• 한국경제지리학회지
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• 제15권4호
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• pp.585-600
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• 2012

본 연구의 목적은 유동성 관련 변수가 주택시장에 미치는 영향과 지역별 영향력의 차이를 벡터자기회귀모형을 이용하여 실증분석하고 정책적 시사점을 도출하는데 있다. 2003년 10월부터 2012년 5월까지의 월별 시계열 자료를 사용하여 유동성 관련 변수는 주택담보대출금리, 주택담보대출금, 금융기관유동성, 종합주가지수로 하였고 전국, 서울, 강남, 강북의 아파트 매매가격을 분석대상으로 하였다. 그랜저인과관계 검정결과, 주택담보대출금리와 주택담보대출금이 지역별 매매가격에 강하게 인과관계가 있었다. 이후 충격반응 분석결과, 각 변수 충격에 대해 매매가격은 지열별로 차이는 존재하였으나 매매가격 자체에 가장 크게 지속적인 양(+)의 반응을 보였고 주택담보대출금리는 음(-), 주택담보대출금은 양(+), 금융기관유동성은 양(+), 종합주가지수는 양(+)의 반응을 보였다. 매매가격 충격에 종합주가지수는 음(-)의 반응을 보였다. 유동성의 변화가 주택가격을 상승시킬 수 있고 강남지역이 강북지역에 비해 주택투자적인 요인이 크다는 것을 실증적으로 확인하였다. 정부는 현재의 경제상황을 고려해 저금리 기조를 유지하면서 시장의 유동성이 부동산이 아닌 산업활동으로 투입될 수 있도록 해야하며 지역별로 차별화된 정책을 수립 집행해야 부동산 정책효과를 크게 거둘 수 있을 것이다.

• 한국건설관리학회논문집
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• 제14권1호
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• pp.23-31
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• 2013

서브프라임 금융위기 이후 주택시장이 침체되면서 2000년대 초반과 같이 주택투자로 고수익을 올릴 수 있는 시기는 앞으로 찾아오지 않을 가능성이 이제 점차 높아지고 있다. 이에 따라 과거 고수익의 원천이 되었던 부동산 시장은 점차 수익형 부동산 등 안정적 수익을 획득할 수 있는 투자시장으로 변모하고 있다. 이에 따라 대표적인 간접투자상품인 리츠의 시장규모는 더욱 커질 것으로 판단된다. 그러나 아직까지 리츠시장은 일반적인 주택투자시장 및 금융시장보다 훨씬 더 그 성장이 미미한 실정이다. 하지만 포트폴리오 이론을 토대로 한 위험관리의 중요성이 투자의 매우 중요한 개념을 자리잡고 있는 바 리츠의 안정적인 수익 창출은 포트폴리오의 위험관리에 효과적일 것으로 판단된다. 이러한 관점에서 본 논문에서는 주식시장의 다양한 업종들 중 상대적으로 안정적인 수익을 확보할 수 있는 리츠가 포트폴리오에 편입되었을 때 위험 분산 효과를 실증분석하는 것을 목적으로 한다. 분석결과에서 확인할 수 있듯이 대표적인 경기방어주인 음식료업종과 마찬가지로 리츠업종 역시 전체 시장을 나타내는 코스피와 상관계수값이 상대적으로 낮은 것으로 나타났으며 최소분산포트폴리오로 구성했을 경우에도 표준편차가 매우 낮게 나오는 등 음식료업종과 같이 투자포트폴리오에 편입했을 경우 위험분산 효과를 기대할 수 있을 것으로 판단된다. 투자시장은 향후 미래의 불확실성에 따라 항상 위험을 감수해야 함에 따라 위험 대비 수익이 어느 정도인지가 매우 중요하다. 이러한 관점에서 리츠를 활용하여 포트폴리오를 구성할 경우 위험분산 효과를 획득할 수 있는 바 충분히 그 투자 효용성을 가지고 있을 것으로 판단된다.

