고 기타 권역)과 소매용 부동산 시장의 4개 권역(강남권의 GBD 권역, 마포 신촌권의 SBD권역, 도심권의 CBD 권역, 그리고 기타 권역) 모두에서 CAPM이 성립하지 않음도 확인할 수 있었다.

• 한국건설관리학회논문집
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• 제16권6호
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• pp.144-155
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• 2015

본 연구는 서울에 위치한 오피스 빌딩 및 소매용 부동산 자산 간 권역별 포트폴리오의 구성을 통해 서로 다른 용도의 상업용 부동산 간의 분산 투자 시, 포트폴리오의 위험-수익률 관계를 파악함으로써 투자의 효율성과 성과를 알아보는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 Markowitz의 평균-분산모델을 토대로 서울지역의 오피스 빌딩 자산과 소매용 부동산 자산을 권역별로 분류하여 이들 간의 포트폴리오를 구성한 후, 포트폴리오의 투자성과, 효율성, 그리고 Sharpe 지수에 기반한 최적의 포트폴리오를 확인하였다. 구체적으로, 서울의 3대 오피스 빌딩 시장인 강남권, 여의도 마포권, 그리고 도심권과 소매용 부동산의 3대 시장인 강남권, 신촌 마포권, 그리고 도심권에 대하여, 부동산 자산의 용도와 권역에 따라 투자비율을 달리해가며 포트폴리오를 구성하였다. 분석결과, 도심권 오피스 권역의 자산비중 10~30%와 도심권 소매용 부동산 권역의 자산 비중 70~90%로 구성한 포트폴리오가 가장 높은 분기별 Sharpe 지수인 2.7118~2.7776을 제시해 최적의 자산구성임을 알 수 있었으며 이때의 분기별 수익률은 1.826%~1.838% 그리고 분기별 위험은 0.573~0.589였다. 또한 부동산 자산 간 권역별 포트폴리오의 구성 시, 서로 다른 용도를 지닌 자산간의 포트폴리오 구성에 의한 분산투자가 동일한 투자자산의 권역별 분산투자 보다 더 좋은 투자성과를 보여주는 것을 알 수 있었다. 마지막으로, 본 연구의 결과를 바탕으로 부동산간접투자시장에서도 지역 및 용도별 분산투자에 대한 이해의 폭을 넓혀 부동산 및 건설경기의 활성화에 도움이 되기를 기대한다.

• 지적과 국토정보
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• 제47권1호
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• pp.225-236
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• 2017

본 연구에서는 상가권리금의 가치에 영향을 미치는 요인에 관하여 고찰하고 영향의 정도를 분석하기 위하여 실제 권리금 거래 자료를 바탕으로 연구를 진행하였다. 특히 영업이익이 권리금의 형성과정에 어떠한 영향을 미치는지를 중심으로 분석을 진행하였다. 위계적 회귀분석결과 상가권리금에 가장 큰 영향을 미치는 독립변수는 월영업이익이었으며, 두 번째로 영향이 큰 변수는 월환산임대료로 나타나 권리금의 형성은 영업이익의 크기에 의하여 주로 결정되는 것을 확인할 수 있었다. 이러한 결과를 토대로 권리금을 지불하고 점포를 임차하는 경우 매출, 제반 비용 등에 대한 객관적인 추정을 통해서 권리금수준을 파악해야 할 것으로 사료된다. 또한 점포 운영자는 당초 지급한 권리금을 유지하고 상향된 권리금을 수수하기 위해서는 영업이익의 관리가 수반되어야 할 것이다. 법제화 이후 상가권리금 제도의 안정적인 정착을 위해서는 권리금에 대한 인식의 대전환이 필요한 시점이다. 이를 통하여 시장관행상 형성된 권리금과 감정평가를 통해 산정한 권리금과의 괴리를 방지하고 권리금 시장이 객관화, 투명화, 선진화되기를 기대한다.

• 대한지리학회지
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• 제45권5호
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• pp.609-627
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• 2010

입지는 모든 산업에 있어서 성공의 핵심적인 결정요소이기 때문에 잘못 선정된 입지는 아무리 유능한 운영자라 할지라도 많은 어려움을 겪기 마련이다. 이에 본 연구는 보다 합리적이고 간편한 소매점의 입지 선정 모델을 만들고자 서울시 소재 대형마트를 대상으로 허프의 확률이론을 적용하여 점포별 점유인구를 산출하였다. 점유인구를 바탕으로 모든 단위 구역을 상점간 경쟁 상대를 나타내는 4개의 시장유형, 즉 독점시장, 과점시장, 경쟁시장 비경쟁시장으로 구분하였다. 신규점포가 입지에 가장 합리적인 장소는 점유인구를 가장 많이 확보할 수 있는 지점으로, 비경쟁시장을 최대한 확보할 수 있으면서, 경쟁시장에서 멀리 떨어진 곳이다.

