• 한국산학기술학회논문지
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• 제15권11호
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• pp.6630-6638
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• 2014

국내의 금리상황은 국제시장과의 동조가 현실적일 수밖에 없기 때문에 국내외 투자자들의 관심은 안정적이고 현금흐름이 최소한의 현재의 저금리보다 수익이 높은 투자처에 대한 관심이 증가하고 있다. 이에 본 연구는 오피스빌딩 관리비용을 중심으로 규모의 경제에 의한 오피스빌딩 최적 규모를 도출함으로써 개인 및 간접투자자 등 오피스 빌딩 이해당사자들에게 정확한 투자수익율을 산정하는 기초자료를 제공하는데 그 목적이 있다. 연구방법은 규모의 경제이론과 선행연구를 검토하고, 선행연구에서 변수들을 추출하여 회귀분석의 통계적 방법을 활용하여 교차분석 및 독립변수들과의 U자형 2차 함수, 3차 함수 평균관리비용 곡선함수를 분석하여 적정규모 도출하였다. 분석결과, 오피스빌딩 평균관리비용은 권역별로 약 6~11%, 등급별로 약 10~13%, 규모별로 8~9% 차이가 있는 것으로 분석되었다. 법인소유빌딩의 평균관리비용이 가장 높게 분석되었고, 자체관리에 비해 전문업체에 위탁관리의 경우 약 11.5% 차이가 있는 것으로 분석되었다. 또한 경과년도는 약 5.3년이 가장 낮아 U자형 평균관리비용곡선을 만족시키는 것으로 나타났다. 연면적은 7.2만평까지 계속해서 증가하다가 그 이후 감소하는 ${\bigcap}$형태의 비용곡선을 나타내었다. 이러한 연구결과는 부동산 전문 관리회사의 효율적인 부동산관리경영에 대한 기초 자료를 제공하고, LCC개념을 도입하여 사회적 비용의 절감 및 향후 유지 관리, 임대 등의 운영에 최적규모의 오피스빌딩기준을 제시할 수 있을 것으로 기대된다.

• 한국콘텐츠학회논문지
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• 제12권11호
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• pp.469-481
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• 2012

부동산 경기의 하락과 소형가구가 증가함에 따라 소형주택에 대한 수요가 증가하고 있다. 특히 도시형생활주택은 소형가구의 생활패턴에 맞는 주택형태와 지리적 위치에 입지하고 있기 때문에 수요가 증가하고 있으며, 높은 수익률을 앞세워 투자 부동산으로 홍보 되면서 많은 투자자들이 분양을 받고 있다. 반면, 도시형생활주택의 분양가격과 수익률을 고려한 실증연구는 전무한 실정이다. 따라서 본 연구는 서울의 도시형생활주택을 조사하여 분양가격과 수익률에 대하여 실증분석 하였다. 이를 통하여 공급주체 및 투자주체들에게 다양한 가이드라인과 시사점을 제시하고자 하였다. 본 연구에서는 서울의 50세대 이상의 도시형생활주택 51개 단지를 조사하였으며, 실증분석을 위하여 선형회귀분석과 PLS(Partial Least Square Regression) 분석을 활용하였다. 분석결과, 분양가격 결정요인을 위한 선형회귀분석에서는 주변 주택가격과 역세권 변수가 유의한 것으로 나타났으며, 수익률 분석에서는 주변 주택가격과 역세권, 주변 편의시설이 수익률에 영향을 미치는 것으로 나타났다.

• 한국지역지리학회지
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• 제8권2호
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• pp.270-279
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• 2002

