• 디지털융복합연구
• /
• 제11권2호
• /
• pp.175-182
• /
• 2013

본 연구에서는 주택 수요와 공급의 상호영향관계 메커니즘을 이용하여 가격 시뮬레이션 모형을 개발하였다. 가격 시뮬레이션 모형의 핵심 알고리즘은 피드백 제어 이론을 이용한 시스템 다이나믹스 기반의 스톡 플로우 변수이며, 이러한 원리를 이용하여 서울지역 아파트 가격변화 행태를 모델링하였다. 가격 행태를 결정하는 피드백 메커니즘은 중장기 경기변동 시나리오 하에 대출 이자율을 정책변수로 아파트 매매 수요자와 공급자 규모를 스톡 변수로 설정하고, 이들 간의 상호 영향관계를 검증하였다. 본 논문을 통하여 향후 아파트 가격 추이는 아파트 매매 수요자와 공급자 규모의 행태 변화와 수요자와 공급자가 갖는 가격에 대한 반응 매개변수간의 영향관계로 구성된다. 또한 향후 경기 전망 및 대출이자율 등 거시경제의 상황에 따라 아파트 매매가격은 변화함을 알 수 있었다. 제시된 아파트 매매 가격 시뮬레이션 계량모델은 양도세 및 취득세 감면 등 비 금융 관련 부동산정책변수와 대출이자 조정 등 금융 관련 정책변수의 보다 정확하고 충분한 데이터를 적용하면 실무 적용과 정부 주택정책입안에 활용 할 수 있을 것으로 판단된다.

• 한국산학기술학회논문지
• /
• 제17권5호
• /
• pp.116-124
• /
• 2016

과거 한국 주택시장은 주택건설업체들이 아파트를 건설하기만 하면 분양이 순조롭게 되었기 때문에 공급자 주도형 시장이었다. 이에 따라 한국 사업개발주체나 건설업체들은 주택사업을 매우 경쟁적으로 진행하였다. 하지만 1997년 아시아 외환위기 및 2007년 글로벌 금융위기가 발생하자 심각한 미분양사태가 발생하여 국내 건설업체들은 심각한 유동성 위기를 겪게 되었다. 본 논문은 시기별 금리 및 통화량과 같은 유동성이 주택매매시장 및 전세시장에 미치는 영향을 벡터오차수정모형을 통해 비교분석하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 본 논문에서는 서울시 아파트시장을 대상으로 연구를 진행하였다. 분석변수는 주택매매가격지수, 주택전세가격지수, 금리, 통화량(M2)를 활용하였다. 본 연구에서는 서브프라임 금융위기 발생 이전인 2001년 9월부터 2008년 9월까지를 Model 1로, 2008년 10월부터 최근 2015년 10월까지를 Model 2로 구분하여 비교분석하였다. 분석결과 먼저 주택매매시장의 경우, 가계소득을 향상시키는 장기적인 주택시장 정책을 수립하는 것이 중요하다. 주택전세시장의 경우, 전세공급량의 절대적인 부족에 따른 구조적 변동이 나타나고 있다. 이에 따라 국내 주택시장의 과도기적 변동이 시장에 미치는 충격을 최소화할 수 있도록 정책적 방안을 모색할 필요가 있다.

• 문화기술의 융합
• /
• 제7권2호
• /
• pp.165-170
• /
• 2021

본 연구는 주택가격의 변화가 우리나라 지방은행의 경영성과에 미치는 영향을 DOLS 모형을 이용하여 분석하였다. 분석 결과, 주택가격변동률은 지방은행의 성장성, 수익성 및 건전성에 모두 통계적으로 유의한 영향을 미치지 못하는 것으로 나타났다. 거시경제변수 중에서 단기금리만이 어떠한 모형에서도 유의한 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 단기금리가 상승하면 지방은행이 대출을 유의하게 증가시키고 이는 수익성의 유의한 증가를 가져오지만 건전성에는 유의한 부정적 영향을 미치는 것을 의미한다. 반면에 은행특성변수들은 대부분 지방은행의 성장성, 수익성 및 건전성에 유의한 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다.