• Journal of the Korean Data and Information Science Society
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• 제23권3호
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• pp.515-523
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• 2012

대부분의 기업들은 고객관계관리를 통하여 기존의 고객에 대한 충성도를 향상시켜 기업의 수익성을 극대화하기 위한 노력을 실시하고 있다. 고객관계관리란 고객에 대한 정보를 바탕으로 개인에게 적합한 맞춤형 서비스를 제공함으로서 고객과의 관계를 지속적으로 강화해 나가는 기법을 의미한다. 본 논문에서는 고객관계관리의 여러 가지 기법 중 고객을 세분화할 수 있는 RFM (recency, frequency, monetary) 방법을 적용하고자 하며, 기존의 RFM 모형에서 부동산 광고 구매 기간을 추가한 RFMP 모형을 이용하여 고객 세분화를 실시하고자 한다. 본 연구의 결과로 기존의 최근성, 최빈성, 총구매액 외에 광고 상품의 구매 기간을 고려하여 회원을 세분화함으로서 기존의 RFM 모형보다 더 나은 고객세분화를 이룰 수 있으며, 이를 바탕으로 회원에 대한 차별화된 마케팅 전략을 수립할 수 있을 것이다.

• 정보화정책
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• 제25권4호
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• pp.108-120
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• 2018

전 세계 4차 산업혁명의 도래에 맞춰 한국은 적극적으로 국가적 대응계획 I-Korea 4.0을 수립하여 2017년 11월에 발표하였다. 이 계획은 국가성장을 위한 산업혁신과 사회문제 해결을 목표로 하고 있다. 부동산산업도 예외는 아니며 산업혁신을 위해서는 스마트환경에서 주거, 상업, 업무, 복합 등 다양한 가용공간의 효과적 활용이 선행되어야 한다. 이를 위해서는 효율적 의사결정이 필요하고 이는 공간수요자 행태의 실시간 정보와 정확한 예측이 이루어 질 때 가능하다. 이에, 본 연구는 빅데이터 기반 스마트 스페이스 플랫폼을 제안하고 플랫폼의 구조와 서비스를 구체화 시키고자 한다. 스마트 스페이스 플랫폼도 스마트 트래픽, 스마트 시티, 스마트 헬스 등 다양한 스마트환경 적용사례처럼 급속히 발전하고 있는 정보통신기술(ICT)을 이용해 빅데이터의 효율적 저장, 접근, 분석, 활용이 가능하다. 스마트 스페이스 플랫폼의 구조는 6개 레이어 즉, Collection layer, Transfer layer, Storage layer, Service layer, Application layer, Management layer로 구성된다. 이 플랫폼은 의사결정자들이 행위기반(activity-based), 시장기반(market-based), 정책기반(policy-based) 빅데이터를 Searching, Mining, Integrating, Storing, Analyzing, Visualizing 할 수 있는 서비스체계를 가지고 있다.

• 한국건설관리학회논문집
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• 제17권4호
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• pp.28-39
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• 2016

소득수준 향상 및 인구특성 변화에 따라 증가하는 복합의료서비스 수요에 대응하여 본 연구는 의료복합시설을 부동산개발을 위한 독립적인 대상으로 고려하여 의료복합시설 개발을 위한 시설용도별 이용자 선택기준에 대한 분석을 실시하였다. 이를 위해 개발수요분석을 위한 기초자료로서 시설선택기준을 정의하고 AHP분석을 통해 중요도와 우선순위를 도출하였다. 의료복합시설을 구성하는 '의료관련시설', '지원시설', '보건 및 편의시설' 및 '기타시설'의 네 가지 시설용도에 따라 중요도를 비교 분석한 결과, '시설의 수준', '이용가격', '이용 편리성', '병원의 수준', '서비스', '인접성', '교통의 편리성' 등의 기준들이 서로 다른 차이를 보여 복합 시설 용도 별 이용객의 선택속성에 대한 시사점을 제공하였다. 연구결과를 통해 향후 의료복합시설 개발 시 타당성 분석 및 평가를 위한 기초적인 자료를 마련하고 용도 간의 최적의 조합을 통한 시설구성 대안을 도출하여 효율적인 개발을 위한 자료로 활용되고자 한다.