1997년 IMF 경제위기 이후 한국사회의 뚜렷한 변화의 하나는 빈부격차의 확대와 함께 사회계층의 양극화가 진행되고 있다는 점이다. 이 논문의 목적은 사회적 양극화의 주요 원인은 무엇이며, 사회적 양극화가 공간적으로는 어떻게 나타나는가를 서울을 사례로 하여 규명하는 데 있다. 서구 선진자본주의 국가에서 사회적 양극화에 대한 논의는 이미 1990년대 초 세계화 또는 세계도시가 주요한 연구주제로 등장하면서 시작되었다. 1980년대 이후 선진자본주의 국가를 중심으로 한계에 도달한 포드주의 축적체계가 포스트 포드주의로 급속히 전환되면서 사회적 양극화가 자본의 유연화 및 세계화 전략과 맞물리는 현상으로 인식되었기 때문이다. 이런 점에서 최근 전개되고 있는 한국의 사회적 양극화는 서구 선진국과 유사하다. 1997년 경제위기 이후 세계화가 급속히 진행되는 가운데 지식기반경계의 대두로 고소득 전문직이 등장하는 반면, 중산층의 몰락과 더불어 임시적 고용이 확대되고 실업이 만성화되는 등 자본의 세계화와 유연화 과정에서 나타나는 양극화 양상이 보이기 때문이다. 이와 같은 맥락에서 한국의 사회적 양극화는 이미 1990년대 초부터 진행되어 왔으며, IMF 경제위기는 단지 그러한 사회적 양극화를 급속히 진행시키는 방아쇠 역할을 하였다고 할 수 있다. 그러나 양국의 사회적 양극화는 직업구조와 임금소득의 격차만으로 설명하기 어려운 또 다른 특성을 갖는다. 왜곡된 시장구조에서 무엇보다도 부동산과 같은 자산소득의 격차가 큰 역할을 하기 때문이다. 서울은 이와 같은 한국의 사회적 양극화가 한 도시 내에서 전형적으로 전개되는 곳이라고 할 수 있다. 한국 내 어떤 도시보다도 세계화되어 있고 전문지식을 기반으로 하는 산업이 발달하고 있기 때문이다. 서울의 사회적 양극화는 공간적으로도 나타난다. 일반적으로 서울은 크게 주거지로서는 공동화되고 있는 중구 종로구 용산구 등 사대문안의 구도심지역, 강남구 서초구 송파구 등을 중심으로 한 1970년대 이후 계획적으로 계발된 이른바 강남의 신흥주택 및 신산업 지역, 영등포구 구로구 금천구 성동구 동대문구 등 제조업 중심의 구 산업 및 저소득층 주거지역 그리고 그 나머지 강북 강서 강동 등의 전형적인 주거지역 등 4개 유형으로 지역이 구분된다. 그러나 IMF 경제위기 이후에 강남구 서초구 송파구를 중심으로 하는 고소득증의 주거지와 그 나머지 주거지로 공간적 양극화가 이루어지고 있다. 사회적 양극화의 이와 같은 공간화 과정에는 자산소득의 격차를 확대하는 강남구 서초구 송파구의 높은 지가 및 아파트 가격이 중요한 역할을 하고 있다. 높은 부동산 가격이 이 지역에 대한 일종의 진입장벽을 참음으로써 고소득층에 의한 공간독점을 가능하게 하기 때문이다. 공간적 양극화를 촉진하는데는 지하철 및 문화복지시설의 집중 둥 불균형적인 공공투자와 강북에서 이전한 명문고등학교를 중심으로 형성된 8학군 등 양호한 교육환경 또한 중요한 역할을 하고 있다. 서울의 사례에서 확인할 수 있듯이, 한국에서의 사회적 양극화는 직업구조와 임금소득이라는 일반적인 요인 외에도 부동산 가격 및 소득 그리고 생활인프라의 격차를 통해 공간적 양극화물 야기하고 있다. 이러한 현상이 한국내 다른도시에서도 전개되고 있는지, 공간적 양극화로 인한 도시문제는 무엇이고 대처방안은 무엇인지 등에 대해서 후속연구가 요구된다.

• 한국건설관리학회논문집
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• 제4권2호
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• pp.99-108
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• 2003

경기침체와 금융산업의 구조조정으로 건설업체의 신규사업을 위한 자금조달은 악화되어 건설투자를 감소시키고 건설산업의 전반적인 침체로 이어지고 있다. 건설사업의 효율적 수행을 위한 건설금융의 제약을 해결하기 위해, 프로젝트 파이낸싱, ABS, REITs 등 다양한 금융기법이 도입되었으나 아직까지 활성화되기에는 여러 문제점이 남아있다 건설업체의 재무구조는 개선되고 정책변화와 사업다각화로 인하여 건설금융의 기본적인 수요가 바뀌는 등 최근의 건설금융환경은 변화하고 있다. 이에 건설금융의 근본적인 문제점을 극복하고 종합적이고 체계적인 개선방안을 도출할 필요가 있다. 본 연구에서는 변화하는 건설시장에 대응하기 위한 건설업체의 사업다각화 전략을 모색하고, 프로젝트 파이낸싱, ABS, REITs의 결합과 개선을 통해 건설금융을 활성화시켜 건설사업의 효율적인 수행을 위한 재원조달을 다양화하는 방안을 도출하고자 한다.

