An Investigation of the Delivery of Public Rental Housing in Redevelopment Site in Korea

There were strong criticisms against the joint development method: the redevelopment corporation and developers would achieve the whole development profit. The existing tenants who lost their housing in the site argued their right to reside in the site after the development was completed. There was also strong political pressure that the Roh Tae-woo governing administration should resolve the social inequality caused by the situation. In such circumstances, it was introduced that a certain proportion of public rental housing should be built in the redevelopment site; then the government took over the dwellings at a price of construction and allocated them to the existing tenants. The aims of this paper are to understand the rationale behind the inclusion of the public rental housing in the redevelopment sites; and to investigate to what extent the legislation was implemented appropriately. Although the legislation was introduced in Seoul from August 1989, it was not until May 2005 when it was implemented nationwide. At the beginning, there was an ambiguous rule that the number of public housing to be included should be limited to the number of households who would want to remain in the redeveloped site. In 2005 the Seoul metropolitan authority introduced a mandatory proportion; 17% of the total housing delivered in the site should be public rental homes. Since then the proportion. The proportion has been fluctuated by the political agenda of each ruling party: the conservative tended to reduce the proportion, whilst the opposition parties increased the proportion. Currently the proportion is 20% of the total stock to be built. Initially the size of the public housing was exceptionally small- less than 40 m² but it has increased up to 60 m² since 2010. The rental price was reasonably lower than market rent. The competition toward redevelopment rental housing that are vacant due to move or death of tenants was very high; it was given to one household out of nine eligible households in 2020.

재개발임대주택 공급제도의 도입상황 및 특징분석

본 논문의 목적은 다른 나라에서는 찾아보기 어려운 재개발사업 구역내 세입자를 위한 임대주택공급제도가 1989년에 도입될 수 있었던 상황을 분석해보고, 실제로 제도가 어떻게 작동했는지를 살펴보는 것에 목적이 있다. 제도 도입 상황으로는 첫째 조합과 건설업체가 과도한 이익을 누리는 합동재개발 방식에 대한 비판이 확산되고 있었다는 점, 둘째는 재개발사업으로 주거지를 상실한 세입자들이 공공임대주택을 요구했다는 점, 셋째는 군사정권의 연장으로 보는 시각을 불식시키기 위한 노태우 정부가 투기억제 및 사회적 불평등 해소를 위한 정책도입에 적극적이었다는 점을 들 수 있다. 이러한 상황이 복합적으로 작용한 결과, 재개발조합으로 하여금 재개발사업구역내에 세입자를 위한 임대주택을 일정비율 건설하도록 하고, 정부가 이를 원가로 인수하여 세입자에게 공급하는 재개발임대주택 공급제도가 도입된 것이다. 서울시에서는 1989년 8월부터 재개발임대주택 의무건립제도가 추진되었으나 전국적으로 확산된 것은 2005년 5월 이후부터이다. 의무건립비율은 서울시가 도입했을 당시는 재개발임대주택을 원하는 세입자수만큼 지어야 한다는 다소 애매한 규정이었다. 2005년에는 재개발사업을 통해 공급되는 주택수의 17%, 이후 몇 차례 비율이 낮아졌으나 2020년 현재는 20%로 규정되어 있다. 건립비율은 정권이 보수냐 진보냐에 따라 보수면 하락하고, 진보정권이면 올라간 것으로 나타난다. 재개발임대주택의 규모는 40m² 미만의 소형이 압도적이지만 2010년 이후에는 60m²에 가까운 주택도 공급되었다. 임대료는 시세에 비해 대단히 저렴하다. 입주자의 이주나 사망 등으로 공가가 된 재개발임대주택은 일반 저소득층에게 공급되는데 2020년 입주경쟁률은 9:1에 달할 정도로 높았다.