• 부동산연구
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• 제28권4호
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• pp.75-88
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• 2018

본 연구는 주택담보대출 가산금리가 주택담보대출에 미치는 영향을 분석하는데 그 목적이 있다. 특히, 가산금리의 구조적 변화 여부, 구조적 변화가 존재할 경우 그에 따른 주택담보대출로의 영향을 면밀하게 분석하고자 한다. 실증분석을 위해 주택담보대출, 주택담보대출금리, COFIX금리, 가산금리를 이용하였으며, 분석기간은 2010년 12월부터 2017년 12월까지이다. 분석결과, 가산금리와 주택담보대출에 통계적으로 유의한 구조적 변화가 존재(각각 2015년 5월과 6월)하였으며 가산금리의 구조적 변화가 주택담보대출의 구조적 변화에 영향을 미친 것으로 추정된다. 가산금리는 기준금리인 COFIX금리와 대출금리인 주택담보대출금리보다 주택담보대출에 더 큰 영향을 미치는 것으로 나타났으며 가산금리가 주택담보대출에 큰 부담으로 작용하는 것으로 나타났다. 대내외적으로 경제의 불확실성이 증가하고 있는 상황에서 금리인상에 대한 압력이 가중되고 있다. 이러한 환경과 여건 등을 고려해 볼 때 향후 금리인상은 불가피할 전망이다. 현재 우리나라의 경제수준에서 기준금리와 가산금리가 동시에 증가하게 된다면 가계의 대출 상환 및 이자에 대한 부담이 가중되어 경기침체로 이어질 것이 자명하다. 따라서 객관적이고 투명하지 못한 은행의 자의적인 가산금리 산정을 사전에 방지하여 금융소비자를 보호할 수 있도록 금융당국의 제도적 장치 마련이 시급하다.

• 부동산연구
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• 제24권1호
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• pp.39-52
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• 2014

본 연구는 글로벌 주택가격의 상호 연관성을 분석하여 국가간 동조성 여부, 기간에 따른 차이, 특히 세계금융위기 이후의 동조성 증가여부, 가격변동의 경로 파악에 초점을 두고 연구하였다. 우선 OECD 10개국의 동조성은 VAR모형으로 동조성을 분석하고, 그레인저 인과관계 분석 이용하여 파급경로 분석하였다. 결과는 다음과 같다. 첫째, 전체 기간(1976~2012)의 설명력계수가 약 30%이고 변수 중 25% 정도 유의미하였다. 영향을 주는 나라는 호주, 캐나다였고, 다른 나라에 영향을 받는 나라는 한국과, 프랑스였고, 다른 나라의 주택가격변동의 영향을 주지도 받지도 않는 나라는 독일과 스페인이었다. 견인차설, 대륙적 요인의 동조성 가설이 일부 받아들어지는 것으로 확인되었다. 둘째, 2008년 세계금융위기 이후에는 상호연관성이 크게 증가하여 회귀계수와 영향력도 증가되었고, 모형의 설명력 또한 78% 정도로 크게 증가하였다. 설명력이 낮은 국가는 미국(12%), 한국(50%)이였고, 영향을 주는 나라는 프랑스, 독일, 영국, 미국과 같은 GDP 규모가 큰 국가이었고, 다른 나라에 영향을 받는 나라는 캐나다, 이탈리아, 스페인, 영국이었다. 이 기간 중 3개 가설 모두가 유의한 것으로 파악되었으나, 그 중 공통충격가설이 가장 유의한 것으로 확인되었다. 셋째, 파급경로를 그레인저 인과관계분석으로 파악한 결과는 전체 기간은 캐나다에서 시작하여 독일, 한국에서 최종 영향을 받는 것으로 파악되었고, 2008년 이후는 미국, 캐나다에서 시작하여 이탈리아, 스페인, 영국을 거점으로 전이되다가 일본에 도달하는 것으로 파악되었다. 한국은 2008년 이후 분석에서 다른 나라에 비해 영향을 적게 받아 동조화 강도가 약하였고, 파급경로 분석에서는 의외로 독립적이었다.

