Kim, Han Been;Kim, Seong Do;Song, Su Jin;Shin, Do Hyoung
국제학술발표논문집
/
The 6th International Conference on Construction Engineering and Project Management
/
pp.44-48
/
2015
Housing price is a key indicator of housing demand. Actual Transaction Price Index of Apartment (ATPIA) released by Korea Appraisal Board is useful to understand the current level of housing price, but it does not forecast future prices. Big data such as the frequency of internet search queries is more accessible and faster than ever. Forecasting future housing demand through big data will be very helpful in housing market. The objective of this study is to develop a forecasting model of ATPIA as a part of forecasting housing demand. For forecasting, a concept of time shift was applied in the model. As a result, the forecasting model with the time shift of 5 months shows the highest coefficient of determination, thus selected as the optimal model. The mean error rate is 2.95% which is a quite promising result.
본 연구에서는 건강에 대한 공간적 연구에서 통상적으로 사용되는 센서스에 기반한 지역 박탈지수의 대안으로 지역 주택가격이 사용될 수 있는지 평가하였다. 평가를 위해 개인을 1수준으로, 수도권의 보건소 구역을 2수준으로 하는 다수준 로지스틱 모델이 추정되었다. 다수준 모델에는 개인의 점심식사후 칫솔질과 치간실 사용을 설명하기 위한 개인수준의 변수들과 보건소 구역을 대표하는 사회적 박탈지수 및 지역주택가격 수준이 포함되었다. 추정된 모델들의 설명력은 Akaike Information Criterion (AIC)와 Bayesian Information Criterion (BIC)를 이용하여 평가되었다. 모델의 추정결과는 사회적 박탈지수 및 지역 주택가격이 모두 개인의 치아관리 행동을 설명하는 데 기여하나 지역 주택가격을 사용한 모델의 AIC 및 BIC가 통상적인 센서스 기반 지역 박탈지수를 사용한 경우 보다 낮은 것을 보여 주었다. 본 연구결과는 센서스에 기반한 박탈지수를 생성하는 데 사용된 센서스 변수가 시점의 차이 등의 이유로 적절하지 않을 경우 지역 주택가격이 지역의 사회경제적 수준을 대표하기 위해 대안적으로 사용될 수 있음을 보여준다.
The objective of his study is to research the effect of the 'Dagagu' housing purchase and the public rental housing supply on the nearby community. In the case of public rental housing, many studies have demonstrated that the perception that a public rental house is a low income dwelling has an external effect on the residents immediately outside the area such as the perception of the lowering of house prices. However, an advanced research concerning the 'Dagagu' housing purchase and public rental housing has not been carried out because it has only recently been enforced. Through a survey conduced of residents who live nearby the 'Dagagu' housing purchase and public rental housing the aim of his study is to show how the residents perceive the renal houses and are influenced by them. At the same time, this study demonstrates the external effect of rental house supply by analyzing the housing price around the area. Most people who live in the near by 'Dagagu' housing purchase and public renal housing have a negative opinion of his housing because they believe that the residential prices will depreciate. However, only about 40% of the people felt that the residential price depreciation as a result of the 'Dagagu' housing purchase and public rental housing supply was not visible.
Purpose - Before the year 2000, the housing prices in Korea were increasing every decade. After 2000, for the first time, Korea experienced a decrease in housing prices, and the repetitive cycle of price fluctuation started. Such a "boom and bust cycle" is a worldwide phenomenon. The current study proposes a mathematical model to explain price fluctuation cycles based on the theory of consumer psychology. Specifically, the model incorporates the effects of buyer expectations of future prices on actual price changes. Based on the model, this study investigates various independent variables affecting the amplitude of price fluctuations in housing markets. Research design, data, and methodology - The study provides theoretical analyses based on a mathematical model. The proposed model uses the following assumptions of the pricing mechanism in housing markets. First, the price of a house at a certain time is affected not only by its current price but also by its expected future price. Second, house investors or buyers cannot predict the exact future price but make a subjective prediction based on observed price changes up to the present. Third, the price is determined by demand changes made in previous time periods. The current study tries to explain the boom-bust cycle in housing markets with a mathematical model and several numerical examples. The model illustrates the effects of consumer price elasticity, consumer sensitivity to price changes, and the sensitivity of prices to demand changes on price fluctuation. Results - The analytical results imply that even without external effects, the boom-bust cycle can occur endogenously due to buyer psychological factors. The model supports the expectation of future price direction as the most important variable causing price fluctuation in housing market. Consumer tendency for making choices based on both the current and expected future price causes repetitive boom-bust cycles in housing markets. Such consumers who respond more sensitively to price changes are shown to make the market more volatile. Consumer price elasticity is shown to be irrelevant to price fluctuations. Conclusions - The mechanism of price fluctuation in the proposed model can be summarized as follows. If a certain external shock causes an initial price increase, consumers perceive it as an ongoing increasing price trend. If the demand increases due to the higher expected price, the price goes up further. However, too high a price cannot be sustained for long, thus the increasing price trend ceases at some point. Once the market loses the momentum of a price increase, the price starts to drop. A price decrease signals a further decrease in a future price, thus the demand decreases further. When the price is perceived as low enough, the direction of the price change is reversed again. Policy makers should be cognizant that the current increase in housing prices due to increased liquidity can pose a serious threat of a sudden price decrease in housing markets.
