• 지적과 국토정보
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• 제44권2호
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• pp.177-192
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• 2014

이 연구는 상가임대차계약에서 상가 월세의 비중에 영향을 주는 요인을 실증적으로 조사하였다. 이 연구의 이론적 기반은 입지이론, 상권분석, 입찰지대의 이론, 집적이론, 그리고 수요 외부성의 이론이다. 이 연구에서 사용된 자료는 $3.3m^2$당 상가 권리금, $3.3m^2$당 상가 임대료, $3.3m^2$당 상가 월세, 전국 100개 상권의 보행자 수가 포함되었다. 다중회귀 분석을 사용한 그 결과로서, 각 상권의 월세비중에 영향을 주는 변수는 $3.3m^2$당 상가 권리금, $3.3m^2$당 상가보증금, $3.3m^2$당 상가 월세가 상가 권리금에 영향을 주는 변수이다. 또한 서울시에서는 상가 월세의 비중을 결정할 때 $3.3m^2$당 상가 권리금과 도소매업체의 수가 중요하다는 것을 보였다. 요약하면, 상가 월세의 비중을 결정할 때, 상권의 경제적 상황뿐만 아니라 통행하는 보행자의 수도 고려해야 한다.

• 지적과 국토정보
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• 제45권2호
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• pp.217-235
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• 2015

이 연구는 다중회귀분석으로 서울시 프랜차이즈 커피점의 상가임대료의 결정 요인을 분석하였다. 중심지이론, 집적이론, 그리고 외부수요의 이론은 경험적 모형의 기초를 제공한다. 이 연구에서 사용된 자료는 서울시의 2,000개 상점으로 구성되었다. 연구결과로서, 이 결과는 $3.3m^2$당 커피점의 매출액, 상권의 특성, 상점의 특징이 $3.3m^2$당 커피점의 상가임대료에 영향을 준다는 것을 보였다. 커피점의 매출은 커피점의 상가임대료의 주요 결정 요인이다. 아울러, $3.3m^2$당 상가권리금과 상가보증금은 상가임대료와 정(+)의 관련성을 가지고 있다. 추가적으로, 상권의 도 소매업체의 수 및 제조업체의 수는 $3.3m^2$당 커피점의 상가임대료에 영향을 준다. 요약하면, 이 연구는 상권의 커피점의 브랜드 인지, 입지, 임차인 혼재, 그리고 $3.3m^2$당 커피점의 임대료에 영향을 준다는 것을 제시한다.

• 지적과 국토정보
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• 제45권2호
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• pp.191-201
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• 2015

이 연구는 서울시 상가권리금에 영향을 주는 요인을 제시하는 데 그 목적이 있다. 나아가 상가거래에 발생하는 상가권리금, 상가월세, 보증금을 사용하여 상가권리금과 상가임대료와의 인과성을 제시하고자 하였다. 이 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, $m^2$당 상가권리금과 $m^2$당 상가월세의 상관관계 분석의 결과에 의하면, 상가권리금과 상가월세와의 관계는 높은 정(+)의 상관관계가 있다. 특히, 상가월세의 비중은 상가권리금을 추정할 때 가장 많은 영향을 주는 것으로 분석되었다. 또한 상가 거래에서 발생하는 상가권리금의 산정을 상가의 특성과 상가임대료를 사용하여 합리적으로 결정할 수 있다. 둘째, 상가월세와 상가보증금이 상가권리금의 판단 기준이 될 수 있다는 것을 보였다. 아울러, 상가매출이 높으면 상가임대료가 높게 형성되며 나아가 업종 및 상권의 특성, 상가임대료의 구성 비율에 따라 상가매매가격의 관계가 다르게 형성될 수 있다는 것을 보였다. 요약하면, 이 연구는 총임대료 대비 월세 비중은 $m^2$당 상가권리금을 결정하는 중요한 변수라는 것을 실증적으로 제시하였다.