• 한국경제지리학회지
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• 제24권2호
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• pp.143-162
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• 2021

미국-멕시코 국경지대는 멕시코의 마킬라도라 산업에 대한 세계 다국적기업들의 투자로 인해 고용확대, 인구증가, 산업발달이 이루어지고, 특히 국경지대의 쌍둥이 도시들은 많은 사회경제적 변화를 겪게 되었다. 1965년에 시작된 멕시코의 마킬라도라 프로그램은 외국기업의 투자를 유치하기 위한 보세가공 산업정책이었는데, 2006년부터는 멕시코인 소유의 수출기업을 포함하는 IMMEX 프로그램으로 대체되었다. 마킬라도라를 포함한 IMMEX 기업들은 2007년 이후 업체수는 큰 변화가 없는 반면 업체당 종사자수는 점차 대형화하고 있다. 업종별로 보면 자동차, 항공기와 관련된 운송장비제조업이 가장 크게 성장하였으며, 과거 마킬라도라 산업에서 큰 비중을 차지하던 섬유·직물·의류제조업은 상대적으로 침체의 길을 걷고 있다. IMMEX의 비제조업 분야에서는 종사자수와 해외매출액에 있어서 농업의 비중이 압도적이다. IMMEX 기업들의 지역적 분포에서는 티화나와 후아레스가 압도적으로 높은 비중을 차지하고 있다.

• 한국경제지리학회지
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• 제19권3호
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• pp.512-534
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• 2016

이 논문은 한국 사회가 처한 경제위기를 도시위기로 이해하고, 이러한 도시 위기의 발생 과정과 주요 상황들을 고찰하는 한편, 이 위기로부터 벗어나기 위한 대안을 모색하고자 한다. 한국의 자본주의 경제발전(또는 자본축적)은 기본적으로 건조환경 부문에의 투자 확대를 통해 추동되어 왔다. 이러한 자본 축적과정에서 발생한 과잉축적의 위기와 해외 금융자본의 외적 영향으로 발생하는 위기들(1997년 IMF 위기와 2008년 금융위기)의 결합으로, 정부 및 기업 부문에 잉여자본이 누적되는 한편, 정부, 기업 및 가계의 부채가 급속히 증가하는 결과가 초래되고 있다. 특히 가계의 부채 위기는 주택 및 부동산시장을 활성화하기 위한 국가 정책 및 주택의 공급과 수요를 촉진하기 위한 의제적 자본의 작동에 기인하는 것으로 이해된다. 이러한 잉여자본의 누적과 부채위기의 심화를 통해 전개되는 도시 위기를 해결하기 위한 다양한 방법들, 즉 실질임금의 인상, 건조환경에의 투자 완화, 기술 및 복지 분야 투자 확대 등이 모색될 수 있지만, 국가와 자본에 이를 요구하기 위한 운동 없이는 실현되기 어렵다. 최근 도시에 대한 권리에 바탕을 둔 도시운동은 국가에게 이러한 정책을 시행하도록 요구하는 한편, 도시의 잉여를 생산했지만 부채 위기로 인해 고통 받는 도시인들의 이해관계를 실현시키기 위한 운동이라고 결론지을 수 있다.

• 지식경영연구
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• 제23권1호
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• pp.149-164
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• 2022

본 논문은 국내에서 아직 활성화가 되지 않고 있는 IFA 제도에 대한 분석과 핀테크 기술을 활용한 독립투자자문업 활성화 방안을 제안한다. 국내 IFA 제도는 2017년 법안이 마련되었지만 다양한 이유로 인해 현재까지도 크게 활성화가 되지 못하고 있다. 기존 연구에서 다양한 방식으로 해결 방안을 제안하고 있음에도 아직 뚜렷한 방안이 없는 실정이다. 본 논문에서는 최근 주목받고 있는 신탁 제도를 활용한 핀테크 기술을 통해 새로운 방식의 IFA 활성화 방안을 제안한다. 블록체인 분산원장 기술을 활용한 디지털 수익증권 핀테크 기술은 부동산과 음악 저작권 시장의 새로운 가능성을 제시하고 있으며 국내에 관련 핀테크 벤처 기업들이 계속 나타나고 있다. 이러한 디지털 수익증권 핀테크 기술과 상장지수펀드의 업무 프로세스를 결합하여 IFA가 자신만의 금융상품을 가질 수 있도록 하는 방법을 도출하였다. 제안 모델은 기존 금융상품 유통구조보다 탈중앙적 성격이 강하며 기존 금융 질서를 준수하면서도 프라이빗 블록체인에 가까운 구조를 통해 프로토콜 경제의 가능성을 제시한다. 본 논문은 서로 다른 두 개의 시장에 대한 정보 융합적 관점으로 독립투자자문업의 새로운 해결 방안을 제시한 부분에 의의가 있으며, 앞으로도 다양한 관점을 융합하는 지식경영 활동을 통해 더 많은 비즈니스 솔루션이 나오기를 기대한다.