본 연구에서는 부동산 정책, 조세정책, 금융정책, 규제지수에대한 이론적고찰과 선행연구를 살펴보고 전국의 2014년1월부터 2021년 12월 까지의 월별데이터를 이용하여 조세정책과 금융정책이 부동산가격에 미치는 영향을 분석하였다. 분석방법은 단위근 검정과 공적분 검정을 통해 VAR모형을 사용하여 분석하였으며 충격반응분석과 분산분해분석을 실시하였다. 본 연구의 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 조세규제지수와 금융규제지수는 주택가격에 영향을 미치지 못하였다. 주택가격 상승기에 주택가격 안정을 위하여 규제 일변도의 정책은 효과가 없으며 오히려 거래량 감소 등으로 가격을 상승시키는 부작용이 생긴다. 둘째, 주택담보대출금리는 주택매매가격지수에 음(-)의 효과를 주었다. 즉, 이자율의 상승이 주택가격을 하락시키는 효과가 있다는 의미로 보여진다. 셋째, 양도차액의 상승 즉, 양도소득세의 과세는 주택가격에 양(+)의 효과를 준다. 이는 조세를 매수자에게 전가시키거나 조세부담으로 인해 매각을 보류하는 동결효과로 주택가격을 상승시키는 결과가 나왔다. 넷째, 취득세와 주택담보대출액은 주택가격에 별다른 영향을 미치지 못하였다.
본 연구는 주택의 자산가치, 즉 부동산 가격에서 '도로'가 차지하는 금전적 가치를 추정해보고자, 최초 아파트 분양 시 시공사 또는 분양대행사(시행사)가 아파트 인근의 '신 도로건설계획'을 가장 큰 호재(好材)라고 내세웠으나, 아파트 입주 후 도로건설계획이 전면 무산된 실제 사례를 선정하여 '도로'의 경제적 가치를 조건부가치추정법(CVM)을 활용한 지불의사금액(WTP)으로써 살펴보았다. 따라서 본 연구에서 도출된 WTP는 '신 도로건설계획' 무산 전 후 1년 간(2010년 9월~2011년 9월)으로 국토해양부에서 고시한 해당 아파트의 가격 변동치와 '부동산 114'에서 발표한 시세(市勢), 그리고 해당 아파트 입주민들이 주장하는 아파트의 자산가치 변화에 따른 체감(體感)을 비교한 실증적 사례이다. 본 연구 분석결과 입주민들의 WTP는 집값의 약 10%정도로 조사되었으며, 이는 같은 기간동안 국토해양부에서 고시한 아파트가격 변동폭(10% 하락)과는 유사한 수준으로 나타났다. 그러나 '부동산 114'에서 발표한 아파트 실물 거래시장에서의 시세하락 폭은 이보다 훨씬 더 큰 것(24%)으로 나타났다. 이처럼 아파트 분양 시 호재(好材)로 작용 할 것이라던 '도로건설계획'의 무산에 따른 파급효과는 주민들이 느끼는 것보다 훨씬 더 심각하게 아파트 시세(市勢)에 영향을 미친다는 것을 짐작할 수 있었다. 이는 WTP와 관련된 주택의 특성과 조사변인들에 대한 상관관계 분석에서도 통계적으로 유의미한 것으로 나타났다. 따라서 주택 구매 시 '도로'는 더이상 단순한 입지적 특성뿐만 아니라, 주택의 자산 가치를 결정하는 중요한 경제적 가치특성으로 평가되어야 할 것으로 사료되었다.
