• 제목/요약/키워드: individual factor of land value

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지가 형성 요인에 대한 서울시 고등학생들의 인식 특성 연구 (A Study on the Recognition Characteristics of the High School Students in Seoul about the Factors Influencing the Land Value)

  • 신영재
    • 한국지역지리학회지
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    • 제16권1호
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    • pp.59-75
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    • 2010
  • 본 연구에서는 지가 형성 요인에 대한 서울시 고등학생들의 인식 특성에 대해 분석하였다. 연구 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 공시지가 산정과 관련 있는 지가 형성 요인이 공시지가 산정과 관련 없는 그 밖의 요인보다 지가에 영향을 미치는 정도가 더 크다고 인식하고 있다. 둘째, 학생들은 상대적 요인이 절대적 요인보다 지가에 영향을 미치는 정도가 크다고 인식하고 있다. 셋째, 5개의 평가 척도로 구분하여 살펴본 결과, 지가에 영향을 미치는 정도가 가장 큰 것은 주요 시설과의 거리이고, 가장 미약하게 영향을 미치는 것은 토지 이용 현황으로 인식하고 있다. 13개의 요인 중에서는 편의 시설과의 거리는 가장 크게, 토지의 모양이 가장 미약하게 지가에 영향을 미치는 것으로 인식하고 있다. 넷째, 최고가 또는 최저가 지점 선택에 대한 인식과 지가 형성 요인이 지가에 영향을 미치는 정도에 대한 인식 사이에는 차이를 보이고 있다. 마지막으로, 지가 형성 요인에 대한 인식 결과와 성제 지역의 지가의 분포와 지가에 영향을 미치는 정도에 대한 연구 결과를 비교해보면, 비슷한 결과를 보이기도 하지만, 다른 결과틀 보이기도 하였다.

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GIS를 이용한 감정평가의 개별요인 객관화 방안 (Method to Objectify Individual Factors of GIS-based Real Estate Appraisal)

  • 김태우;강인준;박동현;황대영
    • 대한공간정보학회지
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    • 제23권4호
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    • pp.35-41
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    • 2015
  • 감정평가방법에는 수익방식, 원가방식, 비교방식이 있다. 본 연구는 감정평가방법 중 토지의 가격을 평가할 때 주로 사용하는 비교방식을 수치화하여 감정평가 시 적용할 수 있는 방법을 제시하는 것이다. 비교방식은 부동산의 가치를 거래사례부동산과 평가대상 부동산의 시간적 격차, 공간적 격차, 시공간적 격차를 비교 조정함으로써 사례 부동산 가격으로부터 대상 부동산 가격을 산정하는 것이다. 감정평가 실무에서는 대체적으로 토지의 경우에 비교 방식을 사용한다. 사례를 기준으로 할 때 사례가격, 시점수정, 지역수정, 개별요인으로 가치를 평가하며 공시지가기준의 경우 공시지가, 시점수정, 지역수정, 개별요인으로 평가한다. 이 중 개별요인은 개별적 특성을 비교하는 중요한 과정으로서 감정평가사의 주관적 판단이 개입 할 수 있는 요소이다. 전문가인 감정평가사의 판단이 대체적으로 정확하지만 주관적인 판단이기 때문에 감정평가사에 따라 의견 차이가 있을 수 있으므로 감정평가 분쟁이 일어나기도 한다. 본 논문에서는 개별요인의 구성요소인 가로조건, 접근조건, 획지조건을 GIS분석을 통하여 감정평가의 주관적 판단을 수치화하여 적용할 수 있는 방법을 제시하고자 한다.

