• 한국건설관리학회논문집
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• 제16권5호
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• pp.114-122
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• 2015

많은 부동산 개발 사업에서 초기 사업부지 확보를 통한 토지매입 후 인허가 지연 및 사업비 부족에 따른 지연이 빈번하게 일어나고 있다. 이렇게 사업기간이 길고 외부요인의 변동성에 따라 사업의 성패가 좌우되는 부동산 개발 사업은 미래의 불확실성을 반영한 전략적인 투자가치 평가가 필요하다. 그러나 일반적으로 사용하는 현금흐름할인법(DCF)은 미래의 불확실성을 반영하지 못하는 한계를 지니고 있다. 이 연구의 목적은 미래의 불확실성을 고려할 수 있는 실물옵션, 더 나아가 다양한 상황을 고려한 다중 실물옵션을 활용한 가치평가 방법을 제시하여 부동산 개발 사업의 의사결정을 하는 의사결정권자가 전략적이고 유연한 결정을 내릴 수 있도록 도움을 주고자 함이다. 부동산 개발 사업 프로젝트 중 오피스 개발 사업을 선택하여 다중 실물옵션 모델을 적용하고 기존의 현금흐름할인법과 단일 실물옵션 모델의 결과값과 비교하였다. 연구 결과 다중 실물옵션의 가치가 현금흐름할인법과 단일 실물옵션의 가치보다 높게 나타났고, 이러한 상황변화에 따른 유연성이 실물옵션 가치평가에서 사업의 가치를 증가시킴을 알 수 있었다. 의사결정권자는 본 연구와 같이 프로젝트의 가치를 다양한 상황에서 고려함으로써 의사결정의 유연성을 보다 높일 수 있을 것이다.

• 한국산학기술학회논문지
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• 제14권11호
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• pp.5465-5475
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• 2013

본 연구에서는 해외 부동산 투자 고려 시 의사결정을 위한 방법으로 실물옵션을 제시하였다. 이를 위해 투자 의사결정을 위한 방법인 기존 현금흐름할인법(DCF)과 실물옵션 기법 중 부동산 투자에 적합한 모형이라 할 수 있는 이항옵션모형을 사용하여 한국과 중국 시장의 부동산 투자 대안을 실증 비교하였다. 이를 위해 한국의 서울과 중국의 상하이 부동산 시장을 대상으로 2001년 ~ 2009년의 데이터를 추출하여 분석하였다. 투자기간 동안의 순현재가치법(NPV:Net Present Value)를 산출한 결과 서울은 435.44로 나타났으며, 상하이는 398.26으로 나타나 순현재가치법에 의한 투자결정 대안으로는 서울에 투자하게 됨을 알 수 있었다. 하지만 실물옵션을 사용하여 옵션의 가치를 산출한 결과 서울은 615.4, 상하이가 628.7로 나타나 상하이가 투자에 적합한 것으로 나타났다. 실제 이에 근거해서 투자했을 경우의 결과를 비교해보면, 서울은 2010년 이후 2013년 현재까지 부동산 가격이 하락하였기 때문에 손해를 보았을 것이며, 상하이는 이전에 비해 상승폭은 줄어들었으나 부동산 가격은 상승했기 때문에 수익을 올릴 수 있었을 것이다. 이로써 기존 현금흐름할인법에 의해 부동산 투자 의사결정을 내리는 것보다 실물옵션을 사용하여 투자 의사결정을 내리는 것이 적합하다는 것을 알 수 있었다.

• 한국지역지리학회지
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• 제12권5호
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• pp.595-613
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• 2006

개발이익은 토지소유자의 노력과 투자를 동반하지 않은 토지가치의 증가를 일반적으로 지칭하며, 개발이익 환수는 이러한 유형의 토지가치 증가는 공유하여야 한다는 사고를 전제하고 있다. 이러한 개발이익의 발생메커니즘, 향유 주체 및 환수의 경제적 효과를 둘러싸고 많은 논쟁이 전개되었다. 정책대상으로서 개발이익은 토지가치세와 같은 조세형평성의 강화, 도시하부구조 건설재원조달, 토지이용 및 공간계획 관리 목적으로 활용하고 있다. 그러나 개발이익에 대한 이러한 이론적 정책적 논의의 발전을 위해서는 개발이익 발생규모와 특성을 구체적으로 규명하는 작업이 필요하다. 본 연구에서는 택지개발촉진법 도입 이후 주도적으로 택지개발사업을 수행하고 있는 한국토지공사와 대한주택공사의 1995년 이후 전체 204개 개발사업지구를 대상으로 화폐의 시간적 가치를 고려한 할인현금흐름분석법으로 개발이익을 추계하고 그 특성을 밝힌다.