Since year 2000, French housing and rent prices rose at a rapid rate and the housing market has been overheated. Face to this phenomena, the French government enacted a new law Alur which is a legislatif tool to control the private housing rent price for the cities, where the tension of the housing market is very high. This new law has impacted the housing market in two major ways. First, for the 38 cities designated by this law, the rent price's increase rate can not rise above the IRL, which is the rent reference index. Secondly, this law also permits local authorities to control the housing rent's price following the concrete price guidance. Especially in Paris, the city applicated this method for private rental housing since 2015. This city classified its own area by 14 zones. Based on the market surveys of each sector, local authority made a guidance for private housing rent's price. The guideline is consisted of average prices, maxima and minima price by types, which is classified by the construction year, number of rooms and furnished or not. Therefore, this study aims to understand french housing rent's price control system and draw implementation for korean housing rent policies. This research is meaningful for it introduces recent foreign regislations which could be helpful to control the housing market in Korea.
The 5th International Conference on Construction Engineering and Project Management
/
pp.151-157
/
2013
Since the sub-prime mortgage crisis from the US in 2008, the Korean housing market has plummeted. However, the deposit prices of the Korean local lease contract, Chonsei, had been increasing. This increase of Chonsei prices can be a threat to low-income people, most of whom prefer to live in houses with a Chonsei contract. In the housing and Chonsei market, there are many stakeholders with their own interest, hence, simple thoughts about housing and Chonsei market, such as more house supply, will decrease house price, would not work in a real complex housing market. In this research, we suggests system dynamics conceptual model which consists of causal-loop-diagrams for the Chonsei market as well as the housing market. In conclusion, the Chonsei price has its own homeostasis characteristics and different price behavior with housing price in the short and long term period. We found that unless government does not have a structural causation mind in implementing policies in the real estate market, the government may not attain their intended effectiveness on both markets.
Purpose: This study explores the impact of discrimination experience on stress levels among Seoul's public housing complex residents, emphasizing the moderating role of social capital. Research design, data and methodology: Utilizing the 2019 Seoul public housing (PH) panel data and an ordered logit model, the research categorizes residents based on personal and environmental factors, contrasting them across different local housing price levels. Results: We find that public housing residents' experience of discrimination has a significant impact on stress, and local housing prices are positively related to stress. Interestingly, stress due to discrimination is more pronounced in high-priced neighborhoods, which are associated with real estate inequality. Conversely, this impact is less pronounced in lower-priced neighborhoods. Importantly, social capital not only has a significant moderating effect on stress for all residents, but in high-priced neighborhoods, it also moderates the stress caused by experiences of discrimination for social housing residents. Conclusions: These findings highlight the need for policy interventions to strengthen social capital and address socioeconomic disparities in public housing, and are significant for analyzing the nuanced relationship between neighborhood, housing affordability, discrimination, and stress in urban communities for public housing residents, which is a socially problematic issue.
1997년 말의 경제위기 상황 이후 한국의 부동산 시장에서의 공급 증가 및 수요의 위축으로 부동산 가격이 크게 폭락하였다. 주택 시장에 있어서도 실질소득이 감소와 주택금융의 부족 등에 의한 수요의 감소로 단기간 동안 주택가격이 급격히 하락하였다. 그러나, 부동산 경기 부양을 유도하는 정책적인 기제에 의해 1998년 말 이후 주택가격이 다시 상승하게 되었다. 이 경우 주택 가격 하락기나 그 이후의 회복기에 도시별 격차가 뚜렷하게 나타났다. 각 도시들은 주택 가격의 하락률과 상승률의 차이에 따라 4개 그룹으로 구분될 수 있다. 몇몇 도시들에서는 주택 가격의 하락기에는 급격한 하락을 보인 대신 상승기에는 다시 비교적 빠른 상승세를 보여 경제 위기 이전의 상황으로 그 수준이 거의 회복되었다. 그러나, 반면에 다른 몇몇의 도시들에서는 주택시장이 침체에서 벗어나지 못한 채 회복기 이후에도 계속 하락하는 추세를 보였다. 이러한 격차는 주택 매매 가격뿐만 아니라 주택 전세 가격에도 뚜렷이 나타났다. 특히, 수도권 일대의 전세가격 상승 정도는 주택 시장 침체기에 나타났던 하락을 상회하였고, 일부 지역의 재개발 계획과 그에 대한 기대 심리로 인해 전세 수요의 급증을 초래하기도 하였다. 결과적으로 금융위기에 따른 경제 침체기를 경험하고 극복하는 과정에서 도시간 주택 시장의 격차는 더 크게 벌어지게 되었다.
본 웹사이트에 게시된 이메일 주소가 전자우편 수집 프로그램이나
그 밖의 기술적 장치를 이용하여 무단으로 수집되는 것을 거부하며,
이를 위반시 정보통신망법에 의해 형사 처벌됨을 유념하시기 바랍니다.
