Method to Objectify Individual Factors of GIS-based Real Estate Appraisal

Real estate appraisal methods include profit-based, cost-based and comparison-based measures. The purpose of this study is to scientifically quantify the comparison-based method mostly utilized in valuating real estate property among the appraisal methods. The comparison method is to estimate the value of target property from other previously-traded property cases by comparing and adjusting their temporal gap, spatial gap and space-time gap. In appraisal practices, this comparison method is used generally for land property. If based on previous transactions; prices, time point of transaction, region and individual factors were analyzed to valuate. If based on official land values; official value, time point, region and individual factors are analyzed. Of these, the individual factors are an important process of comparing individual characteristics where real estate appraisers' subjective assessment could intervene. Though appraisers, as experts make generally precise assessment, still, it is a subjective judgment open to difference between appraisers themselves, causing disputes from time to time. In this recognition, the study seeks to quantify such a subjective assessment of appraisers by running GIS analysis on individual factor components including street condition, access condition;and plotting condition.

GIS를 이용한 감정평가의 개별요인 객관화 방안

감정평가방법에는 수익방식, 원가방식, 비교방식이 있다. 본 연구는 감정평가방법 중 토지의 가격을 평가할 때 주로 사용하는 비교방식을 수치화하여 감정평가 시 적용할 수 있는 방법을 제시하는 것이다. 비교방식은 부동산의 가치를 거래사례부동산과 평가대상 부동산의 시간적 격차, 공간적 격차, 시공간적 격차를 비교 조정함으로써 사례 부동산 가격으로부터 대상 부동산 가격을 산정하는 것이다. 감정평가 실무에서는 대체적으로 토지의 경우에 비교 방식을 사용한다. 사례를 기준으로 할 때 사례가격, 시점수정, 지역수정, 개별요인으로 가치를 평가하며 공시지가기준의 경우 공시지가, 시점수정, 지역수정, 개별요인으로 평가한다. 이 중 개별요인은 개별적 특성을 비교하는 중요한 과정으로서 감정평가사의 주관적 판단이 개입 할 수 있는 요소이다. 전문가인 감정평가사의 판단이 대체적으로 정확하지만 주관적인 판단이기 때문에 감정평가사에 따라 의견 차이가 있을 수 있으므로 감정평가 분쟁이 일어나기도 한다. 본 논문에서는 개별요인의 구성요소인 가로조건, 접근조건, 획지조건을 GIS분석을 통하여 감정평가의 주관적 판단을 수치화하여 적용할 수 있는 방법을 제시하고자 한다.