임야가격의 현실화율 영향요인 연구 - 경기 광주의 임야 거래사례를 중심으로 - (A Study on the Influence Factors of the Ratio of Assessment Value to Sale Price of Forest Land - Focused on the Sales Case of Forest Land in Gwangju, Gyeonggi-do -)

  • 이규태
    • 지적과 국토정보
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    • 제53권2호
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    • pp.19-37
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    • 2023
  • 본 연구는 경기 광주의 임야 총 2,129건의 거래사례를 바탕으로 현실화율의 영향요인을 규명하였다. 다중회귀분석을 통해 나타난 본 연구의 주요 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 본 연구는 지역특성이 임야가격의 현실화율에 유의적인 상이한 영향을 미친다는 것을 보여주고 있다. 구체적으로 대상 필지의 하위 행정구역상 위치, 택지지역 면적비율에 따라 현실화율에 유의적인 차이가 존재했으며, 진행 중인 개발사업 수가 많을수록 공시지가가 거래가격에 근접한 수준으로 형성될 가능성이 높게 나타났다. 둘째, 본 연구는 관내·외 중심지 인접성, 교통접근성 등의 입지특성이 현실화율 결정에 유의적인 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 셋째, 본 연구는 임야의 이용규제특성으로 용도지역상 관리지역, 보전산지, 자연보전권역, 개발제한구역 등의 법적·제도적 이용규제나 행위제한에 따라 현실화율에 유의적인 차이가 존재한다는 것을 확인하였다. 넷째, 본 연구는 임야의 개별적 요인인 토지특성이 현실화율에 유의적인 영향요인으로 나타났다.

북한의 생태적자 추이 및 영향요인 분석 (Trend and Affecting Factors of Ecological Deficit in North Korea)

  • 여민주;김용표
    • 환경영향평가
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    • 제27권1호
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    • pp.56-72
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    • 2018
  • 북한은 환경자원 소비가 충분하지 못함에도 불구하고 생태발자국이 생태수용력보다 큰 생태적자 상태이다. 본 연구에서는 북한의 생태수용력과 생태발자국, 생태적자 추이를 살펴보고, 생태발자국과 생태수용력의 비를 의미하는 오버슈트 비율에 영향을 준 5개 요인의 기여도를 살펴보았다. 5개 요인은 생태발자국을 구성하는 인구와 개인의 환경자원 소비강도를 의미하는 일인당 생태발자국, 생태수용력을 구성하는 토지면적, 생산성인자, 그리고 토지면적과 생산성인자를 제외하고 생태수용력에 영향을 주는 요인(등가인자와 연간생산성인자 변화율의 곱)이다. 북한의 생태적자는 생태수용력보다 생태발자국을 구성하는 요인에 의한 기여가 높았다. 생태적자는 1966년에 시작되었는데, 이 시점부터 1990년대 중반까지는 일인당 생태발자국 값이 오버슈트 비율에 기여하는 비율이 60% 전후로 가장 높았고, 1990년대 중반 이후에는 인구에 의한 기여도가 40~60%로 가장 높았다. 토지면적과 생산성인자에 의한 기여도도 1990년대 중반 이후 높아져서 토지면적은 최대 15%, 생산성인자는 최대 18%까지 증가하였다. 생태수용력과 생태발자국 모두에서 높은 비중을 차지한 경작지 부문의 경우, 면적이 증가했음에도 불구하고 생산성이 줄어들어 생태수용력이 감소하였다. 북한의 생태적자를 줄이기 위해서는 1990년 이후 눈에 띄게 줄어들고 있는 산림면적을 이전 수준으로 복구하고, 경작지의 생산성을 높이기 위한 방안을 마련해야 할 것이다. 또한 근본적으로 북한 주민의 빈곤을 해결할 수 있는 식량 지원 방안, 자연재해에 대한 취약성을 극복할 수 있는 방안도 함께 마련되어야 할 것이다.

산림의 시가지 변화요인을 통한 잠재개발지 분석 및 관리방안 (Analysis and Management of Potential Development Area Using Factor of Change from Forest to Build-up)

