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아파트 리모델링을 위한 의사결정 요인에 관한 연구 - 서울 및 경기 수도권을 중심으로 - (A Study on Determinants for Apartment Remodeling in Seoul Metropolitan Area)

  • 조용경;이재원;이상엽
    • 한국건설관리학회논문집
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    • 제20권6호
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    • pp.57-65
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    • 2019
  • 재건축을 통한 도시주거환경의 개선이 용이하지 않은 시점에 노후아파트가 리모델링을 통해 개선되지 못하고 방치된다면 결국 도시는 쇠퇴하고 슬럼화가 이루어진다. 이에 정부는 리모델링을 활성화하기 위해 재건축의 대안으로서 인식하여 주로 면적증가나, 리모델링 비용 마련을 위한 세대수 증가, 수직 증축 리모델링 허용으로 법을 개정해왔으나 리모델링은 아직도 시장에서 활성화되고 있지 못하다. 이에 본 연구에서는 수도권인 서울과 경기도의 아파트 소유 거주자들을 대상으로 리모델링 선택과 리모델링 투입비용 의사결정에 영향을 미치는 요인을 분석하여 주택소유주와 투자자들에게 객관적 의사결정요인에 대한 정보를 제공하고 리모델링 활성화를 위한 정책적 효과에 시사점을 제시하고자 한다. 우선 분석 모형을 통해 가구특성, 주택특성, 시간경과 변수로 리모델링 선택 확률과 투입비용의 크기가 결정되는 것으로 정리하였다. 분석은 표본선택 오류를 고려한 Heckman 2단계 분석을 활용하였다. 1단계 리모델링 여부(선택 확률) 분석결과 유의한 설명변수는 가구원수, 순자산, 주택만족도, 건축년도(11~20년), 건축년도(21~30년), 건축년도(30년 초과)로 나타났다. 2단계 리모델링 투입 비용 분석결과 유의한 설명변수는 순자산, 면적, 건축년도(30년 초과), 단위주택가격으로 나타났다. 분결 결과를 통해 면적증가나 리모델링 비용 충당을 위한 세대수 증가, 수직 증축 허용 중심의 현행 리모델링 활성화 정책이 큰 효과가 없을 것으로 실증되었다. 더불어 연령 변수와 관련하여 고령자라 하더라도 순자산과 소득이 높을 것으로 예상되는 서울 및 경기도의 고령자의 경우에는 선행연구에서 선택확률이 낮아지고 투입비용이 줄어드는 것과 달리 리모델링 선택 확률과 투입비용 규모 결정에 유의한 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다.

주택연금 중도해지자의 재가입 소요기간 결정요인 분석 (Determinants of Re-Subscription Period of Early Termination Subscribers of Reverse Mortgage)

  • 류기윤;최열
    • 대한토목학회논문집
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    • 제42권6호
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    • pp.869-877
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    • 2022
  • 본 연구의 목적은 주택연금 중도해지자의 재가입 소요기간 결정요인을 실증분석하는 것이다. 실증분석을 위하여 주택연금을 운용 중인 한국주택금융공사 DB에서 2007년 7월부터 2021년 6월까지 중도해지 후 재가입자에 관한 정보를 추출하였다. 순서형로짓모형을 통한 실증분석 결과, 첫째, 가입자 개인 특성 중 연령대 변동, 부부에서 독신으로 변동, 독신 유지, 최초가입 유지기간 변수들이 통계적으로 유의하였고, 이 중 최초가입 유지기간이 재가입 소요기간을 단축시키는 요인으로 추정되었다. 둘째, 담보주택 특성 중 주택가격 변동과 소유형태 변동 변수들이 통계적으로 유의하였고, 이 중 소유형태 변동이 재가입 소요기간을 단축시키는 요인으로 추정되었다. 셋째, 계약 특성 중 지급방식 변동과 지급유형 변동변수들이 통계적으로 유의하였고, 이 두 변수들은 모두 재가입 소요기간을 증가시키는 요인으로 추정되었다. 실증분석 결과를 바탕으로 재가입 소요기간을 증가시키는 요인에 초점을 맞춘 제도개선을 통하여 중도해지자의 재가입을 유도하는 것과 동시에 소요기간을 단축시키는 것이 필요할 것으로 사료된다.

