• 유통과학연구
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• 제13권8호
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• pp.61-71
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• 2015

Purpose - Before the year 2000, the housing prices in Korea were increasing every decade. After 2000, for the first time, Korea experienced a decrease in housing prices, and the repetitive cycle of price fluctuation started. Such a "boom and bust cycle" is a worldwide phenomenon. The current study proposes a mathematical model to explain price fluctuation cycles based on the theory of consumer psychology. Specifically, the model incorporates the effects of buyer expectations of future prices on actual price changes. Based on the model, this study investigates various independent variables affecting the amplitude of price fluctuations in housing markets. Research design, data, and methodology - The study provides theoretical analyses based on a mathematical model. The proposed model uses the following assumptions of the pricing mechanism in housing markets. First, the price of a house at a certain time is affected not only by its current price but also by its expected future price. Second, house investors or buyers cannot predict the exact future price but make a subjective prediction based on observed price changes up to the present. Third, the price is determined by demand changes made in previous time periods. The current study tries to explain the boom-bust cycle in housing markets with a mathematical model and several numerical examples. The model illustrates the effects of consumer price elasticity, consumer sensitivity to price changes, and the sensitivity of prices to demand changes on price fluctuation. Results - The analytical results imply that even without external effects, the boom-bust cycle can occur endogenously due to buyer psychological factors. The model supports the expectation of future price direction as the most important variable causing price fluctuation in housing market. Consumer tendency for making choices based on both the current and expected future price causes repetitive boom-bust cycles in housing markets. Such consumers who respond more sensitively to price changes are shown to make the market more volatile. Consumer price elasticity is shown to be irrelevant to price fluctuations. Conclusions - The mechanism of price fluctuation in the proposed model can be summarized as follows. If a certain external shock causes an initial price increase, consumers perceive it as an ongoing increasing price trend. If the demand increases due to the higher expected price, the price goes up further. However, too high a price cannot be sustained for long, thus the increasing price trend ceases at some point. Once the market loses the momentum of a price increase, the price starts to drop. A price decrease signals a further decrease in a future price, thus the demand decreases further. When the price is perceived as low enough, the direction of the price change is reversed again. Policy makers should be cognizant that the current increase in housing prices due to increased liquidity can pose a serious threat of a sudden price decrease in housing markets.

• 디지털융복합연구
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• 제18권11호
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• pp.43-49
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• 2020

본 연구는 유동성 지표인 가계대출과 M2, 경기변동을 반영하는 산업생산지수를 변수로 설정하여 주택시장에 영향을 미치는 요인을 분석하고 기대 주택가격의 영향을 파악하고자 하였다. 이를 위하여 2005년 1월부터 2020년 5월까지의 자료를 바탕으로 실증분석을 실시하였으며, 주택가격변수는 실질 매매가격지수를 사용하였다. 모형을 3개로 구분하여 각 변수들의 계수 값을 비교한 결과, 실질 가계대출, 실질 M2 순서로 주택가격에 영향을 미치는 것으로 나타났는데 이는 저금리 기조에 따른 레버리지 효과로 인한 결과로 해석할 수 있다. 그리고 과거의 주택가격과 주택가격에 대한 기대는 현재기의 주택가격을 상승시키는 것으로 나타났다. 주택자산에 대한 기대 가격상승률이 높아지면 주택가격이 높아지는데, 이는 시장을 형성하는 중심가치가 투자가치로 변하게 되어 가격상승으로 이어질 수 있다는 점을 시사한다. 이러한 결과는 유동성의 확대가 경기 활성화에 목적을 두고 있음에도 불구하고 주택가격에도 영향을 미칠 수 있다는 결과를 보여주고 있다.

• Journal of the Korean Data and Information Science Society
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• 제28권1호
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• pp.173-183
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• 2017

본 연구는 아파트 개별 실거래가격에 대한 시공간 자료를 활용하여 아파트 매매가격에 영향을 미치는 요인을 시계열적 흐름과 공간적 변화를 반영한 지리시간가중 회귀모형 (geographical temporal weighted regression; GTWR)모형을 적용하여 분석하였다. 기존 연구에서 활용되었던 일반적인 접근방법인 최소제곱 (ordinary least square; OLS) 회귀모형과 공간 데이터를 분석하기 위한 공간계량 모델 중 가장 많이 활용되고 있는 지리가중 회귀모형 (geographically weighted regression;GWR)과 달리 GTWR은 주택가격 특성을 고려함에 있어서 시간과 공간을 함께 고려함으로써 보다 정밀한 평가모형이 될 것으로 기대되었다. 본 연구에 사용된 주택가격결정 설명 요인들 중에서 건축연도 및 전용면적이 주택가격을 결정하는데 유의적인 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 주택가격이 시간적 공간적 특성 모두에 의하여 유의적으로 설명되었다.