  • 이지연;임노을;이성주;조효진;성현찬;전성우
    • 한국지리정보학회지
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    • 제25권2호
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    • pp.72-87
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    • 2022
  • 국토의 지속가능한 개발과 보전을 위해서는 계획적인 개발과 효율적인 환경보전이 수반되어야 한다. 이를 위해서는 기존에 개발된 지역에 대한 분석을 통해 개발에 영향을 준 요인들을 도출하고, 개발압력이 높은 지역에 대하여 적절한 관리방안을 적용함으로써 개발과 보전이 조화를 이룰 수 있도록 유도할 수 있다. 본 연구는 용인시를 대상으로 토지피복이 산림에서 시가화·건조 지역으로 변화된 지역과 여러 가지 사회·지형·제한적 요소 간의 관계를 로지스틱 회귀분석을 통해 회귀식으로 구현하고, 잠재적 개발지를 분석하였다. 잠재 개발지 분석에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 개발제한구역, 보호지역과 같은 제한요소이고, 영향력이 가장 작은 요인은 인구밀도였다. 용인시 산림의 약 148km2(52%)이 잠재적 개발지로 분석되었고, 잠재개발지 중 보호지역에 해당하면서 국토환경성평가지도 1등급으로 환경적 가치가 우수한 지역은 약 13km2으로 도출되었다. 개발 잠재력이 높은 보호지역은 수변구역과 특별대책지역으로 나타나 수변으로 구성된 자연경관이 우수한 지역들이 개발지역으로 선호되고 있었다. 보호지역은 개인의 재산권을 보호하기 위해 일부 행위에 대해 허가를 내주고 있으나 뚜렷한 허가기준이 부재하고, 허가로 인한 환경적 영향을 파악하고 있지 않다. 이는 보호지역이 제 역할을 하지 못하게 하는 요인으로 파악됨에 따라 명확한 예외적 허가기준과 환경영향 모니터링을 통해 관리될 필요가 있다.

작물생산과 농업공해 및 그 대책 (Agriculture Pollution and its Countermeasures with Special Consideration of Pesticides)

  • Li, Gwo-Chen
    • 한국작물학회지
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    • 제27권4호
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    • pp.340-360
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    • 1982
  • Because of the continuing rapid increase in pesticide usage in Taiwan, much attention has been focus on pesticide contamination of food and effect of pesticides on human and environmental health. The Plant Protection Center (PPC) conducts safety evaluation of pesticides usee! in Taiwan. The pesticides are classified into different groups based on their acute toxicities. Pesticides which are classified into extremely toxic group are not allow to used on short term crops or the continuously harvest crops. The acute toxicity of pesticides to the beneficial insects are also studied, special attention has been paid to the two predators of rice brown planthopper. 60% of cultivated land in Taiwan are paddy field; therefore, acute fish toxicity was taken into consideration when a pesticide was applied for registration to be used in the paddy. Fish toxicities were evaluated by the dangerous rating value which is the amount of pesticide residue in the field water over the TLM value. Mutagenicity of pesticides was continuously evaluated by using Arne's microbial testing method. Island wide survey of residual levels of pesticides of known pollutants such as chlorinated hydrocarbon . insecticides, mercurial compounds in soil, water and biological samples were carried out constantly. The potential of a new1y Imported esticides to pollute the environment were studied by using model ecosystem. Ecological magnification (EM) of a chemical was calculated from model ecosystem. A chemical was considered as a pollutant when its EM value over 5000. In order to ensure the levels of pesticides residue of the crop within the safety limit. The 'tolerance' of pesticides on different crop groupings were established base on 1) acceptable daily intake value of individual pesticides, 2) average daily consumption of each crop groupings by Chinese person, 3) Actual residues of pesticides. on different crops obtained from supervised trials. Total about 79 pesticides for which the tolerances have been established on different crop groupings. Because the intensive agricultural system was adopted in Taiwan. The phytotoxicity of pesticides to the non-target crops was therefore become one of the important factor in the safety evaluation of pesticide usage. These will include 1) direct injury, 2) injury caused by pesticide polluted irrigation water, 3) injury caused by the pesticide polluted soil, 4) reduction of growth caused by the effect of pesticide on the soil microorganisms. This paper will reviewed all the aspects mentioned in the previous .paragraphs. Most the works have done in Taiwan by the PPC.y the PPC.