• 한국건설관리학회논문집
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• 제19권2호
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• pp.25-37
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• 2018

민간투자자 사이에서의 리스크 재분담은 민간투자자의 현금흐름에 추가적인 변동성을 야기하며, 민간부문의 투자결정에 있어 제약요인이 되고 있다. 하지만 기존의 재정건전성 평가모델은 지분거래와 약정거래가 충분히 반영되지 않아, 민간투자자 간 리스크 재분담에 따른 현금흐름의 변동성을 분석하기에 한계가 있다. 본 연구는 민간투자자 사이에서 이루어지는 지분거래와 약정거래를 분석하고, 이를 반영한 민간투자자의 재무적 평가 모델을 개발하였다. 또한, 개발된 모델의 실증적 분석을 통해 지분거래의 주요변수와 약정거래의 영향요인을 도출하였으며, 민간투자자 간 리스크 재분담과 민간투자자의 수익률 간의 관계를 증명하였다. 본 연구는 리스크 재분담에 대한 민간투자자의 의사결정에 기여할 것이며, 더 나아가 민간투자사업의 협약지연의 문제를 관리하는데 도움이 될 것이다.

• 한국IT서비스학회:학술대회논문집
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• 한국IT서비스학회 2008년도 추계학술대회
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• pp.108-111
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• 2008

최근 급격한 증가세를 보이고 있는 신재생에너지 사업중의 하나인 태양광 발전사업은 아직까지는 기술적, 사회적으로 초기 발전단계를 지나고 있다. 또한 원자재를 포함한 글로벌 실물경제의 변동성이 심하고 에너지 산업분야의 기술수준 역시 급변하고 있으며, 에너지 산업이 과거와 달리 자유경쟁 체제로 변화하고 있어서 태양광 발전사업의 가치를 평가하여 사업에 진입하고자 하는 의사결정을 갈수록 어렵게 하고 있다. 본 논문에서는 실물옵션 기반의 투자가치 평가방법을 적용하여 태양광 발전사업의 사업 투자가치와 최적투자시점을 분석한다. 전력판매가격과 초기투자비용 등의 불확실성에 대해 사업자가 대응 가능하도록 이항격자 모형을 통한 분석을 시도하고, 기존의 현금흐름할인법을 기반으로 한 사업성분석 결과와 비교하였다.

• 한국건설관리학회논문집
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• 제18권4호
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• pp.27-35
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• 2017

본 연구에서는 수익접근법을 기본 모형으로 하여 건설부문의 특성을 반영한 건설부문 기술가치 평가를 시도하였다. 수익접근법은 향후 발생할 미래수익에 대한 현재가치 가운데 기술로 인한 부분만을 고려하여 기술가치를 산정한다. 무엇보다 건설기술은 표준화된 일반 제품에 비해 많은 변수가 존재하므로, 건설기술가치평가는 가치평가의 표준화된 산식은 물론 건설 기술전문가, 시장전문가 팀의 정성적 평가에 대한 의존도가 높을 수밖에 없다. 그리고 건설부문은 매출과 수익성 추정에 대한 불확실성이 타 산업 대비 높으므로, 할인율과 현금흐름 추정에 보수적인 입장을 취해야 한다. 실증분석을 위해 경제적 수명 및 현금흐름은 산업통상자원부의 실무가이드와 전문가들의 평가를 반영하여 산정되었고, 할인율 및 기술기여도는 건설업의 특성을 반영시켜 분석하였다. 먼저 보수적 평가에 따른 위험프리미엄의 증가로 할인율이 15%로 산정되었다. 그리고 기술의 우수성으로 개별 기술강도 비율이 72%로, 이에 따라 기술기여도는 46.7%로 추정되었다. 이 같은 할인율과 기술기여도의 변화를 종합하여 기술가치평가 금액은 318백만원으로 추정되었다. 본 연구가 시사하는 바는 다음과 같다. 먼저, 현재 종합 및 전문건설업 2부문으로 구분된 공종별 또는 업종별 구분을 다양화하고, 기본적 통계자료 확보 및 DB구축이 필요하다. 건설기술의 다양한 변동성으로 인해 평가에 참여하는 전문가들의 정성적 평가에서의 역할이 더욱 강조된다.