• 자원ㆍ환경경제연구
• /
• 제21권4호
• /
• pp.999-1024
• /
• 2012

본 연구는 주택의 자산가치, 즉 부동산 가격에서 '도로'가 차지하는 금전적 가치를 추정해보고자, 최초 아파트 분양 시 시공사 또는 분양대행사(시행사)가 아파트 인근의 '신 도로건설계획'을 가장 큰 호재(好材)라고 내세웠으나, 아파트 입주 후 도로건설계획이 전면 무산된 실제 사례를 선정하여 '도로'의 경제적 가치를 조건부가치추정법(CVM)을 활용한 지불의사금액(WTP)으로써 살펴보았다. 따라서 본 연구에서 도출된 WTP는 '신 도로건설계획' 무산 전 후 1년 간(2010년 9월~2011년 9월)으로 국토해양부에서 고시한 해당 아파트의 가격 변동치와 '부동산 114'에서 발표한 시세(市勢), 그리고 해당 아파트 입주민들이 주장하는 아파트의 자산가치 변화에 따른 체감(體感)을 비교한 실증적 사례이다. 본 연구 분석결과 입주민들의 WTP는 집값의 약 10%정도로 조사되었으며, 이는 같은 기간동안 국토해양부에서 고시한 아파트가격 변동폭(10% 하락)과는 유사한 수준으로 나타났다. 그러나 '부동산 114'에서 발표한 아파트 실물 거래시장에서의 시세하락 폭은 이보다 훨씬 더 큰 것(24%)으로 나타났다. 이처럼 아파트 분양 시 호재(好材)로 작용 할 것이라던 '도로건설계획'의 무산에 따른 파급효과는 주민들이 느끼는 것보다 훨씬 더 심각하게 아파트 시세(市勢)에 영향을 미친다는 것을 짐작할 수 있었다. 이는 WTP와 관련된 주택의 특성과 조사변인들에 대한 상관관계 분석에서도 통계적으로 유의미한 것으로 나타났다. 따라서 주택 구매 시 '도로'는 더이상 단순한 입지적 특성뿐만 아니라, 주택의 자산 가치를 결정하는 중요한 경제적 가치특성으로 평가되어야 할 것으로 사료되었다.

• 한국건설관리학회논문집
• /
• 제11권5호
• /
• pp.32-40
• /
• 2010

최근 몇 년간 주택가격의 주기적 변동에 대한 대응으로 정부는 주택담보대출 비율 (LTV) 및 총 부채상환비율 (DTI) 등 주택 담보대출 비율 조절 정책을 지속적으로 시행하고 있다. 그러나 한국 주택시장에서는 최근에 들어서야 주택담보대출을 통한 주택수요 조절 개념이 정착되었기 때문에 경험적 방법의 접근으로는 주택담보대출 정책 타당성을 평가하는데 한계가 있다. 따라서 다양한 시각 및 시스템적 논리로 접근하는 포괄적이고 동태적인 분석 방법론이 요구된다. 본 연구는 시스템 다이내믹스 (System Dynamics)의 시스템적 사고 및 시뮬레이션 모형을 통한 민감도 분석을 통해 주택 담보대출 정책의 주택 수요 및 가격 조절 기능에 대한 타당성을 평가한다. 분석 결과 주택담보대출 관련 정책은 경기 침체시 있는 것으로 분석된다. 그러나 주택담보대출 규제로 인해 1차 대출기관의 잠재 수요가 제 2 금융권 시장으로 이동할 경우 주택수요 조절을 위한 정책 의도가 상쇄되는 것을 확인할 수 있고 이에 따라 제 2 금융권 대출에 대한 정책 병행의 필요성을 도출 할 수 있다.

• 대한토목학회논문집
• /
• 제42권6호
• /
• pp.869-877
• /
• 2022

본 연구의 목적은 주택연금 중도해지자의 재가입 소요기간 결정요인을 실증분석하는 것이다. 실증분석을 위하여 주택연금을 운용 중인 한국주택금융공사 DB에서 2007년 7월부터 2021년 6월까지 중도해지 후 재가입자에 관한 정보를 추출하였다. 순서형로짓모형을 통한 실증분석 결과, 첫째, 가입자 개인 특성 중 연령대 변동, 부부에서 독신으로 변동, 독신 유지, 최초가입 유지기간 변수들이 통계적으로 유의하였고, 이 중 최초가입 유지기간이 재가입 소요기간을 단축시키는 요인으로 추정되었다. 둘째, 담보주택 특성 중 주택가격 변동과 소유형태 변동 변수들이 통계적으로 유의하였고, 이 중 소유형태 변동이 재가입 소요기간을 단축시키는 요인으로 추정되었다. 셋째, 계약 특성 중 지급방식 변동과 지급유형 변동변수들이 통계적으로 유의하였고, 이 두 변수들은 모두 재가입 소요기간을 증가시키는 요인으로 추정되었다. 실증분석 결과를 바탕으로 재가입 소요기간을 증가시키는 요인에 초점을 맞춘 제도개선을 통하여 중도해지자의 재가입을 유도하는 것과 동시에 소요기간을 단축시키는 것이 필요할 것으로 사료된다.