수출제조기업의 생산성변화에 영향을 미치는 요인 분석 : 혁신활동을 중심으로 (Determinants of Productivity Change in Export Manufacturing Firms : Focusing on Innovation)

  • 황경연;구종순;황정현
    • 무역학회지
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    • 제41권4호
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    • pp.61-90
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    • 2016
  • 본 연구는 수출제조기업을 대상으로 기업의 생산성변화에 영향을 미치는 요인을 분석하는데 목적이 있다. 기존 실증연구에 기초하여 수출제조기업의 생산성변화에 영향을 미치는 변수를 선정하고, 이러한 변수들과 수출제조기업의 생산성변화간의 관계를 분석하였으며, 그 결과는 다음과 같다. 첫째, 수출제조기업 355개 대상으로 생산성변화에 영향을 미치는 요인을 분석한 결과에서 수출제조기업의 혁신활동과 총자산은 생산성변화에 긍정적인 영향을 미치는 반면, 인건비비율, 자기자본비율 및 유동비율은 생산성변화에 부의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 수출제조대기업에서 혁신활동과 무형자산은 생산성변화에 긍정적인 영향을 미치는 반면, 인건비비율, 판매비비율 및 자기자본비율은 생산성변화에 부의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 수출제조중소기업에서 혁신활동은 생산성변화에 긍정적인 영향을 미치는 반면, 인건비비율 및 자기자본비율은 생산성변화에 부의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 넷째, KOSIP 상장 수출제조기업에서 무형자산은 생산성변화에 긍정적인 영향을 미치는 반면, 인건비비율, 판매비비율 및 유동비율은 생산성변화에 부의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 다섯째, KOSDAQ 상장 수출제조기업에서 혁신활동 및 총자산은 생산성변화에 긍정적인 영향을 미치는 반면, 인건비비율 및 자기자본비율은 생산성변화에 부의 영향을 미치는 것으로 나타났다.

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한국주식시장에서 기업특성모형 적용에 관한 실증연구 (An Empirical Study on Korean Stock Market using Firm Characteristic Model)

  • 김수경;박종해;변영태;김태혁
    • 경영과정보연구
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    • 제29권2호
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    • pp.1-25
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    • 2010
  • 본 논문은 우리나라 주식시장을 대상으로 Haugen Baker(1996)가 제시한 기업특성요인모형을 적용하여 주식수익률 결정요인을 분석하였다. 분석기간은 1999년부터 2007년까지 총 8년간이며, 총 690개의 상장기업의 월별 자료를 이용하였다. 기존 연구에서 제시된 변수를 바탕으로 유동성, 위험, 과거주가, 가격수준, 수익성 등과 관련된 16개의 변수를 독립변수로, 690개 주식의 월별 수익률을 종속변수로 하여 시간가변 회귀분석을 통해 분석결과의 강건성을 높이고자 하였다. 본 연구의 결과는 다음과 같이 요약될 수 있다. 첫째, 기업특성정보가 주식수익률 결정에 미치는 사전적 영향을 분석한 결과 해당기업이 공개한 직전월의 기업특성 정보 중 당월의 주가에 유의적인 영향을 나타내는 기업특성은 유동성, 모멘텀 지표인 1개월, 3개월, 6개월 초과수익률, 주가 승수 중 PSR, PBR, 수익성을 나타내는 ROE와 EPS 등의 8개 요인이다. 예측된 수익률을 이용하여 구축한 10개의 분위별 포트폴리오를 대상으로 실현수익률을 분석한 결과 예측수익률이 높을수록 실현된 수익률이 일관되게 높게 나타나는 것으로 분석되었다. 둘째, Haugen Baker가 제안한 기업특성모형을 이용한 주가예측모형을 바탕으로 구성된 포트폴리오를 Fama French가 제안한 3요인 모형에 적용시킨 결과 수익률이 높을 것으로 예측된 포트폴리오의 실현수익률이 높게 나타남을 확인하였다. 즉, 우리나라 주식시장의 수익률을 예측하는 데는 Haugen Baker의 기업특성 요인모형을 응용한 모형이 더욱 적합할 수 있으며, 이를 이용하는 것이 실무적으로도 유용성이 높을 것으로 기대할 수 있다. 본 연구는 기존연구를 보완하여 보다 강건한 예측 및 운영성과를 보여주기 위해 노력하였다. 이를 위해, 시간 가변적으로 (1) 요인프리미엄을 추정, (2) 수익률예측 및 포트폴리오 조정, (3) 실현수익률 측정의 과정을 반복적으로 수행하였으며, 예측수익률이 높은 포트폴리오의 실현수익률이 상대적으로 높게 나타나는 일관된 결과를 강건하게 보여주고 있다.