[게시일 2004년 10월 1일]
이용약관
제 1 장 총칙
제 1 조 (목적)
이 이용약관은 KoreaScience 홈페이지(이하 “당 사이트”)에서 제공하는 인터넷 서비스(이하 '서비스')의 가입조건 및 이용에 관한 제반 사항과 기타 필요한 사항을 구체적으로 규정함을 목적으로 합니다.
제 2 조 (용어의 정의)
① "이용자"라 함은 당 사이트에 접속하여 이 약관에 따라 당 사이트가 제공하는 서비스를 받는 회원 및 비회원을
말합니다.
② "회원"이라 함은 서비스를 이용하기 위하여 당 사이트에 개인정보를 제공하여 아이디(ID)와 비밀번호를 부여
받은 자를 말합니다.
③ "회원 아이디(ID)"라 함은 회원의 식별 및 서비스 이용을 위하여 자신이 선정한 문자 및 숫자의 조합을
말합니다.
④ "비밀번호(패스워드)"라 함은 회원이 자신의 비밀보호를 위하여 선정한 문자 및 숫자의 조합을 말합니다.
제 3 조 (이용약관의 효력 및 변경)
① 이 약관은 당 사이트에 게시하거나 기타의 방법으로 회원에게 공지함으로써 효력이 발생합니다.
② 당 사이트는 이 약관을 개정할 경우에 적용일자 및 개정사유를 명시하여 현행 약관과 함께 당 사이트의
초기화면에 그 적용일자 7일 이전부터 적용일자 전일까지 공지합니다. 다만, 회원에게 불리하게 약관내용을
변경하는 경우에는 최소한 30일 이상의 사전 유예기간을 두고 공지합니다. 이 경우 당 사이트는 개정 전
내용과 개정 후 내용을 명확하게 비교하여 이용자가 알기 쉽도록 표시합니다.
제 4 조(약관 외 준칙)
① 이 약관은 당 사이트가 제공하는 서비스에 관한 이용안내와 함께 적용됩니다.
② 이 약관에 명시되지 아니한 사항은 관계법령의 규정이 적용됩니다.
제 2 장 이용계약의 체결
제 5 조 (이용계약의 성립 등)
① 이용계약은 이용고객이 당 사이트가 정한 약관에 「동의합니다」를 선택하고, 당 사이트가 정한
온라인신청양식을 작성하여 서비스 이용을 신청한 후, 당 사이트가 이를 승낙함으로써 성립합니다.
② 제1항의 승낙은 당 사이트가 제공하는 과학기술정보검색, 맞춤정보, 서지정보 등 다른 서비스의 이용승낙을
포함합니다.
제 6 조 (회원가입)
서비스를 이용하고자 하는 고객은 당 사이트에서 정한 회원가입양식에 개인정보를 기재하여 가입을 하여야 합니다.
제 7 조 (개인정보의 보호 및 사용)
당 사이트는 관계법령이 정하는 바에 따라 회원 등록정보를 포함한 회원의 개인정보를 보호하기 위해 노력합니다. 회원 개인정보의 보호 및 사용에 대해서는 관련법령 및 당 사이트의 개인정보 보호정책이 적용됩니다.
제 8 조 (이용 신청의 승낙과 제한)
① 당 사이트는 제6조의 규정에 의한 이용신청고객에 대하여 서비스 이용을 승낙합니다.
② 당 사이트는 아래사항에 해당하는 경우에 대해서 승낙하지 아니 합니다.
- 이용계약 신청서의 내용을 허위로 기재한 경우
- 기타 규정한 제반사항을 위반하며 신청하는 경우
제 9 조 (회원 ID 부여 및 변경 등)
① 당 사이트는 이용고객에 대하여 약관에 정하는 바에 따라 자신이 선정한 회원 ID를 부여합니다.
② 회원 ID는 원칙적으로 변경이 불가하며 부득이한 사유로 인하여 변경 하고자 하는 경우에는 해당 ID를
해지하고 재가입해야 합니다.
③ 기타 회원 개인정보 관리 및 변경 등에 관한 사항은 서비스별 안내에 정하는 바에 의합니다.
제 3 장 계약 당사자의 의무
제 10 조 (KISTI의 의무)
① 당 사이트는 이용고객이 희망한 서비스 제공 개시일에 특별한 사정이 없는 한 서비스를 이용할 수 있도록
하여야 합니다.
② 당 사이트는 개인정보 보호를 위해 보안시스템을 구축하며 개인정보 보호정책을 공시하고 준수합니다.