• 지적과 국토정보
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• 제45권1호
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• pp.225-240
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• 2015

통행하는 보행자의 특징이 상가권리금에 미치는 효과를 실증적으로 모형을 구축하고 시험 하였다. 이 연구를 위한 이론적 근거는 중심지 이론, 입찰지대, 집적이론, 외부수요 이론이다. 자료에는 서울시 100개 $3.3m^2$당 상권의 상가권리금, $3.3m^2$당 상가보증금, $3.3m^2$당 상가월세 그리고 보행자의 특성과 관련된 정보가 포함되어 있다. 실증분석은 서울시 상가 1,307개를 표본을 사용하여 시험하였다. 그리고 자료집합은 회귀나무 및 회귀방법을 이용하여 분석이 이루어졌다. 이 분석한 결과로서, 각각의 상권에서 상가권리금에 영향을 주는 변수는 평일 오후 2시 보행자의 통행량, 평일 오후 4시 보행자의 통행량, 평일 오후 8시 보행자의 통행량이다. 요약하면, 상권의 경제적 기반을 뿐만 아니라 통행 보행자의 특징은 상가권리금을 결정하기 위해 고려되어야한다.

• 지적과 국토정보
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• 제48권1호
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• pp.245-253
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• 2018

이 연구의 목적은 다중 회귀 분석을 사용하여 스타벅스 커피숍의 위치에 영향을 미치는 요인을 탐색하는 것이다. 이 연구는 위치 이론에 기반을 두고 있으며 이 분석을 위한 자료는 522개 서울시 상가 부동산 임대사례에서 수집하였다. 연구 결과는 다음과 같다. 첫째, 스타벅스 커피숍의 위치에 영향을 미치는 가장 중요한 요인은 월세, 보증금, 그리고 상가권리금이다. 둘째, 기업과 직원의 수, 지역경제 기반, 위치 특성, 상가보증금, 상가월세, 상가권리금이 서울의 스타벅스 커피숍의 입지에 영향을 준다. 셋째, 커피숍 입지 선정 과정에서 보증금, 월세, 상가권리금, 사업체의 수가 중요한 것으로 나타났다.

• 경제분석
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• 제25권2호
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• pp.54-95
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• 2019

본 연구는 온라인 거래량의 증가가 지역 상권에 미치는 영향에 대하여 양적 질적 분석을 하는데 그 목적이 있다. 본 연구의 실증분석은 2002년부터 2016년까지 15년간의 '전국사업체조사'와 '온라인 쇼핑 동향조사' 및 '지역소득조사' 결과와 한국은행의 거시경제 지표 중 '지역별 경제성장률', '소비자물가 등락률', '종가기준 연평균 원달러 환율 등락률' 데이터 등에 기초하여 진행되었다. 본 연구의 결과에 따르면, 온라인 거래금액의 증가가 소매업종 점포수의 감소에 영향을 주고 있으며 업종별로 구분하면 기타 가정용품 소매업, 음·식료품 및 담배소매업, 문화, 오락 및 여가용품 소매업 그리고 종합소매업 순으로 감소의 정도가 큰 것으로 나타났다. 그러나 종합소매업에 포함된 대형종합소매업과 체인화 편의점은 온라인 거래액이 증가함에도 점포수가 증가하는 것으로 나타났다. 기타 가정용품 등 업종의 점포수 감소한 주요 이유는 매장의 규모가 작은 경우 온라인 거래 대비 제품 품질 직접 비교 및 구매 경험 만족도 등 관점에서 차별성 및 효율성이 떨어지기 때문인 것으로 판단되었다. 온라인 거래액이 증가할 때 점포수가 증가한 소매업종은 체인화 편의점, 기타 상품 전문 소매업 모형, 섬유, 의복, 신발 및 가죽제품 소매업, 그리고 대형종합소매업의 순으로 나타났다. 또한 온라인 거래 증가에 따라 음식점 점포수가 가장 크게 증가하였는데 이는 온라인 거래의 증가 및 인터넷 사용자의 증가에 따라 배달앱 등이 활성화되고 블로그 및 SNS 등을 통한 맛 집 소개 및 사용 후기 전파 등이 증가하여 온라인 거래의 긍정적 영향이 작용한 것 때문으로 판단되었다. 따라서 오프라인 기업들이 온라인 대비 차별성과 경쟁력을 유지하기 위해서는 일정 규모 이상의 매장에서 소비자들이 직접 비교하고 착용하고 경험하는 등의 서비스를 제공할 수 있어야 할 것으로 여겨진다. 임대료는 온라인 거래가 증가함에도 상승하였는데 이는 1층 중대형매장의 임대료를 분석한 것에 기인한다. 즉, 온라인 거래가 증가하여도 사용자 경험을 제공하는 차별화된 매장 수요는 증가하기 때문으로 판단되었다. 이러한 연구 결과는 변화와 위기에 대응하는 지역 중소 소매업체들의 사업전략 조정이 필요함을 시사하며 이에 대한 중앙 또는 지방정부 차원의 지원노력이 필요함을 시사한다.

