A Study on Tax Increment Financing Based on the Analysis of PILOT Financing in the United States -Focusing on Hudson Yards Development in NYC-

Recently, there are increased importance on introducing Tax Incremental Financing as a means of project financing for urban regeneration. Values of implementing this financing method based on future revenue has to be considered not just as self-financing methods but as possibilities building virtuous circular structure in urban developments. In respond to domestic problems in developments led by private sector, it reinforces public sector's roles by providing finance from the beginning of development. This provides concomitant structural & institutional supports for increasing not only social values for the public but also revenues for private developers. Therefore, this study starts with theoretical background study on TIF as well-known example, then analyzes PILOT used on Hudson Yard Development in NYC as an unique example sharing identical structural & conceptual characteristics. With these process, the study deducts suggestive implications on Tax Incremental Financing possibly reflected on domestic situation.

미국 PILOT 재원조달방식의 분석을 통한 세입담보금융의 연구 -뉴욕시 허드슨 야드 개발의 적용사례를 중심으로-

최근 국내 도시개발에 있어 도시재생사업의 재원조달기법으로 세입담보금융의 도입이 검토되고 있다. 이러한 미래의 수익을 담보한 새로운 재원조달기법의 도입 가치는 단순히 개발재원에 대한 자가재정조달 방안이 아닌, 도시개발사업의 선순환적 구조형성의 가능성을 높이는 잠재성과 함께 고려되어야 한다. 이는 민간자본의 주도로 이루어지는 국내 도시개발사업의 구조적 문제점에 대한 대응으로서 사업초기 공공부문의 재원투입으로 개발과정내 공공부문의 주도적 역할을 강화하며, 이를 통해 공공을 위한 사회적 가치의 증대와 개발사업자의 개발이윤을 동시에 확보하기위한 구조적, 제도적 뒷받침을 가능하게 한다. 이에 본 연구는 미국 도시개발 사업에서 적용된 세입담보금융의 대표적인 형태인 TIF에 대한 이론적 고찰을 통해 세입담보금융의 일반적 특성을 파악하고, TIF와 구조적, 개념적 특징을 공유하는 독특한 형태의 적용사례인 PILOT을 뉴욕시 허드슨 야드 개발을 중심으로 분석한다. 이를 통해 세입담보금융의 국내적용에 대한 제안사안을 중심으로 참조 가능한 시사점을 도출한다.