③ 당 사이트는 회원으로부터 제기되는 의견이나 불만이 정당하다고 객관적으로 인정될 경우에는 적절한 절차를
거쳐 즉시 처리하여야 합니다. 다만, 즉시 처리가 곤란한 경우는 회원에게 그 사유와 처리일정을 통보하여야
합니다.
제 11 조 (회원의 의무)
① 이용자는 회원가입 신청 또는 회원정보 변경 시 실명으로 모든 사항을 사실에 근거하여 작성하여야 하며,
허위 또는 타인의 정보를 등록할 경우 일체의 권리를 주장할 수 없습니다.
② 당 사이트가 관계법령 및 개인정보 보호정책에 의거하여 그 책임을 지는 경우를 제외하고 회원에게 부여된
ID의 비밀번호 관리소홀, 부정사용에 의하여 발생하는 모든 결과에 대한 책임은 회원에게 있습니다.
③ 회원은 당 사이트 및 제 3자의 지적 재산권을 침해해서는 안 됩니다.
제 4 장 서비스의 이용
제 12 조 (서비스 이용 시간)
① 서비스 이용은 당 사이트의 업무상 또는 기술상 특별한 지장이 없는 한 연중무휴, 1일 24시간 운영을
원칙으로 합니다. 단, 당 사이트는 시스템 정기점검, 증설 및 교체를 위해 당 사이트가 정한 날이나 시간에
서비스를 일시 중단할 수 있으며, 예정되어 있는 작업으로 인한 서비스 일시중단은 당 사이트 홈페이지를
통해 사전에 공지합니다.
② 당 사이트는 서비스를 특정범위로 분할하여 각 범위별로 이용가능시간을 별도로 지정할 수 있습니다. 다만
이 경우 그 내용을 공지합니다.
제 13 조 (홈페이지 저작권)
① NDSL에서 제공하는 모든 저작물의 저작권은 원저작자에게 있으며, KISTI는 복제/배포/전송권을 확보하고
있습니다.
② NDSL에서 제공하는 콘텐츠를 상업적 및 기타 영리목적으로 복제/배포/전송할 경우 사전에 KISTI의 허락을
받아야 합니다.
③ NDSL에서 제공하는 콘텐츠를 보도, 비평, 교육, 연구 등을 위하여 정당한 범위 안에서 공정한 관행에
합치되게 인용할 수 있습니다.
④ NDSL에서 제공하는 콘텐츠를 무단 복제, 전송, 배포 기타 저작권법에 위반되는 방법으로 이용할 경우
저작권법 제136조에 따라 5년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.
제 14 조 (유료서비스)
① 당 사이트 및 협력기관이 정한 유료서비스(원문복사 등)는 별도로 정해진 바에 따르며, 변경사항은 시행 전에
당 사이트 홈페이지를 통하여 회원에게 공지합니다.
② 유료서비스를 이용하려는 회원은 정해진 요금체계에 따라 요금을 납부해야 합니다.
제 5 장 계약 해지 및 이용 제한
제 15 조 (계약 해지)
회원이 이용계약을 해지하고자 하는 때에는 [가입해지] 메뉴를 이용해 직접 해지해야 합니다.
제 16 조 (서비스 이용제한)
① 당 사이트는 회원이 서비스 이용내용에 있어서 본 약관 제 11조 내용을 위반하거나, 다음 각 호에 해당하는
경우 서비스 이용을 제한할 수 있습니다.
- 2년 이상 서비스를 이용한 적이 없는 경우
- 기타 정상적인 서비스 운영에 방해가 될 경우
② 상기 이용제한 규정에 따라 서비스를 이용하는 회원에게 서비스 이용에 대하여 별도 공지 없이 서비스 이용의
일시정지, 이용계약 해지 할 수 있습니다.
제 17 조 (전자우편주소 수집 금지)
회원은 전자우편주소 추출기 등을 이용하여 전자우편주소를 수집 또는 제3자에게 제공할 수 없습니다.
제 6 장 손해배상 및 기타사항
제 18 조 (손해배상)
당 사이트는 무료로 제공되는 서비스와 관련하여 회원에게 어떠한 손해가 발생하더라도 당 사이트가 고의 또는 과실로 인한 손해발생을 제외하고는 이에 대하여 책임을 부담하지 아니합니다.
제 19 조 (관할 법원)
서비스 이용으로 발생한 분쟁에 대해 소송이 제기되는 경우 민사 소송법상의 관할 법원에 제기합니다.
[부 칙]
1. (시행일) 이 약관은 2016년 9월 5일부터 적용되며, 종전 약관은 본 약관으로 대체되며, 개정된 약관의 적용일 이전 가입자도 개정된 약관의 적용을 받습니다.