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부동산소득이 지역별 가구 소득불평등에 미치는 영향에 관한 실증연구 (An Empirical Study on Effect of Property Income on Income Inequality)

  • 전해정
    • 한국경제지리학회지
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    • 제17권3호
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    • pp.502-516
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    • 2014
  • 본 연구는 한국노동패널을 이용하여 지니계수를 분해와 패널분석을 통해 부동산소득이 가구 소득불평등에 미치는 영향을 실증분석하였다. 공간적 범위를 전국, 수도권, 비수도권으로 나누었고 글로벌금융위기 전 후로 기간을 살펴보았다. 분석결과, 첫째, 전기간을 전국, 수도권, 비수도권으로 나누어 지니계수 분해를 이용해 소득 원천별로 나누어 살펴본 결과, 총소득에서 전국과 수도권은 부동산소득이 차지하는 절대적, 상대적 기여도가 가장 크게 나타난 반면 비수도권은 근로소득이 가장 크게 나타났다. 또한 전국과 수도권은 부동산소득이 가구 소득불평등을 가장 심화시키는 것으로 나타났다. 둘째, 금융위기 이후기간이 이전기간에 비해 가구 소득불평등에 부동산소득이 영향을 덜 미치는 것으로 나타났다. 이는 글로벌금융위기 이전에는 부동산가격이 급등을 하여 가구 소득불평등을 심화시켰으나 이후기간에는 가격하락으로 수익성이 악화돼 일시적으로 약화된 것으로 판단된다. 셋째, 상관관계분석에서 가구주 연령이 높고 고졸미만의 학력의 가구는 다른 가구에 비해 가구총소득이 낮을 것이며, 원천별 소득 특히 근로소득이 높을수록 가구 총소득이 상대적으로 높았다. 넷째, 수도권과 비수도권 지역으로 구분한 가구소득 결정요인을 패널분석한 결과를 비교하면 근로소득, 금융소득과 기타소득의 영향은 비수도권지역이 수도권지역에 비해 높은 반면 부동산소득의 영향은 수도권지역이 비수도권지역에 비해 높은 것을 알 수 있다. 정부는 소득불평등을 줄이기 위해서 고소득층에 세금을 강화하고 저소득층에 대한 세금 감면을 할 수 있는 정책적 배려가 필요하며 다양한 일자리 창출을 위한 노력을 기울여야 한다. 또한 자산보유를 통해 창출하는 소득의 비중이 높아질수록 소득불평등이 악화하는 경향이 있는 만큼 부동산가격 안정화에 중점을 두면서 지역별 차별성을 두고 정책을 수립 집행할 필요성이 있다.

