Comparative Analysis on the Demand Estimation Method of Commercial Site: Focused on the Case of New Towns in Korea

The purpose of this paper is to propose reasonable improvements of demand estimation methods of commercial site through the case study. Thus, we investigated the problems and limitation of demand estimation methods and process applied to primary and secondary new towns in Korea. And we suggested the way to reduce error of demand estimation and to raise its objectivity. The result of case analysis is as follows; firstly, it was insufficient to consider location, hierarchy and change of land use like mixed-use development in commercial site. Secondly, improper comparable group or operated relevant index data in the same light were selected the aggregated unit requirement method such as comparative analogy method and planning guidelines. Thirdly, there were many cases that demand estimation value was amended arbitrarily, and it tends to occur a serious reliability problem. Therefore, to improve these problems and to make better use of demand estimation hereafter are required the sublation of arbitrary commercial sphere's settings, the making of comparative group considered development conditions, and putting forward objective revision basis.

상업용지 수요추정기법 비교분석 연구: 수도권 신도시 사례를 중심으로

본 연구의 목적은 합리적인 신도시 상업용지 수요추정을 위한 실무차원의 개선사항을 도출하는 것이다. 이를 위해 수도권 1 2기 신도시에 적용된 수요추정과정의 문제점을 분석하여 적용 오류를 최소화하고 추정결과의 객관성을 향상기키기 위한 방안을 제시하였다. 사례조사결과 첫째, 수요추정 기법은 유사사례를 비교하거나 계획적 경험치를 기준으로 상업용지를 총량적으로 추정하는 비례법과 계량적 분석에 의한 적산법으로 유형을 구분할 수 있었다. 둘째, 대부분 사례에서 복수의 수요추정기법을 활용하고 있으나, 실무에 적용이 용이한 상권구매력과 비교유추법을 주로 사용하였으며, 2기신도시에서는 원단위법 활용빈도가 증가하고 있는 것으로 나타났다. 수요추정과정에서 나타난 일반적인 오류로는 첫째, 상업용지의 입지 위계를 고려하지 못하거나, 복합개발 등 토지이용변화에 대한 고려가 미흡하였다. 둘째, 비례법의 경우 비교군 오류 또는 관련 지표의 일률적 적용, 적산법의 경우 상권 설정시 임의적 개입으로 인한 추정오류 가능성이 있었다. 셋째, 추정결과의 자의적 보정 사례가 빈번하여 신뢰도가 낮아질 우려가 있었다. 따라서 이를 개선하고 후속계획에서의 활용도 제고를 위해서는 자의적 상권설정 지양, 개발여건을 고려한 비교군 설정, 추정결과에 대한 객관적 보정 근거 제시 등이 요구된다.