• 한국건설관리학회논문집
• /
• 제10권3호
• /
• pp.42-52
• /
• 2009

최근 수십 년 간, 전 세계적으로 주택 시장에서 주기적인 가격 상승과 하락이 반복되는 변동성의 양상이 나타남에 따라, 주택 정책 결정자는 시장 안정화에 가장 큰 초점을 두고 정책을 수립하고 있다. 특히, 2000년대의 주택가격 버블화 현상은 시장의 불안정성을 더욱 심화시키고 있다. 이에 따라 우리나라는 주택시장 안정화를 위한 방편으로 후분양제도 도입 및 분양가 상한제 확대 시행으로 대표되는 분양 제도 변화를 시도하고 있다. 그러나 정책 실효성에 대한 논란은 계속되고 있으며, 시장 참여자는 분양제도 변화에 따른 주택시장의 영향을 예측하는 데 있어 많은 어려움을 겪고 있다. 따라서 본 연구에서는 주택의 수요와 공급에 의해 결정되는 주택시장의 기본 원리를 바탕으로 시스템다이내믹스(System Dynamics)를 이용하여 주택시장 기본 모형을 구축하고자 한다. 또한 분양제도의 주요내용을 분석한 후 주택 시장 모형에 적용, 모형의 작동 방향을 분석함으로써 분양제도의 변화가 주택시장에 미치는 영향에 대해 밝히고자 한다.

• 한국콘텐츠학회논문지
• /
• 제20권3호
• /
• pp.245-253
• /
• 2020

전월세 전환율이 시장이자율 또는 임대인의 기대수익률이라면 전국의 전월세 전환율은 동일하여야 한다. 그러나 전월세 전환율은 항상 시장이자율보다 높은 수준을 유지하고 있다. 본 연구는 임대주택의 공급원가 구성요소를 현재의 주택가격, 시장이자율, 감가상각비, 보유세, 그리고 임대차에 따른 위험이 존재할 경우 위험프리미엄으로 파악하고 현재의 주택가격과 각 요소와의 관계를 파악함으로써 주택임차료를 현재 가격으로 표현하였다. 이를 통해 주택가격의 변동 폭을 암묵적으로 가정하거나 전월세 전환율에 현재의 주택가격이 반영되지 못한 단점을 극복하였다. 본 연구는 임대주택의 공급 원가를 구성 요소 간의 조합으로 표현함으로써 전월세 전환율이 시장이자율이 아니라 임대인의 필수수익률 또는 요구수익률임을 밝혔다. 이는 전월세 전환율이 항상 시장이자율보다 높은 현상도 설명할 수 있을 뿐만 아니라 전월세 전환율의 지역별 차이 및 주택 유형별 차이가 발생하는 원인도 설명할 수 있다.

• 한국콘텐츠학회논문지
• /
• 제21권2호
• /
• pp.78-84
• /
• 2021

주택도시보증공사의 주택분양보증의 독점에 대한 쟁점들이 야기 되고 있다. 국토교통부는 추가보증기관을 지정할 경우 과도한 경쟁으로 수분양자간의 재산보호가 미흡하고 도시재생 재원의 약화를 우려한다. 독점 사업을 통해 주택시장의 안정화를 위한 주택공급정책이 원활하게 수행할 수 있다고 주장한다. 이는 공정거래법상 시장 지배적 지위 남용이라 판단되며 분양보증요건의 과도한 제한으로 사업지연 및 조합원의 재산권 침해를 발생시키므로 본고는 그 개선 방안을 제시하고자 한다. 첫째, 공정위 시장지배적 사업자의 지정제도 신설을 통해 민간 보증기관의 신규 진입이 가능하도록 한다. 둘째, 「공정거래법」 제63조(경쟁 제한적인 법령제정의협의 등)의 규제개선이 필요하다. 셋째, 「주택공급에관한 규칙」 제15조제2항이하 신설을 통해 국토부장관이 보증기관을 추가 지정할 수 있도록 하여 사업주체의 분양보증 선택권을 보장할 수 있다. 또한 다수의 보증보험회사 중 1개 이상을 지정하여 사회이익 배분의 효율성을 제고하여 주택가격 변동성을 낮출 수 있을 것으로 기대하고, 주택분양보증 경쟁 도입 찬반 논란에 따른 법적쟁점에서 6가지 법률적 근거를 들어 제언해 본다.

• 한국산학기술학회논문지
• /
• 제16권9호
• /
• pp.6315-6324
• /
• 2015

본 연구에서는 2008년 금융위기 이후 부동산 정책에서 많은 비중을 차지하는 서울의 아파트 전세가격에 가계경제가 어떤 영향을 미치는지 2009년 1월부터 2013년 12월까지 자료를 이용하여 VAR모형을 통해 실증분석하였다. 서울의 전세가격에 미치는 가계경제변수들은 서울 아파트 매매가격, 소비자물가지수, 고용률, 실질GNI, 가계대출금액으로 구성하였다. 분석결과에 따르면, 서울 아파트 전세가격은 단기적으로 가계경제변수들에 영향력을 받는 것으로 나타났다. 또한 가계경제변수들의 구조적 충격에 따른 서울 아파트 전세가격 변동의 상대적 기여도는 단기적으로는 서울 아파트 전세가격 자체 충격에 가장 큰 영향력을 받으며, 시간이 지날수록 가계변수들의 영향력이 커지는 것으로 나타났다. 본 연구결과를 통해 가계경제를 이루는 어떤 요인들이 주택전세가격에 많은 영향을 미치는지 파악할 수 있어 향후 주택가격 안정화를 위한 정책수립에 기여할 것으로 기대된다.