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한국(韓國) 제조업(製造業)의 기술적(技術的) 효율성(效率性) : 산업별(産業別) 기술적(技術的) 효율성(效率性)의 추정(推定) (Technical Inefficiency in Korea's Manufacturing Industries)

  • 유승민;이인찬
    • KDI Journal of Economic Policy
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    • 제12권2호
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    • pp.51-79
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    • 1990
  • 본(本) 논문(論文)은 기존의 경험적(經驗的) 산업조직론(産業組織論)에서 소홀히 취급한 기술적(技術的) 효율성(效率性)의 문제를 분석하기 위하여 광공업(鑛工業)센서스의 세세분류제조업별(細細分類制造業別) 사업체(事業體)를 대상으로 한국(韓國) 제조업(製造業)의 기술적(技術的) 효율성(效率性)에 관한 가장 미시적(微視的) 차원(次元)의 경험적(經驗的) 연구결과(硏究結果)를 제공한다. 기술적(技術的) 효율성(效率性)의 산업간(産業間), 국가간(國家間) 격차(隔差)를 성명하기 위해서는 우선 적절한 격차효율성지표(隔差效率性指標)의 선택이 매우 중요할 것이다. 이를 위하여 본(本) 연구(硏究)에서는 확률적(確率的) 생산경계(生産境界)를 수정최소자승법(修正最小自乘法)으로 추정한 후 각 산업별(産業別)로 기술적(技術的) 효율성(效率性)의 네가지 상이한 척도(尺度)에 대한 추정을 시도한다. 추정(推定) 결과 효율성(效率性) 척도간(尺度間)의 상관관계(相關關係)는 부가가치액(附加價値額)보다 생산액(生産額)을 종속변수로 한 경우가 다소 높은 것으로 나타났으나 전자(前者)의 경우가 보다 많은 산업(産業)에 대하여 효율성(效率性)의 추정(推定)을 가능하게 하기 때문에 산업간(産業間) 비교(比較)를 위하여 더 적절하다고 판단된다. 상당수의 산업(産業)에 있어서는 만족할 만한 효율성(效率性) 추정치(推定値)를 구하는 것이 불가능했지만 후속연구(後續硏究)의 관점에서 볼 때 기술적(技術的) 효율성(效率性)의 추정(推定)이 가능한 산업(産業)이 다수를 차지한 사실은 고무적 이라고 판단된다. 또한 종업원규모(從業員規模)가 영세한 사업체(事業體)들이 상대적으로 비효율적(非效率的)임을 알 수 있었다.

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기업합병의 성과에 영향을 주는 요인에 대한 실증적 연구 (The Gains To Bidding Firms' Stock Returns From Merger)

  • 김용갑
    • 경영과정보연구
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    • 제23권
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    • pp.41-74
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    • 2007
  • In Korea, corporate merger activities were activated since 1980, and nowadays(particuarly since 1986) the changes in domestic and international economic circumstances have made corporate managers have strong interests in merger. Korea and America have different business environments and it is easily conceivable that there exists many differences in motives, methods, and effects of mergers between the two countries. According to recent studies on takeover bids in America, takeover bids have information effects, tax implications, and co-insurance effects, and the form of payment(cash versus securities), the relative size of target and bidder, the leverage effect, Tobin's q, number of bidders(single versus multiple bidder), the time period (before 1968, 1968-1980, 1981 and later), and the target firm reaction (hostile versus friendly) are important determinants of the magnitude of takeover gains and their distribution between targets and bidders at the announcement of takeover bids. This study examines the theory of takeover bids, the status quo and problems of merger in Korea, and then investigates how the announcement of merger are reflected in common stock returns of bidding firms, finally explores empirically the factors influencing abnormal returns of bidding firms' stock price. The hypotheses of this study are as follows ; Shareholders of bidding firms benefit from mergers. And common stock returns of bidding firms at the announcement of takeover bids, shows significant differences according to the condition of the ratio of target size relative to bidding firm, whether the target being a member of the conglomerate to which bidding firm belongs, whether the target being a listed company, the time period(before 1986, 1986, and later), the number of bidding firm's stock in exchange for a stock of the target, whether the merger being a horizontal and vertical merger or a conglomerate merger, and the ratios of debt to equity capital of target and bidding firm. The data analyzed in this study were drawn from public announcements of proposals to acquire a target firm by means of merger. The sample contains all bidding firms which were listed in the stock market and also engaged in successful mergers in the period 1980 through 1992 for which there are daily stock returns. A merger bid was considered successful if it resulted in a completed merger and the target firm disappeared as a separate entity. The final sample contains 113 acquiring firms. The research hypotheses examined in this study are tested by applying an event-type methodology similar to that described in Dodd and Warner. The ordinary-least-squares coefficients of the market-model regression were estimated over the period t=-135 to t=-16 relative to the date of the proposal's initial announcement, t=0. Daily abnormal common stock returns were calculated for each firm i over the interval t=-15 to t=+15. A daily average abnormal return(AR) for each day t was computed. Average cumulative abnormal returns($CART_{T_1,T_2}$) were also derived by summing the $AR_t's$ over various intervals. The expected values of $AR_t$ and $CART_{T_1,T_2}$ are zero in the absence of abnormal performance. The test statistics of $AR_t$ and $CAR_{T_1,T_2}$ are based on the average standardized abnormal return($ASAR_t$) and the average standardized cumulative abnormal return ($ASCAR_{T_1,T_2}$), respectively. Assuming that the individual abnormal returns are normal and independent across t and across securities, the statistics $Z_t$ and $Z_{T_1,T_2}$ which follow a unit-normal distribution(Dodd and Warner), are used to test the hypotheses that the average standardized abnormal returns and the average cumulative standardized abnormal returns equal zero.