• 한국융합학회논문지
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• 제10권3호
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• pp.193-201
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• 2019

다가구주택은 수익형부동산으로 활용되고 있는 주택의 유형들 중 상대적으로 적은 금액으로 투자가 가능하고 소유주가 직접 거주하며 임대수익을 누릴 수 있다. 본 연구에서는 아파트에 비해 상대적으로 연구가 미진했던 주택 유형 중 하나인 다가구주택의 매매가격에 영향을 미치는 요인에 대한 분석을 통하여 다가구주택의 실수요자와 투자자의 매수 의사결정 및 디벨로퍼의 개발전략 수립 시 시사점을 제공하고자 하였다. 실증분석을 위해 경상남도 창원시에서 2016년에서 2018년 사이에 거래된 다가구주택 매매사례 299개를 구득하여 헤도닉 가격모형을 활용하여 분석하였다. 종속변수는 다가구주택의 연면 적당 매매가격으로 선정하였으며, 독립변수는 지역특성, 입지특성, 주택특성 및 시기더미로 구분하여 설정하였다. 실증분석 결과 지역적으로는 의창구과 성산구 지역의 가격이 높았고, 입지특성에서 유의한 변수로는 '주요상권과의 거리(-)', '대로 및 광로와의 거리(-)', '도로 2면 접면 여부(+)'인 것으로 나타났다. 주택특성의 변수들 중에서는 '연면적(+)', '원룸형 여부(+)', '남향여부(+)', '경과연수(-)', '옵션제공여부(+)'가 매매가격에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다.

• 한국융합학회논문지
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• 제12권11호
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• pp.27-33
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• 2021

최근 인공지능, 딥러닝, 빅데이터 등 4차 산업의 핵심 분야에 대한 관심이 커지면서 기존의 의사결정 문제를 전통적인 방법론의 한계점을 최소화하는 과학적 접근 방식이 대두되고 있다. 특히 이런 과학적인 기법들은 주로 금융 상품의 방향성을 예측하는데 사용되는데 본 연구에서는 사회적으로 관심이 높은 아파트 가격의 요인을 자기조직화지도를 통해 분석하고자 한다. 이를 위해 아파트 가격의 실질 가격을 추출하고 아파트 가격에 영향을 주는 총 16개의 입력 변수를 선정한다. 실험 기간은 1986년 1월부터 2021년 6월까지이며 아파트 가격의 상승 및 횡보 구간을 나눠 각 구간 별 변수들의 특징을 살펴본 결과, 상승 구간과 횡보 구간의 입력 변수의 통계적 성향이 뚜렷하게 구분되는 것을 알 수 있었다. 더불어 U1~U3 구간이 N1~N3 구간에 비해서 변수들의 표준편차가 상대적으로 크게 나왔다. 본 연구는 중장기적으로 상승과 하락이라는 큰 주기를 갖고 있는 부동산에 대해서 현재 시점의 현황을 정량적으로 분석한 것에 의미가 있으며 향후 이미지 학습을 통해 미래 방향성을 예측하는 연구에 도움이 되기를 기대한다.

• 한국산업융합학회 논문집
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• 제24권6_2호
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• pp.715-727
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• 2021

This research is to investigate the concept of Local Housing Association, and stepwise implementation procedure, through the theoretical consideration, and then to find out overall problems happening in the process of pushing ahead with Local Housing Association, including problems in the corresponding business stage, based on the cases of Local Housing Association that have been appearing in Changwon areas, Gyeongnam, and to present legal and policy directions for solutions to it, based on it. First, regarding improvement measures at the stage of promotion committee, it is necessary to introduce the system to report the establishment of promotion committee to cities, provinces, and districts under the jurisdiction of the location of overall business, for the establishment of association. In order to secure the professionalism of promotion committee, it is necessary to enforce those members to receive education and training for a certain period, and improve the system to post on Website or through public notices. Second, regarding improvement measures at the stage of the approval of establishment, Local Housing Association have difficulties in replacing members and joining new memberships, after getting the approval of the establishment, which can put the brake on business operation. Finally, in order to prevent crime actions, such as embezzlement or breach of duty, in advance, it is necessary to establish the institutional system that allows every member to check details of business fund. It is expected that this research would minimize side effects incurred by Local Housing Association System and help Local Housing Association take full institutional responsibility and play an axis of housing supply policy.