• 지적과 국토정보
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• 제48권1호
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• pp.229-244
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• 2018

본 연구는 권리금에서의 입지가치(바닥권리금)를 개념화하고 실증하기 위해 그동안 권리금을 결정하는 주요한 요인으로 지적되었던 유동인구에 초점을 두어, 유동인구의 규모와 구성이 상가권리금에 미치는 영향을 분석하고자 하였다. '바닥권리금'은 권리금 상승(거품)의 주요 요인임에도, (현(現))평가방법에서는 상가임대료의 입지가치와 다를 바 없이 평가되고 있다. 따라서 본 연구에서는 임대료의 입지가치 평가와 동일한 고정적 입지가치와 달리 권리금은 해당 상가 주변 유동인구(수요층)에 따라 급격히 변할 수 있음을 가정하고 이를 실증하고자 하였다. 실증 분석은 2013년 서초 강남구 일대 188개 상가(일반음식점, 휴게음식점, 주류점, 일반판매, 오락스포츠미용업)의 컨설팅 자료를 활용하였다. 분석 결과 다음과 같은 시사점을 도출하였다. 분석결과 권리금과 임대료는 양의 상관관계를 가지고 있으며 비탄력적인 속성을 가지고 있으나 평가 체계와 요인에는 차이가 있었다. 선형회귀모형을 통해 분석한 결과 권리금과 임대료 모두 건물특성, 유동적 입지요인, 고정적 입지요인의 순으로 영향력이 큰 것으로 나타났으나, 유동적 입지요인의 영향력은 임대료보다 권리금에서 더 크게 나타났다. 또한 임대료에는 건물노후도, 버스정류장 등 고정적 입지가치가 유의한 영향요인으로 나타났으나, 권리금에는 유의한 영향을 미치지 않았다. 이와 같은 결과는 권리금에서의 입지가치 분석 시에도 시 공간적 개념인 평가시점의 유동적 입지가치가 고려되어야한다는 것을 의미한다. 임대료는 계약종료 시까지 고정되나, 권리금은 유동인구 증가 등 새로운 입지가치 요인에 따라 유동적으로 반영되기 때문이다. 이러한 시차에서 오는 유동적 입지가치의 변화를 임대인은 임대료에 반영시키려 하고, 임차인은 권리금으로 보상받으려 하기 때문에 분쟁이 나타나는 것으로 이해할 수 있기 때문이다. 따라서 이와 같은 분쟁 해결을 위해서는 향후 지속적인 권리금 데이터의 축적과 함께 객관적 평가체계에 대한 연구가 필요한 시점이다.

• 유통과학연구
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• 제11권4호
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• pp.23-35
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• 2013

Purpose - This paper attempts to identify the problems and limitations of a market maintenance project conducted according to the 「Special Act for the Development of Traditional Markets and Shopping Street」 and to present a revised direction for the special law and lay the groundwork for market maintenance projects to be promoted smoothly. Research design, data, and methodology - The revised direction for the legislation and the proposal were written based on an investigation of the problems and the legal system, and proposed measures for market maintenance operation and system improvements to derive the improvements needed for market maintenance projects. Results - A market maintenance project has been conducted as a means to reinvigorate traditional markets that are economically depressed, and to revive the local economy. It was largely conducted in the form of reconstruction and redevelopment and represents the interests of landowners and merchants. Thus, it is most likely to contribute to the gradual disappearance of traditional markets. First, as part of a market maintenance project, many companies are building multipurpose buildings or high-rise residential buildings to increase profits. In these high-rise buildings, they can raise rents, which may not be affordable for some existing small businesses. To solve such problems, the large-scale store registration requirement needs to be relaxed or abolished once the market maintenance project is completed. If the large-scale store registration requirement is to be abolished, the term 'large retail store' should be changed in the 「Special Act for the Development of Traditional Markets and Shopping Street」. After registration, the Small and Medium Business Administration should train merchants, offer consultations, and support events, to the extent that the existing traditional market management modernization project permits, and further continue to manage and support its ongoing activities. However, unless large-scale store registration is abolished, adding an exception clause in the special law to relax large-scale store registration criteria, and permitting changes to building use is another option. At the end of a market maintenance project, empty stores should be purchased by the Small and Medium Business Administration, and local government, etc., at the actual construction cost, to utilize them as public rental shopping areas, which in turn may be re-utilized as a temporary market for another market maintenance project. The second problem in market maintenance projects is merchant-protection. Currently, the special law prescribes that a temporary market be created for merchants to conduct business during the rental period of a market maintenance project. Conclusions - In reality, a market maintenance project is conducted usually in big metropolitan cities with 500,000 residents or more. The main building type created under these projects is a multipurpose building. For this reason, it is very difficult to secure a location for a temporary market in the surrounding area of such a project. To solve this problem, this study suggests 'public rental shopping areas' as mentioned above.

