The Effect of Macroeconomic and Real Estate Policies on Seoul's Apartment Prices

This study reviews theoretical considerations and past studies about real estate prices, macroeconomic variables, and real estate policies. Monthly data from January 2003 to June 2021 are used, and a VEC model, the most widely used multivariate time series analysis method, is employed for analysis. Through the model, the effects of macroeconomic variables and real estate regulatory policies on real estate prices in Seoul are analyzed. Findings are summarized as follows. First, macroeconomic variables such as money supply and interest rates do not have a significant impact on Seoul's apartment prices. Due to the high demand for housing and insufficient supply, there is a demand for buying a home regardless of macroeconomic booms or recessions. Second, tax and financial regulatory policies have an initial impact on the rise in apartment prices in Seoul, and their influence diminishes over time. Third, anti-speculation zones are expected to decrease apartment prices through the suppression of demand. However, these zones cause a rise in apartment prices. This could be understood as a lock-in effect due to the strengthening of capital gains tax. Fourth, the price ceiling did not decrease apartment prices. These findings propose that, in Seoul, where demand is high and supply is insufficient, the supply of high-quality and sufficient housing should be prioritized over various regulations such as tax regulations, financial regulations, anti-speculation zones, and price caps. Moreover, the findings provide an implication that city-specific real estate policies should be implemented for Seoul rather than regulation-oriented approaches in public policy.

거시경제와 부동산정책이 서울 아파트가격에 미치는 영향 연구

본 연구에서는 부동산 가격, 거시경제변수, 부동산정책에 대한 이론적 고찰과 선행연구를 검토하고, 다변량 시계열분석방법으로 가장 널리 사용되는 VEC 모형으로 2003년 1월부터 2021년 6월까지의 월별 자료를 사용하였다. 이를 바탕으로 거시경제변수와 부동산 규제정책이 서울의 부동산 가격에 미치는 영향을 분석하였다. 본 연구의 실증분석 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 거시경제변수인 통화량, 금리 등은 서울아파트 가격에 큰 영향을 미치지 못한다는 것이다. 수요는 많고 공급이 충분히 이루어지지 못한 결과 거시경제의 호황, 불황과 상관없이 내 집 마련 등의 수요가 있다는 것이다. 둘째, 조세 및 금융규제정책은 서울아파트 가격 상승에 초기에 영향을 끼치고 시간의 지남에 따라 영향이 축소된다. 셋째, 투기지역지정은 서울아파트 가수요억제를 통한 가격 하락을 예상하지만 오히려 서울 아파트가격 상승을 초래하였다. 이러한 현상은 양도소득세 강화에 따른 매물잠김 현상으로 파악이 된다. 넷째, 분양가상한제는 서울아파트 가격하락에 별다른 영향을 끼치지 못하였다. 이러한 결과에 따르면 수요가 많고 공급이 부족한 서울은 조세규제, 금융규제, 투기지역규제, 분양가상한제 등의 여러 가지 규제보다는 우선적으로 양질의 충분한 주택공급이 우선시 되어야 한다. 또한 정책결정에 있어서 규제일변의 정책보다는 서울지역에 맞는 적합한 부동산 정책을 시행할 필요가 있다는 시사점을 제공한다.