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삼림환경인자(森林環境因子)에 의한 굴참나무임분(林分)의 생산력추정(生産力推定) (Estimation of Productivity for Quercus variabilis Stand by Forest Environmental Factors)

  • 이동섭;정영관
    • 한국산림과학회지
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    • 제75권1호
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    • pp.1-18
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    • 1986
  • 본(本) 연구(硏究)는 굴참나무의 생장인자(生長因子) (흉고직경(胸高直徑), 수고(樹高), 흉고단면적(胸高斷面績) 및 간재적(幹材積))와 삼림환경(森林環境) 및 토양(土壤)의 이화학적(理化學的) 인자(因子)와의 관계(關係)를 분석(分析)하여 임지(林地)의 생산력(生産力)을 추정(推定)하고, 적지선정(適地選定) 기준(基準)을 설정(設定)하는데 그 목적(目的)이 있다. 이 때 고려(考慮)된 인자(因子)는 삼림환경인자(森林環境因子)로 령급(齡級) 외(外) 19개(個) 토양(土壤)의 이화학적(理化學的) 인자(因子)로 토양산도(土壤酸度) 외(外) 11개(個), 총(總) 32개(個) 인자(因子)이다. 경북(慶北)과 충북지방(忠北地方)에서 선정(選定)된 이들 생장인자(生長因子)와 삼림환경인자(森林環境因子)는 99개(個)의 표준지(標準地)를 대상(對象)으로 조사(調査)되었다. 여기에서 채택(採擇)된 인자(因子)는 이산변수(離散變數)와 연속변수(連續變數)이다. 각각의 인자(因子)를 3~4개(個)의 계급(階級)으로 분류(分類)하여, 총(總) 110개(個)의 계급(階級)으로 구분(區分)하였다. 그리고 각 계급(階級)을 별개(別個)의 독립변수(獨立變數)로 하였다. 즉 이는 의사변수(擬似變數)(dummy variable)로 하여 그의 값을 1 혹은 0으로 놓았다. 각 인자(因子)의 첫 계급(階級)은 통계학적(統計學的) 고려(考慮) 때문에 정규방정식(正規方程式)에서 제외(除外)시켰다. 먼저 4개(個)의 굴참나무 생장인자(生長因子)와 110개(個)의 계급(階級)과의 관계(關係)를 회귀분석(回歸分析)하였다. 다음으로 4개(個)의 생장인자(生長因子)와 32개(個)의 독립변수(獨立變數)간의 편상관계수(偏相關係數)를 계산(計算)하였다. 마지막으로 계급간(階級間)의 범위(範圍)를 구(求)하기 위하여 상대점수(相對點數)를 추정(推定)하였다. 이와 같이 통계분석(統計分析)한 결과(結果)를 요약(要約)하면 다음과 같다. 1) 임목생장인자(林木生長因子)와 삼림환경인자(森林環境因子)와의 관계(關係)를 분석(分析)한 결과(結果), 수고(樹高)를 종속변수(從屬變數)로 하는 것이 추정율(推定率)이 가장 높았다. 그러므로 생장인자(生長因子) 중(中) 수고(樹高)를 임지생산력(林地生産力)의 추정기준(推定基準)으로 하는 것이 효율적(効率的)이라 사료(思料)된다. 2) 입목지(立木地)의 생산력(生産力)은 전체(全體) 삼림환경인자(森林環境因子)에 의하여, 그리고 무입목지(無立木地)는 토양(土壤)의 이화학적(理化學的) 인자(因子)에 의하여 추정(推定)할 수 있다. 3) 전체(全體)의 임목생장인자(林木生長因子)에 공통(共通)으로 크게 관여(關與)하는 인자(因子)는 령급(齡級), 유효토탐(有効土探), 임목밀도(林木密度), 모암(母岩), 위도(緯度), 토양습도(土壤濕度) 등으로서, 이들 인자(因子)의 양부(良否)가 곧 적지적수(適地適樹)의 기준(基準)이 될 수 있다. 4) 임목생장(林木生長)에 대한 계급간(階級間)의 상대점수차(相對點數差)가 공통(共通)으로 큰 인자(因子)는 모암(母岩), 위도(緯度), 전질소함량(全窒素含量), 령급(齡級), 유효토탐(有効土探), 토양습도(土壤濕度), 유기질함량(有機質含量) 등으로서 이들 인자(因子)의 계급(階級)에 따라 적지적수(適地適樹)를 선정(選定)하여야 할 것으로 사료(思料)된다.