• 유통과학연구
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• 제11권12호
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• pp.5-11
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• 2013

Purpose - The purpose of this study was to construct a turnover estimation model by investigating research by Park et al. (2006) on the market area of domestic distribution. The study investigated distribution by using a new tool for the turnover estimation technique. This study developed and discussed the turnover estimation technique of Park et al. (2006), applying it to a large-scale retailer in "D"city that was suitable for on-the-spot distribution. It constructed the new model in accordance with test procedures keeping to this retail business location, to apply its procedures to a specific situation and improve the turn over estimation process. Further, it investigated the analysis and procedures of existing turnover estimation cases to provide problems and alternatives for turnover estimation for a large-scale retailer in "D"city. Finally, it also discussed problems and scope for further research. Research design, data, and methodology - This study was conducted on the basis of "virtue" studies. In other words, it took into account the special quality of the structure of Korea's trade zones. The researcher sought to verify a sale estimate model for use in a distribution industry's location. The main purpose was to enable the sale estimate model (that is, the individual model's presentation) to be practically used in real situations in Korea by supplementing processes and variables. Results - The sale estimate model is constructed, first, by conducting a data survey of the general trading area. Second, staying within the city's census of company operating areas, the city's total consumption expenditure is derived by applying the large-scale store index. Third, the probability of shopping is investigated. Fourth, the scale of sales is estimated using the process of singularity. The correct details need to be verified for the model construction and the new model will need to be a distinct sale estimate model, with this being a special quality for business conditions. This will need to be a subsequent research task. Conclusions - The study investigated, tested, and supplemented the turnover estimation model of Park et al. (2006) in a market area in South Korea. Supplementation of some procedures and variables could provide a turnover estimation model in South Korea that would be an independent model. The turnover estimation model is applied, first, by undertaking an investigation of the market area. Second, a census of the intercity market area is carried out to estimate the total consumption of the specific city. Consumption is estimated by applying indexes of large-scale retailers. Third, an investigation is undertaken on the probability of shopping. Fourth, the scale of turnover is estimated. Further studies should investigate each department as well as direct and indirect variables. The turnover estimation model should be tested to construct new models depending on the type of region and business. In-depth and careful discussion by researchers is also needed. An upgraded turnover estimation model could be developed for Korea's on-the-spot distribution.

• KDI Journal of Economic Policy
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• 제13권1호
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• pp.3-33
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• 1991

80년대에 들어서 본격화된 개방정책(開放政策)의 결과 대부분의 소비재(消費財)가 수입가능품목(輸入可能品目)이 되었고 이에 따라 소비재(消費財)의 수입(輸入)은 급격한 증가추세를 보이고 있으며 이 추세는 당분간 지속될 것으로 전망된다. 본고(本稿)에서는 우리나라의 수입소비재(輸入消費財) 유통구조(流通構造)의 현황(現況)을 분석하고 가격상승 및 후생감소를 야기시키는 문제점을 파악하며 이의 개선방안(改善方案)을 모색해 보았다. 본고(本稿)에서는 기존의 연구와는 달리 수입소비재(輸入消費財) 유통구조(流通構造)를 국제시장(國際市場)-수입단계(輸入段階)-국내(國內) 도(都) 소매단계(小賣段階)의 수직적 구조로 파악하고 이 수직적 구조를 구성하는 각 수평단계의 산업조직 및 수평단계를 연결하는 수직적 관계를 중심으로 하여 가격결정과정과 문제점을 분석하였다. 수입소비재(輸入消費財) 유통구조(流通構造)의 수평단계는 상품(商品) 및 지역(地域)에 의해 차별화된 독점적 경쟁 시장으로 볼 수 있으며, 수평단계간에는 대리점계약(代理店契約)과 재판매가격유지(再販賣價格維持)의 수직적(垂直的) 통제(統制)(vertical restraints)가 흔히 사용되고 있다. 수입소비재(輸入消費財) 유통구조(流通構造)의 주요 문제점으로는 독과점적(獨寡占的) 수입(輸入)에 따른 수입상의 독과점력, 국내 메이커에 의한 동종상품 수입에 의한 경쟁제한, 유통업자간의 담합 및 이의 유지를 위한 재판매가격유지(再販賣價格維持)의 성행, 불확실성(不確實性)과 정보불균형(情報不均衡)을 지적할 수 있다. 이러한 문제점을 시정하여 수입소비재(輸入消費財) 및 경쟁국산상품(競爭國産商品)의 가격하락(價格下落)과 국산상품(國産商品)의 품질개선(品質改善)을 유도하기 위하여는 독과점적 수입계약과 국내메이커에 의한 동종상품의 수입에 대한 공정거래규제(公正去來規制)를 도입하여야 하며, 수입가격표시제의 확대실시 및 탄력적 운영을 통한 합리적(合理的) 정보제공(情報提供)이 필요하다고 판단된다. 수입소비재(輸入消費財)의 유통구조는 또한 국내(國內) 도(都) 소매업(小賣業)의 일반적인 문제점으로 지적되고 있는 규모의 영세성, 무자료거래의 성행, 근대적 대형유통업체(大型流通業體)의 부족의 문제점을 가지고 있다. 이러한 문제점은 기본적으로 상가(商街)와 물류시설(物流施設)의 공급부족과 현행 부가가치세제(附加價値稅制)에 그 원인이 있다. 따라서 수입소비재 유통구조의 생산성을 향상시키고 경쟁을 촉진하기 위해서는 상업용 및 물류시설용 부동산의 공급확대유도(供給擴大誘導)와 부가가치세제(附加價値稅制)의 합리적 운영이 필요하다고 사료된다.