• 플랜트 저널
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• 제14권1호
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• pp.47-51
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• 2018

본 연구에서는 석탄화력발전의 출력 감소가 계통한계가격과 온실가스감축량에 어떻게 영향을 미치는지 분석하였다. 분석방법은 국영 발전회사에서 이용하는 전력거래예측프로그램을 이용하였으며 전력계통의 운영조건은 제7차 전력수급기본계획의 전력수요와 전원구성을 근거로 하였다. 분석결과 전체 석탄화력발전의 최대출력을 29 [%]까지 감소한 경우 계통한계가격은 감소전과 비교하여 12 [%p] 상승하고 온실가스 배출량은 9,966 [kton] 감축되었다. 또한 석탄화력발전기 전체 용량의 30 [%]에 해당하는 저효율 석탄화력발전기 16기를 정지한 경우 계통한계가격은 14 [%p] 까지 증가하였고 온실가스 배출량은 12,574[kton]까지 감축 가능함을 알 수 있었다.

• 토지주택연구
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• 제11권3호
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• pp.1-9
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• 2020

This study fulfills an empirical analysis how the physical factors affect the formation of housing price with the block unit. Block unit houses are a type of housing that pursues comfort and convenience in that the characteristics of individual houses and apartment houses are mixed. Existing studies have focused only on the physical characteristics of various planning elements such as block-type residential complexes. Nevertheless, it is not known whether the physical characteristics of block-type residential complexes reflect the preferences of actual consumers. In addition, there are no sufficient studies on how to evaluate them from the market side. In this study, block-level detached housing sites the target complexes with 10 or more households built between 2002 and 2019. The target areas for analysis are 163 complexes in Paju, Namyangju, Goyang, Suwon, Yongin, Ansan, Gimpo, Incheon, Seongnam, Hwaseong and Gwangju, Gyeonggi-do. The physical elements that make up the unit housing were classified through factor analysis. Finally, regression analysis was conducted to establish the basis determining the price-forming factors. As a result of the analysis, the factors that influenced the price were the site area and the number of community facilities. The variable with negative influence was the distance from Seoul. Based on the results of this study, it can be said that the influence on price formation in various areas was confirmed by presenting the relationship between the facility composition and price of a detached house.

• 대한지리학회지
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• 제43권3호
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• pp.392-411
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• 2008

투기가 발생할 가능성이 높은 지역은 일정지역 내의 대다수 경제주체가 적응적 소유자와 수요자일 때 형성된다. 이 지역의 가격변동은 타 지역에 비해서 가격상승 폭이 크고, 개별 부동산들의 주변 부동산들과 가격변동의 방향이 동질적인 특성을 가진 가격변동 핫스팟 패턴을 형성한다. 본 연구의 목적은 투기과열지역을 정량적으로 탐색하기 위한 가격변동 핫스팟 탐색법을 개발하는 것이다. 가격변동 핫스팟 탐색법은 크게 2단계로 구성된다. 첫째 단계는 정규모형의 공간스캔통계량을 이용하여 타 지역에 비해 높은 가격상승이 이루어진 공간클러스터를 탐색한다. 둘째 단계는 국지 모란 I를 이용하여 공간클러스터 내의 개별부동산들이 그 주변 부동산과의 가격변동 방향이 동질적인가, 즉 공간연관성을 가지는가를 평가한다. 개발된 방법을 공간적으로는 참여정부에서 부동산 문제의 중심으로 알려진 서울시 강남 서초 송파구에 적용하였고, 시간적으로는 참여정부 주요 부동산 대책의 하나인 10.20 대책을 전후로 한 2해3년 8,9,10,11월의 가격변동 자료에 적용하였다. 10.29 대책발표 전인 8,9월에는 개포동을 중심으로 가격변동 핫스팟이 발견되었고, 10월은 10.29 대책에 의해서 소강상태를 보이다가 11월에는 가격변동 콜드스팟이 발견되었다. 이 결과는 제안된 방법이 기존 단순 시각화만을 통해서 탐색할 수 없었던 투기과열지역을 정량적 방법을 통해서 시공간적으로 탐색할 수 있음을 보여준다.

• 한국산학기술학회논문지
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• 제15권3호
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• pp.1318-1326
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• 2014

부동산 마케팅 개념의 변화와 미분양 주택해소에 대한 중요성이 부각되고 있는 시점에서 본 연구는 미분양 주택해소에 대한 영향요인을 입지환경, 거주환경, 거시환경, 마케팅 부문으로 구분하였으며, 실제 수요자가 어떤 요인을 중요하게 생각하고 있는지 알아보고자 한다. 또한 실제 수요자의 미분양 아파트 매수의향 및 분양가격만족도(분양가격만족도, 주택가치상승)라는 관점에서 미분양 주택해소 요인과 어떠한 영향관계와 구조를 가지고 있는지 PLS 구조방정식을 통해 분석하고자 한다. 연구결과를 요약하면 첫째, 분양가격만족도에 미치는 영향요인은 거시환경, 거주환경, 입지환경이 통계적으로 유의한 결과를 나타났다. 하지만 마케팅 전략은 분양가격 만족도에 영향을 미치지 않는 것으로 도출되었다. 둘째, 매수의향에 영향을 미치는 요인은 거시환경, 마케팅 전략, 분양가격 만족도가 통계적으로 유의한 것으로 나타났다.