• 디지털융복합연구
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• 제11권2호
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• pp.175-182
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• 2013

본 연구에서는 주택 수요와 공급의 상호영향관계 메커니즘을 이용하여 가격 시뮬레이션 모형을 개발하였다. 가격 시뮬레이션 모형의 핵심 알고리즘은 피드백 제어 이론을 이용한 시스템 다이나믹스 기반의 스톡 플로우 변수이며, 이러한 원리를 이용하여 서울지역 아파트 가격변화 행태를 모델링하였다. 가격 행태를 결정하는 피드백 메커니즘은 중장기 경기변동 시나리오 하에 대출 이자율을 정책변수로 아파트 매매 수요자와 공급자 규모를 스톡 변수로 설정하고, 이들 간의 상호 영향관계를 검증하였다. 본 논문을 통하여 향후 아파트 가격 추이는 아파트 매매 수요자와 공급자 규모의 행태 변화와 수요자와 공급자가 갖는 가격에 대한 반응 매개변수간의 영향관계로 구성된다. 또한 향후 경기 전망 및 대출이자율 등 거시경제의 상황에 따라 아파트 매매가격은 변화함을 알 수 있었다. 제시된 아파트 매매 가격 시뮬레이션 계량모델은 양도세 및 취득세 감면 등 비 금융 관련 부동산정책변수와 대출이자 조정 등 금융 관련 정책변수의 보다 정확하고 충분한 데이터를 적용하면 실무 적용과 정부 주택정책입안에 활용 할 수 있을 것으로 판단된다.

• 한국건설관리학회논문집
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• 제15권5호
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• pp.127-137
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• 2014

프로젝트 파이낸싱(PF) 개발사업은 다수의 차명자와 대규모의 금융조달을 통하여 공사를 수행함으로 국가경제개발과 건축 산업의 발전에 큰 영향을 끼치는 프로젝트의 형태이다. 그러나 국내 PF 개발사업의 경우 프로젝트에 대한 충분한 검토보다는 개발이익의 극대화의 측면에서 프로젝트를 진행함으로 인하여 현재 글로벌 금융위기와 부동산 침체에 의하여 사업의 중단이 속출하고 있다. 이에 본 연구에서는 PF사업의 리스크 요인을 도출하고 이를 요인분석을 통하여 PF사업의 성공영향요인을 도출하였고, 이를 Fuzzy-AHP기법을 활용하여 영향요인에 대한 정량화를 수행하였다. 그리고 도출된 PF 성공영향요인의 실제 사례 평가를 통하여 PF성공평가 점수와 프로젝트의 수익률에 대한 상관관계를 도출할 수 있었으며, 이를 통해 PF사업의 평가를 통하여 프로젝트 의사결정자의 의사결정에 도움을 줄 수 있을 것으로 사료된다.

• 한국건설관리학회논문집
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• 제14권5호
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• pp.12-25
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• 2013

최근 미분양 주택의 발생은 글로벌 금융위기와 내수경기 침체로 본격화되었으며, 주택보급률이 100%를 넘는 현 상황에서는 향후에도 언제든지 미분양 주택 적체가 심화될 수 있다. 정부는 이러한 미분양 주택 적체를 해결하기 위하여 여러 대책들을 수립 시행해 왔으며, IMF 외환위기 이후 부동산 금융시장의 발전을 배경으로 미분양 주택 유동화 대책이 시행되게 되었다. 또한, 2008년 이후 급격히 증가한 준공 후 미분양 주택은 단기간에 해결하기가 쉽지 않으며, 이로 인한 건설사의 유동성 위기를 해결하기 위해서는 미분양 주택을 유동화시킴으로써 자본시장으로부터의 자금 유입을 원활하게 하는 것이 중요하다. 따라서 본 연구에서는 정부의 미분양 주택 유동화 대책 중 최근 몇 년간 가장 문제가 되어온 중대형의 준공 후 미분양 주택을 해결할 수 있는 기업구조조정 리츠(CR-REITs)를 활용한 정책의 실효성을 시스템 다이내믹스를 이용하여 분석하고 개선방안을 제시하고자 한다.