Impacts of Mixed-Use Development and Transportation on Housing Values

복합용도개발과 교통이 아파트가격에 미치는 영향

This study analyzes the impacts of mixed-use development and transportation on housing values in Seoul, Korea. An index measuring the land use mix is proposed using three components of land uses, residence, office, and retail, which are the essential elements for everyday urban life. This index offers a relatively easy way in measuring the level of mixed-use and proves itself useful providing sensible and reliable results in this empirical study. Also surface and underground transportation accessibilities are measured. By covering both surface and underground, a comprehensive view of Seoul's transportation accessibility is provided. Finally, housing value models are constructed with developed variables, i.e. land use mix index and accessibility measures, as well as relevant socio-economic variables. The empirical outcomes verifies that mixed-use development and transportation accessibility positively affect housing values.

본 연구에서는 전반적으로 토지이용이 조밀하면서도 지역 간 주택가격의 차이가 크게 나타나는 우리나라 서울지역을 대상으로 주택가격에 영향을 미치는 요인을 분석해 보고자 한다. 특히 복합용도개발현황과 TOD 상황을 보여주는 접근성을 고려한 뉴어버니즘의 주요 개념들이 실제 주택가격에 어떠한 영향을 분석한다. 이를 위하여 모든 도시민이 일상생활을 영위하기 위하여 필요로 하는 토지이용을 거주지, 일자리, 쇼핑시설로 보고 지역에 이들의 토지이용이 혼합되어 있는 정도를 측정하는 용도혼합지표를 개발하였다. 특히 동 단위를 근린지역의 범위로 보고, 동별 토지이용의 혼합정도를 측정하는 용도혼합지표를 수도권지역 읍면동 단위의 인구수, 오피스 고용자 수, 상업 고용자수를 이용하여 주성분분석을 적용하였다. 또한 주택가격에 영향을 미치는 교통요인으로 지하철 접근성과 도로교통 접근성을 산출하고, 서울시 동별 복합용도개발지수와 지하철과 도로교통 접근성 변수와 더불어 주택수요, 지역성장율 등 사회경제변수들로 구성된 주택가격모형을 통하여 이들이 해당 동별 아파트 가격에 어떠한 영향을 주는가를 분석하였다. 분석 결과 복합용도개발과 교통이 주택가격에 영향을 준다는 뉴어바니즘의 개념이 확인되었다.