• KDI Journal of Economic Policy
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• 제13권1호
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• pp.3-33
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• 1991

80년대에 들어서 본격화된 개방정책(開放政策)의 결과 대부분의 소비재(消費財)가 수입가능품목(輸入可能品目)이 되었고 이에 따라 소비재(消費財)의 수입(輸入)은 급격한 증가추세를 보이고 있으며 이 추세는 당분간 지속될 것으로 전망된다. 본고(本稿)에서는 우리나라의 수입소비재(輸入消費財) 유통구조(流通構造)의 현황(現況)을 분석하고 가격상승 및 후생감소를 야기시키는 문제점을 파악하며 이의 개선방안(改善方案)을 모색해 보았다. 본고(本稿)에서는 기존의 연구와는 달리 수입소비재(輸入消費財) 유통구조(流通構造)를 국제시장(國際市場)-수입단계(輸入段階)-국내(國內) 도(都) 소매단계(小賣段階)의 수직적 구조로 파악하고 이 수직적 구조를 구성하는 각 수평단계의 산업조직 및 수평단계를 연결하는 수직적 관계를 중심으로 하여 가격결정과정과 문제점을 분석하였다. 수입소비재(輸入消費財) 유통구조(流通構造)의 수평단계는 상품(商品) 및 지역(地域)에 의해 차별화된 독점적 경쟁 시장으로 볼 수 있으며, 수평단계간에는 대리점계약(代理店契約)과 재판매가격유지(再販賣價格維持)의 수직적(垂直的) 통제(統制)(vertical restraints)가 흔히 사용되고 있다. 수입소비재(輸入消費財) 유통구조(流通構造)의 주요 문제점으로는 독과점적(獨寡占的) 수입(輸入)에 따른 수입상의 독과점력, 국내 메이커에 의한 동종상품 수입에 의한 경쟁제한, 유통업자간의 담합 및 이의 유지를 위한 재판매가격유지(再販賣價格維持)의 성행, 불확실성(不確實性)과 정보불균형(情報不均衡)을 지적할 수 있다. 이러한 문제점을 시정하여 수입소비재(輸入消費財) 및 경쟁국산상품(競爭國産商品)의 가격하락(價格下落)과 국산상품(國産商品)의 품질개선(品質改善)을 유도하기 위하여는 독과점적 수입계약과 국내메이커에 의한 동종상품의 수입에 대한 공정거래규제(公正去來規制)를 도입하여야 하며, 수입가격표시제의 확대실시 및 탄력적 운영을 통한 합리적(合理的) 정보제공(情報提供)이 필요하다고 판단된다. 수입소비재(輸入消費財)의 유통구조는 또한 국내(國內) 도(都) 소매업(小賣業)의 일반적인 문제점으로 지적되고 있는 규모의 영세성, 무자료거래의 성행, 근대적 대형유통업체(大型流通業體)의 부족의 문제점을 가지고 있다. 이러한 문제점은 기본적으로 상가(商街)와 물류시설(物流施設)의 공급부족과 현행 부가가치세제(附加價値稅制)에 그 원인이 있다. 따라서 수입소비재 유통구조의 생산성을 향상시키고 경쟁을 촉진하기 위해서는 상업용 및 물류시설용 부동산의 공급확대유도(供給擴大誘導)와 부가가치세제(附加價値稅制)의 합리적 운영이 필요하다고 사료된다.