• 한국기술혁신학회:학술대회논문집
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• 한국기술혁신학회 2017년도 춘계학술대회 논문집
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• pp.161-174
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• 2017

최근 들어 기술벤처기업에 대한 투자가 증가하고, 이를 위한 기술신용평가의 역할이 증대하였다. 그러나 금융권에서 바라보는 기술신용평가의 경우, 해당 기업의 신용등급이나 기술(력) 등급평가에 초점을 두어, 대상기술의 사업화 및 수익성 관점을 체계적으로 반영하지 못하는 한계를 지닌다. 따라서, 벤처캐피털(VC)이나 엔젤투자자를 비롯한 금융권에서 대상기술의 수익성 정보를 참조하거나 기술벤처기업 설립시 기술지분을 참고하는 등, 기존 기술이전거래 협상참조용이나 담보 보증용에 널리 이용되던 기술가치평가의 활용범위가 급격히 확대되고 있다. 제조 서비스 분야의 일반 기술 뿐만이 아니라, 바이오 제약 의료 분야 기술에서도 미래 투입되어야 하는 사업화 소요기간 및 비용을 고려하여 기술가치를 산정해야 할 때가 있다. 기존의 현금흐름할인법(DCF법)이 연속된 투자에 대한 고려를 못하거나 기술적용 제품의 상용화 투입비용에 대한 확률적인 속성을 반영하지 못하는 등 한계점을 지니고 있다. 그러나 기술과 투자의 가치는 기회가치로 보고 자원배분을 위한 의사결정 정보를 감안해야 하므로, 실물옵션의 개념을 적용하는 것이 바람직하다고 여겨진다. 흔히 기업가치를 평가할 때 주가의 변동성(volatility) 개념을 도입하여 전일종가 대비 익일시가의 분산값을 활용하기도 한다. 이러한 개념을 기술가치평가에 적용하기 위해서는 '주가의 연속성(상대적 미세한 변화)' 및 '양(+)의 조건'을 고려해야 하는데, 실제 기술가치평가 상의 현금흐름은 사업초기년도 음(-)의 값이 나타나거나 2~3년 내외의 짧은 수익예상기간 하에서는 주가와 같은 변동성을 도출하는데 무리가 있다. 따라서 많은 문헌에서 연구된 바와 같이, 실물옵션 기반의 기술가치 산정을 위한 블랙-숄즈 모형에서 변동성과 기초자산가치, 그리고 사업화비용 간의 관계를 살펴볼 필요가 있다. 아울러 옵션가격결정모형(Option Pricing Model)에서 불확실성을 반영한 기초자산의 현재가치와 사업화비용의 현재가치분이 특정 임계조건 하에서 '옵션행사 포기(NAT; no action taken)' 영역으로 구분되는 지를 수학적으로 도출하고 관찰변수(입력값)에 따른 옵션가치 산출표를 개발하여 제시한다.

• 한국기술혁신학회:학술대회논문집
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• 한국기술혁신학회 2017년도 추계학술대회 논문집
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• pp.689-696
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• 2017

4차 산업혁명의 도래와 더불어 ICT 기계, ICT 금융, ICT 의료, ICT 나노 등과 같이 기술분야별 영역의 장벽이 허물어지고, 학제간 연구(Interdisplinary Research)가 일상화됨에 따라 국가 R&D 과제도 융합기술의 형태로 진화, 발전하고 있다. 부처별 R&D 과제의 결과물에 대한 성과평가는 현 시점에서 정성 평가지표에 대한 전문가의견법 결과를 참조하고 있으며, 일부 과제에 있어서 특허의 상태적 우위도(등급화) 결과를 반영하는데 머물러 있다. 본 연구에서는 과거 3~5년전 기술가치평가가 수행된 정부 R&D 과제에 대해, 가치평가 결과를 매출발생 시점 이후의 매출액 증감분과 비교 분석하여 시사점을 얻고자 한다. 특히 ICT 분야 R&D 과제로부터 산출된 기술적 성과(특허 10건 선정)에 대해, 해당 기술을 사업화한 주체(기업)의 매출액 실적을 비교하여 상호 관련성을 파악하고, 공공 R&D 과제의 평가관리 체계에 포함할 수 있는 실질적 개선 방안을 제시한다. 본 연구에서 제안된 기술가치평가 모형 및 참조정보 활용방안은 R&D 평가년도의 성과물에 대한 경제적 가치 수준 파악을 할 수 있는 평가툴이 되는 동시에, 차년도 국가 R&D 과제에 지원한 우수 기술 보유 기관의 미래 수익성을 파악하여 과제선정의 객관성을 높일 수 있는 정보지원툴로 활용할 수 있을 것으로 기대된다.