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멀티도어코트하우스제도: 기원, 확장과 사례분석 (The Multi-door Courthouse: Origin, Extension, and Case Studies)

  • 정용균
    • 한국중재학회지:중재연구
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    • 제28권2호
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    • pp.3-43
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    • 2018
  • The emergence of a multi-door courthouse is related with a couple of reasons as follows: First, a multi-door courthouse was originally initiated by the United States government that increasingly became impatient with the pace and cost of protracted litigation clogging the courts. Second, dockets of courts are overcrowded with legal suits, making it difficult for judges to handle those legal suits in time and causing delays in responding to citizens' complaints. Third, litigation is not suitable for the disputant that has an ongoing relationship with the other party. In this case, even if winning is achieved in the short run, it may not be all that was hoped for in the long run. Fourth, international organizations such as the World Bank, UNDP, and Asia Development Bank urge to provide an increased access to women, residents, and the poor in local communities. The generic model of a multi-door courthouse consists of three stages: The first stage includes a center offering intake services, along with an array of dispute resolution services under one roof. At the second stage, the screening unit at the center would diagnose citizen disputes, then refer the disputants to the appropriate door for handling the case. At the third stage, the multi-door courthouse provides diverse kinds of dispute resolution programs such as mediation, arbitration, mediation-arbitration (med-arb), litigation, and early neutral evaluation. This study suggests the extended model of multi-door courthouse comprised of five layers: intake process, diagnosis and door-selection process, neutral-selection process, implementation process of dispute resolution, and process of training and education. One of the major characteristics of extended multi-door courthouse model is the detailed specification of individual department corresponding to each process within a multi-door courthouse. The intake department takes care of the intake process. The screening department plays the role of screening disputes, diagnosing the nature of disputes, and determining a suitable door to handle disputes. The human resources department manages experts through the construction and management of the data base of mediators, arbitrators, and judges. The administration bureau manages the implementation of each process of dispute resolution. The education and training department builds long-term planning to procure neutrals and experts dealing with various kinds of disputes within a multi-door courthouse. For this purpose, it is necessary to establish networks among courts, law schools, and associations of scholars in order to facilitate the supply of manpower in ADR neutrals, as well as judges in the long run. This study also provides six case studies of multi-door courthouses across continents in order to grasp the worldwide picture and wide spread phenomena of multi-door courthouse. For this purpose, the United States and Latin American countries including Argentina and Brazil, Middle Eastern countries, and Southeast Asian countries (such as Malaysia and Myanmar), Australia, and Nigeria were chosen. It was found that three kinds of patterns are discernible during the evolution of a multi-door courthouse model. First, the federal courts of the United States, land and environment court in Australia, and Lagos multi-door courthouse in Nigeria may maintain the prototype of a multi-door courthouse model. Second, the judicial systems in Latin American countries tend to show heterogenous patterns in terms of the adaptation of a multi-door courthouse model to their own environments. Some court systems of Latin American countries including those of Argentina and Brazil resemble the generic model of a multi-door courthouse, while other countries show their distinctive pattern of judicial system and ADR systems. Third, it was found that legal pluralism is prevalent in Middle Eastern countries and Southeast Asian countries. For example, Middle Eastern countries such as Saudi Arabia have developed various kinds of dispute resolution methods, such as sulh (mediation), tahkim (arbitration), and med-arb for many centuries, since they have been situated at the state of tribe or clan instead of nation. Accordingly, they have no unified code within the territory. In case of Southeast Asian countries such as Myanmar and Malaysia, they have preserved a strong tradition of customary laws such as Dhammthat in Burma, and Shriah and the Islamic law in Malaysia for a long time. On the other hand, they incorporated a common law system into a secular judicial system in Myanmar and Malaysia during the colonial period. Finally, this article proposes a couple of factors to strengthen or weaken a multi-door courthouse model. The first factor to strengthen a multi-door courthouse model is the maintenance of flexibility and core value of alternative dispute resolution. We also find that fund raising is important to build and maintain the multi-door courthouse model, reflecting the fact that there has been a competition surrounding the allocation of funds within the judicial system.