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중소기업의 개성공단 및 베트남 직접투자 결정요인 연구 (A Study on Determinants of Korean SMEs' Foreign Direct Investment in Gaeseong Industrial Complex & Vietnam)

  • 조헌수
    • 벤처창업연구
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    • 제16권4호
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    • pp.167-178
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    • 2021
  • 본 연구는 중소기업의 개성공단 및 베트남에 대한 직접투자 결정요인을 분석하고, 향후 북한 비핵화에 따른 남북경협 활성화시 대북투자 경험이 없는 베트남 투자업체 중 대북투자 의향이 있는지, 있다면 그 이유가 무엇인지, 대북투자 경험이 있는 개성공단 입주업체와 비교 분석하여 해외기업의 개성공단 및 북한 경제특구 유치로 U턴시켜 국내 일자리 창출 및 남북경제 활성화에 기여하는데 그 목적이 있다. 분석결과 개성공단 및 베트남 투자기업의 대부분은 값싼 노동력 활용, 저렴한 공장입지, 현지시장 판매·개척, 제3국 우회수출 생산기지 등의 목적으로 진출하는 것으로 나타났다. 이는 해외직접투자이론상 현지시장 판매 및 확대를 위한 시장추구형 투자(Market seekers)와 인건비 등 생산요소가격 차이를 활용한 생산효율추구형 투자로(Production-efficiency seekers) 나눌수 있는데 이는 최근 나이키, Apple, Amazon 등 글로벌 기업들의 해외직접투자 패턴과도 일치하는 것으로 보인다. 그러나 북미 비핵화 협상으로 대북 경제 제제조치가 완화, 해제되더라도 베트남 투자기업의 대북 투자의향은 12.3%로 매우 저조하게 나타났는바, 이는 북핵 Issue로 개성공단 폐쇄와 같이 정치적 Risk로 인한 북한 경제특구 폐쇄가능성을 가장 부담스러워 했으며, 또한 경제특구 폐쇄시 국가의 손실배상 조치가 매우 부족하다고 느끼는데 있다. 따라서 향후 남북경협 활성화를 위해서는 앞서 얘기한 애로점을 해소하고 가칭 "남북경협진흥공사"와 같은 기관을 설립하여 대북지원기관의 중복업무를 방지하고 Onestop fullservice로 신속하게 지원할 필요성이 있으며, 섬유,봉제,신발과 같은 영세 중소기업의 대북 진출을 위한 진출 초기에는 적극적인 정책금융 지원이 절실히 필요하며 이를 위해 정부와 민간금융기관 공동으로 5,000억원 규모의 펀드를 조성하여 운영할 필요가 있다.