지가에 의한 대도시의 토지이용예측 - 5개 대도시를 중심으로 -

An Estimation of Land use by Land Values in the Great Cities - focusing on five great cities -

본 연구는 최고지가에 대한 비율을 이용하여 대도시의 도시내 토지이용에 대한 일반화를 시도한 것이다. 인구규모나 도시 기능면에서 비슷하지만 지형적 조건이 전혀 다른 두 도시 서울과 동경의 비교연구에서 확인된 것을 가설로 하여 인구 100만 이상의 5개 대도시에 대해 최고지가에 대한 비율과 토지이용과의 관계를 검증해 보았다. 5개 대도시에 대해 검증해 본 결과, CBD의 범위는 최고지가지점을 정점으로 최고지가의 약 10% 이상의 범위로 적정가능하고, 또 CBD와 분리된 지가동심원의 정점이 20% 이상이 되면 어느 정도 부도심의 기능을 수행한다 할 수 있다. 최고지가의 5% 비율을 보이는 표준지들은 일반적으로 주상혼합이용을 나타냈지만 도시내의 여건에 따라서 상업적 이용이 높게 나타나는 경우도 있었다. 최고지가의 3% 이하의 지가를 보이는 표준지들은 대부분 주거용도로 이용되었다. 최고지가에 대한 비율로 토지이용상황을 어느 정도 예측할 수 있다고 판단하게 되었다. 한 도시의 최고 지가를 알고 특정지점의 지가를 알고 있을 경우 특정지점의 지가를 최고지가에 대한 비율을 환산 해 보면 그 지점의 토지이용을 어느 정도 유추할 수 있다는 것이다. 도시의 규모가 클수록, 도시화의 역사가 오래되어 토지이용이 안정된 지역일수록 가설에서 제시한 비율에의 적합도가 높았다. 이상과 같이 최고지가에 대한 비율은 간단한 일반화로서 토지이용분화의 이해에 유효하게 이용될 수 있다고 생각된다. 도시의 규모나 지형적 요건, 다른 도시와의 연계관계, 주변지역과의 관련성, 시화의 정도 등에 따라 예외적인 토지이용이 나타나기는 하지만 그러한 유형도 상당부분 5개 대 시내에서 공통적인 양상을 보인다. 따라서 어떤 지점의 지가를 최고지가에 대한 비율로 환산해 봄으로써 대략적인 토지이용상황을 예측할 수 있다.

The purpose of this study is to examine that we can estimate land use by land values in 5 great cities. For this purpose, I calculated the percentage that each lot value makes up of the highest land values in the city as a indicator. I think this rate is very useful in the comparative study about many cities. At first, I set up four hypotheses based on my preceding studies. Hypothesis 1, the range of CBD can be estimated as having about 10% of the peak land values. Hypothesis 2, when the peak rate of concentric circle of land values seperated from CBD circle is about 30% of the peak land values, that is sub-CBD. Hypothesis 3, generally, a lot of having about 5% of the peak land values represents residential land commercial land use. Hypothesis 4, a lot of having about 3% of the peak land values represents only residential land use. The data on land values in five great cities were got from public notification on land values(1999) of the Ministry of Construction & Transportation. I selected highest lot values from many standard lot value in each Tong(the minimum administrative unit) in each cities. And I drew land values isopleth. Through that isopleth, I identified CBD cmd sub-CBD. Through the book of public notification on land values, I identified what land use are lots of having over 10%, about 5%, below 3% of the peak land values. As a result, we identified land use can be estimated by the percentage that each lot value makes up of the highest land values in the city. The bigger urban size becomes and the more stable land use becomes, the higher fitness of hypotheses becomes. The lowest degree of fitness about 4 hypotheses among 5 great cities showed in Inchon. Because Inchon lies adjacent to the greatest Seoul. The percentage that showed the lowest degree of fitness is 5% of the highest land values. The land use on lots of having about 5% of the peak land values is different from each other according to regional character in city.