• 지적과 국토정보
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• 제46권2호
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• pp.107-122
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• 2016

본 논문은 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔의 효율적인 관리방법을 도출하기 위하여 수요와 공급이 가장 밀집되어 있는 강남구 테헤란로를 중심으로 관리 만족도 설문조사를 통해서 오피스텔 관리의 문제점을 파악하고 오피스텔의 용도, 소유 호수, 소유기간 등 세 가지 가설을 검증한다. 설문조사 결과에서 도출된 오피스텔 관리의 문제점은 크게 제도적 미비와 관리주체의식 부재로 나타나고 있다. 본 논문은 오피스텔의 단편적인 투자 가치적 분석에서 벗어나 실제 소유주들을 대상으로 내 외부적 관리 문제에 밀접하게 접근하여 관리에 대한 비용적인 측면 뿐 아니라 제도적인 측면의 해결방안을 검토한다.

• 한국산학기술학회논문지
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• 제17권6호
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• pp.566-576
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• 2016

일반적으로 부동산 매매시장과 경매시장 간에는 다양한 측면에서 긴밀한 연관관계가 있는 것으로 알려져 있다. 또한 매체에서는 경매시장이 매매시장 경기를 선도하는 주요한 변수로 언급되었다. 본 논문에서는 서브프라임 금융위기 이전의 주택시장 활황기와 이후의 주택시장 침체기 각 시기별로 주택매매시장 및 주택전세시장과 주택경매시장 간의 관계를 벡터오차수정모형(VECM; Vector Error Correction Model)을 이용하여 분석하는 것을 목적으로 한다. 본 논문에서는 국내 대표적인 부동산시장이며, 시단위에서 가장 많은 경매물건이 거래되는 서울시의 아파트를 대상으로 연구를 진행하였다. 분석변수는 주택매매가격지수, 주택전세가격지수, 낙찰율, 낙찰가율을 활용하였다. 본 연구에서는 서브프라임 금융위기 발생 이전인 2002년 1월부터 2008년 12월까지를 Model 1로, 2009년 1월부터 최근 2015년 11월까지를 Model 2로 구분하여 비교분석하였다. 분석결과 경매시장의 경우 주택시장 변동에 상대적으로 덜 민감한 것으로 나타났다. 하지만 반대로, 경매시장 충격에는 주택시장이 유의미한 변동을 나타내는 것으로 확인되었다. 이는 경매시장 변화가 주택시장 변동에 선행하는 것을 의미하며 하나의 거래시장으로 경매시장이 활성화되고 있음을 나타낸다. 중앙정부에서는 경매시장의 중요성을 정확히 인지하고 가격변동추이를 면밀히 확인할 필요가 있다. 또한 투자주체들 역시 경매시장에 대한 전문성을 확보할 필요가 있다.

• 한국경제지리학회지
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• 제15권4호
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• pp.585-600
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• 2012

본 연구의 목적은 유동성 관련 변수가 주택시장에 미치는 영향과 지역별 영향력의 차이를 벡터자기회귀모형을 이용하여 실증분석하고 정책적 시사점을 도출하는데 있다. 2003년 10월부터 2012년 5월까지의 월별 시계열 자료를 사용하여 유동성 관련 변수는 주택담보대출금리, 주택담보대출금, 금융기관유동성, 종합주가지수로 하였고 전국, 서울, 강남, 강북의 아파트 매매가격을 분석대상으로 하였다. 그랜저인과관계 검정결과, 주택담보대출금리와 주택담보대출금이 지역별 매매가격에 강하게 인과관계가 있었다. 이후 충격반응 분석결과, 각 변수 충격에 대해 매매가격은 지열별로 차이는 존재하였으나 매매가격 자체에 가장 크게 지속적인 양(+)의 반응을 보였고 주택담보대출금리는 음(-), 주택담보대출금은 양(+), 금융기관유동성은 양(+), 종합주가지수는 양(+)의 반응을 보였다. 매매가격 충격에 종합주가지수는 음(-)의 반응을 보였다. 유동성의 변화가 주택가격을 상승시킬 수 있고 강남지역이 강북지역에 비해 주택투자적인 요인이 크다는 것을 실증적으로 확인하였다. 정부는 현재의 경제상황을 고려해 저금리 기조를 유지하면서 시장의 유동성이 부동산이 아닌 산업활동으로 투입될 수 있도록 해야하며 지역별로 차별화된 정책을 수립 집행해야 부동산 정책효과를 크게 거둘 수 있을 것이다.