• 한국산학기술학회논문지
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• 제14권11호
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• pp.5403-5410
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• 2013

본 연구는 미술경매시장에서 미술품 거래 시 미술품의 소재로 사용된 상징적 사물이 미술품의 가격결정에 미치는 영향에 대해 조사하였다. 이를 위해 본 연구는 Buck(1948)의 집-나무-사람(H-T-P) 모델을 적용하였다. 2010년 6월부터 2011년 5월까지의 기간 동안 서울옥션에서 낙찰된 402개 작품을 대상으로 분석한 결과, 미술품 내에 집과 사람이 포함되어 있으면 그렇지 않은 경우에 비해 경매시장에서 더 높은 가격에 낙찰되는 것으로 나타났다. 본 연구는 기존의 미술품 가격 연구에서 발견한 요소들 이외에도 소재로 이용된 상징적 의미를 지닌 사물도 미술품 가격에 영향을 미친다는 것을 발견함으로써 Buck(1948)의 모델이 미술품 가격결정에도 적용될 수 있음을 확인하였다.

• 부동산연구
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• 제24권1호
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• pp.15-26
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• 2014

본 연구는 다변량 GARCH 모형을 이용하여 우리나라 주택시장의 상호연관성을 분석하였다. 주택 유형별 매매가격증가율과 전세가격증가율 간 상관관계 분석에서는 연립주택보다는 단독주택과 아파트의 상관계수가 더 크게 나타났다. 주택 유형에 따른 분석결과에 의하면 매매가격증가율과 전세가격증가율 두 분석 모두에서 단독주택과 연립주택 간 상관관계가 아파트와 단독주택 간 상관관계나 아파트와 연립주택 간 상관관계보다 높은 것으로 밝혀졌다. 주택을 크기에 따라 분류하였을 때 매매가격증가율을 이용한 분석결과와 전세가격증가율을 이용한 분석결과 간에는 큰 차이를 발견할 수 없었다. 아파트의 경우는 중형 아파트와 소형 아파트 간 상관관계가 가장 큰 것으로 나타났으며, 단독주택의 경우에는 대형 단독주택과 중형 단독주택 간 상관관계가 제일 큰 값을 기록하였다. 일반적으로 사람들이 아파트는 중소형 이하에, 단독주택은 중대형 이상에 관심이 많다는 사실이 본 연구의 분석결과를 간접적으로 뒷받침해주고 있다. 연립주택의 경우에는 매매 가격보다 전세가격의 경우에 중 대형 연립주택과 소형 연립주택 간 상관계수가 더 커지는 현상을 보이고 있는데, 이는 주택을 구입하는 경우와 주택을 임대하는 경우의 의사결정 과정이 서로 상이한데 그 이유가 있는 듯 보인다.

• 한국산학기술학회논문지
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• 제20권7호
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• pp.555-561
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• 2019

본 연구의 목적은 제주도 하우스감귤의 출하구조를 순별, 월별로 구분하여 분석하는 것이다. 이를 위해 제주도 하우스감귤의 가격신축성함수를 추정, 분석함으로써 어떻게 출하조절을 하는 것이 하우스감귤농가의 소득을 안정 증대시킬 수 있는지를 모색하고, 정책적 시사점을 도출하는 것이다. 제주도 하우스감귤의 순별 가격신축성은 시기에 따라 상이하게 나타나고 있는데, 6월 상순에서 7월 하순까지의 하락폭이 큰 것으로 나타나 이 시기의 출하조절의 필요성이 크다. 품질이 떨어지는 해를 나타내는 더미변수인 DUM_Q의 부호는 음(-)이고, 통계적으로 유의미한 결과를 보여주고 있다. 추석이 10월에 들어있는 해를 나타내는 더미변수인 DUM_SUK의 10월 중순부터 하순까지의 부호가 음(-)을 보이고 있다. 하우스감귤의 출하물량 1% 증대에 따른 월별 가격신축성은 상이하게 나타나고 있는데, 6월에서 7월과 9월에서의 하락폭이 큰 것으로 나타나 이 시기의 출하조절의 필요성이 요구된다. 월별 가격신축성함수의 더미변수인 DUM_Q 및 DUM_SUK의 부호는 음(-)이고, 통계적으로 유의미한 결과를 보여주고 있다. 따라서 순별 및 월별 가격신축성함수의 더미변수인 DOM_Q와 DUM_SUK의 부호가 음(-)을 보인다는 것은, 품질이 좋은 해보다 품질이 나쁜 경우에, 그리고 추석이 9월에 있는 경우보다 10월에 있는 경우에 출하조절의 필요성이 더 중요함을 의미한다.