• 한국사회복지학
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• 제53권
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• pp.285-310
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• 2003

국민연금제도 도입 11년만인 1999년에 전국민연금화를 위한 적용확대 과정이 마무리되면서, 이미 40년 역사를 가진 공적직역연금을 포함한 공적연금이 전국민 노령소득보장체계의 주축으로서 온전히 자리매김하게 되었다. 그로부터 4년이 지난 현재, '전국민연금화'라는 슬로건에 걸맞지 않게 국민연금제도에 가입하여 보험료를 납부하면서 연금수급자격을 갖추어 나가는 경우가 국민연금 적용대상인구의 절반에 불과한 것으로 나타나고 있다. 말하자면, 절반의 국민을 대상으로 공적연금제도가 운영되고 있을 뿐이고, 나머지 절반의 국민들은 공적연금의 사각지대에 놓여져 있다고 할 수 있다. 본 논문에서는 공적연금 사각지대의 규모와 특성을 분석하고 그 원인을 진단함으로써, 사각지대 문제의 해결을 위한 정책방안을 모색하고자 하였다. 현재 연금수급세대인 노령계층의 공적연금 사각지대 규모는 60세 이상 노령인구 대비 무려 86%에 이르고 있으며, 미래 연금수급세대인 근로연령계층의 공적연금 사각지대 규모도 18-59세 총인구 대비 61%에 이르는 것으로 나타났다. 현 연금수급세대의 경우 연령이 높을수록, 여성일 경우 사각지대에 노출될 확률이 높은 것으로 나타났고, 미래 연금수급세대의 경우 연령별로는 18-29세 연령층에서, 성별로는 여성의 경우 사각지대에 놓여질 가능성이 높은 것으로 나타났다. 또한 미래 연금수급자 증심으로 공적연금보험료 납부여부를 가지고 공적연금 사각지대 결정요인을 분석해 보면, 연령이 낮을수록, 학력이 낮을수록, 취업상태가 무직 임시일용직 등 불안정할수록, 종사산업이 농림어업, 건설업, 도소매음식숙박업, 금융보험부동산업에 종사하는 경우 제조업 종사에 비하여, 종사직업이 단순노무직, 전문기술교육직, 판매서비스직, 생산직, 고위행정관리직에 종사하는 경우 일반사무직에 비하여 공적연금의 사각지대에 놓여질 확률이 커지는 것으로 나타났다. 현재 연금수급자인 노령계층의 공적연금 사각지대는 제도역사가 짧아 노령으로 공적연금 가입기회를 갖지 못한 경우가 많으므로, 공적연금 성숙단계까지 경로연금 등 타 공적소득보장제도의 보완적 역할을 강화함으로써 현 노령계층의 공적연금의 사각지대 문제를 해결해 나가는 정책접근이 필요할 것으로 보여진다. 한편 미래 연금수급자인 근로연계층의 공적연금 사각지대 개선은 노동시장 및 가족 등 경제 사회적 여건의 심대한 변화에 조응안 보다 근본적인 제도체계의 재편이 이루어져야 할 것으로 보여진다. 현행 1소득자 1연금에서 1인 1연금 체계로의 전환과 이를 실질적으로 뒷받침한 시민권적 급여의 원리가 공적연금에 결합되어 공적연금의 기초보장적 성격의 강화가 이루어져야만, 비로소 공적연금이 보편적인 1차 노령소득보장의 안전망으로서의 역할을 수행하고 미래 연금수급자의 사각지대 문제가 궁극적으로 해결될 수 있을 것으로 보여진다.