• 한국기술혁신학회:학술대회논문집
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• 한국기술혁신학회 2017년도 춘계학술대회 논문집
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• pp.175-192
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• 2017

4차 산업혁명의 도래와 더불어 ICT 기계, ICT 금융, ICT 의료, ICT 나노 등과 같이 기술분야별 영역의 장벽이 허물어지고, 학제간 연구(Interdisplinary Research)가 일상화됨에 따라 무형자산의 가치평가시에도 융합기술의 가치평가 모형에 대한 니즈가 증대되고 있다. 특히, 기술의 매매, 현물출자, 기술금융(투자유치, 담보 보증), 인수 합병, 청산 소송 등 다양한 용도로 사용되고 있는 기술가치평가 모형은 융합기술의 입력변수 결정에 대한 체계적인 로직을 제공하지 못하고 있는 실정이다. 일반적으로 실제 거래사례가 존재할 경우, 국제가치평가기준(IVS)에 의하면 시장접근법이 우선적으로 적용될 수 있다고 권고된다. 그러나 융합기술의 이전거래를 비롯한 평가 활용사례를 수집하기도 어렵고 그렇다할 평가모델이 존재하지 않는 것이 사실이다. 융합기술에 대한 기술 및 시장의 사업화 환경을 고려하는 경우 소득접근법 기반의 평가기법이 유용하게 활용될 수 있는데, 기술수명, 매출액추정, 할인율, 산업기술요소 등의 핵심변수 결정에 관한 정형화된 로직이 존재하지 않으므로 본 고에서 융합기술 사례에 대해 실용적으로 활용가능한 변수추정 로직을 제시하고자 한다. 기술수명의 경우, 복수 개의 국제특허분류(IPC)별 피인용특허수에 따라 가중 적용하여 수명 추정을 위한 기준값을 정하며, 사업화소요기간 및 비용의 경우 평가대상 융합기술이 속하는 업종별 메타데이터값을 가중평균하여 현금흐름 추정기간을 최종 도출할 수 있다. 소득접근법에서의 매출추정, 할인율, 산업기술요소 변수 추정 이외에도 로열티공제법 적용을 위한 로열티율 결정에 있어서, 융합기술이 응용가능한 산업(업종)별 매출액 기반으로 가중 적용하여 각 변수값을 산출할 수 있다. 본 연구에서 개발된 융합기술 가치평가 모형은 향후 기술의 융복합화 특성을 반영하여 적정 가치를 산출하는 평가 가이드라인을 제공할 수 있을 것으로 기대된다.

• 한국항만경제학회지
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• 제27권3호
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• pp.65-90
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• 2011

부산항만공사(BPA)가 관리하고 있는 부산항 컨테이너부두는 민간운영사가 임차하여 운영하고 있다. 운영사가 BPA에 납부하는 연간 임대료는 BPA의 2010년도 연간 매출액 2,444억원의 약 66%에 달하는 1,609억원으로, BPA 총수입의 대부분을 차지하는 매우 중요한 수입원이다. 그러나 부산항의 컨테이너부두 임대료는 부두 신설에 따라 운영사 선정 입찰시 적용한 임대료 산정체계의 차이, 1999년 임대료 산정체계를 수입공유제에서 고정임대료제로 변경하면서 부두별로 적용한 임대료 산정방법 및 산정기준의 상이, 북항과 신항간 임대료 산정시기의 차이 및 그에 따른 임대료 산정기준의 상이 등으로 형평성 논란을 빚어왔다. 따라서 본 연구에서는 현행 부산항 컨테이너부두 임대료 산정체계의 문제점을 분석하여 임대료 산정체계의 표준화 방안을 제안한 후 신설부두와 기존부두를 대상으로 컨테이너부두 표준 임대료 산정체계 적용 사례를 제시하였다. 임대료 산정체계를 표준화하기 위해서는 할인 현금흐름법(DCF법)으로 산정방법을 일원화해야 한다. 또한 주요 임대료 산정기준이 되는 산정기간, 할인율, 물가상승률 및 임대료 인상률, 임대료 산정물량, TEU당 매출단가, 인건비 등의 제반 운영비용을 표준화해야 한다. 신설부두에 대해서는 표준화된 임대료 산정체계를 그대로 적용할 수 있으나, 기존부두에 대해서는 특히 임대료 산정물량, 투자비 및 재투자비, 장비 및 시설유지비 등을 신설부두와 달리 적용해야 한다. 표준화된 임대료 산정체계를 도입할 경우 임대료 산정체계의 객관성과 일관성은 물론 부두간 임대료 수준의 형평성을 도모할 수 있다. 또한 표준화된 임대료 산정체계를 도입하여 임대인의 투자비회수 관점과 운영사의 운영수지보전 관점 임대료 수준을 동시에 고려한 적정 임대료를 산정함으로써 임대 차인 간 이익의 균형을 도모할 수 있다. 본 연구는 컨테이너부두 임대료 산정체계의 표준화에 관한 초기의 연구라는 점에서 학술적인 의의와 실무적인 기여가 있을 것으로 기대된다. 향후 운영비용 추정 및 적정 운영원가 산정을 위한 비용함수 및 활동기준원가계산(activity based costing) 방식의 도입, 임대료 산정물량의 적정화를 위한 과학적 기법 도입 등 보다 다양한 시각이나 방법론으로 후속 연구가 이루어지기를 기대한다.