• 한국콘텐츠학회논문지
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• 제14권8호
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• pp.466-475
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• 2014

주택임대차보호법상 주택의 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 "다음 날" 부터 제3자에 대한 대항력이 발생한다. 그러나 주택임대차보호법의 이와 같은 입법태도는 대항요건을 갖춘 임차인보다 같은 날 등기를 갖춘 양수인이나 저당권자 등 후순위 물권자를 우선시키는 문제를 가져오게 된다. 이러한 결과는 주택임차인의 대항력 보호는 물론 부동산 경매 공매절차에 있어서 보증금의 우선변제권 및 최우선변제권과 관련해서도 임차인에게 불측의 손해를 안겨줌으로써 임차인보호에 여러 가지 문제점을 드러내고 있다. 이와 같은 문제점들을 해소하고 주택임대차보호법의 본래 입법취지대로 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위해서는 주택임대차 대항력과 관련된 제도가 다음과 같이 개선되어야 한다. 첫째, 주택임대차의 대항요건 및 소액보증금의 최우선변제 요건에 확정일자를 추가하여 대항요건의 구비시기를 명확히 하여야 한다. 둘째, 주택임대차의 대항력 발생시기를 '대항요건을 갖춘 다음 날'에서 '대항요건을 갖춘 때'로 앞당겨 임차인이 불측의 손해를 입지 않도록 하여야 한다. 셋째, 주택임대차 보증금의 최우선변제 요건에 확정일자를 추가하고, 우선변제권 및 최우선변제권의 효력발생시기를 '대항요건을 갖춘 다음 날'에서 '대항요건을 갖춘 때'로 조정하여 대항요건과의 일관성을 유지하고 경매 공매절차에서 임차인의 보증금 회수를 보호하여야 한다.

• 부동산연구
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• 제28권1호
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• pp.65-77
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• 2018

이 연구는 금융시장 빅데이터인 개인신용정보와 주택시장 빅데이터인 주택실거래데이터를 연계하여 LTV 뿐만 아니라 CoLTV 지표를 추정하여 임대차주의 상환위험을 분석하였다. 분석결과, LTV로만 상환위험을 파악하는 경우, 전세임대차주보다 월세임대차주의 상환위험이 더 컸으나, CoLTV를 이용하면 전세임대차주의 상환위험이 더 크게 나타났다. 이를 통해서 주택담보대출이 있는 전세의 임대차주의 상환위험이 높아, 임차인의 보증금에 손실이 발생할 가능성이 있으며 이를 위해 CoLTV지표를 통한 위험관리, 전세금반환보증과 같은 보증제도를 활성화할 필요가 있음을 밝혔다. 또한 임대계약의 특성과 차주의 개인 특성에 따라 임대차주의 상환위험에 미치는 영향이 다르게 나타남에 따라 임대차주의 개별적 특성을 충분히 고려해야 위험을 관리해야 함을 밝혔다. 이 연구는 개념적으로 논의되던 CoLTV를 금융빅데이터인 개인신용정보와 주택빅데이터인 주택실거래 정보를 결합하여 산출하였으며, 이를 통하여 임대차주들의 계약 및 개인적 특성별로 상환위험을 분석하고 시사점을 제시했다는 점에서 의의가 있다.

• 주택과사람들
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• 통권5호
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• pp.23-33
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• 1990

• 주택과사람들
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• 통권105호
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• pp.18-21
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• 1999

• 주택과사람들
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• 49호통권66호
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• pp.217-218
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• 1995

• 한국컴퓨터정보학회:학술대회논문집
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• 한국컴퓨터정보학회 2015년도 제52차 하계학술대회논문집 23권2호
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• pp.115-118
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• 2015

현재 우리나라는 인구의 도시집중과 주거용 건물의 부족으로 인하여 발생하는 주택부족문제는 현대산업사회에서 피할 수 없는 현상이 되고 있고, 1970년대 들어 대도시로의 인구집중과 함께 극심한 주택난을 겪게 되었다. 전국의 주택보급률은 국토교통부가 발간한 '2014년 국토교통통계연보'에 따르면103%(서울 97.5%, 경기 98.7%)에 이르러 주택의 공급측면에서 큰 문제가 없어 보이지만, 2014년 전국 자가 주택 거주율은 53.6%로 절반 정도의 가구가 타인 소유의 주택에서 임차인으로 거주하고 있다. 이와 관련하여 가장 큰 법률문제 중의 하나는 임차주택에서 임차인이 그 가족들과 모두 함께 안정된 생활을 하는 것이라고 볼 수 있는데 만약 임차인이 사망한 경우에 그동안 임차인과 함께 생활 해온 가족들이 종전과 마찬가지로 당해주택에서 주거를 계속할 수 있는가 하는 문제이다. 이에 대해 주택임대차보호법은 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있는 자에게 임차인의 권리 및 의무를 승계하도록 인정하고 있다. 그러나 사망임차인과 동거해온 상속인이 아닌 사실상 혼인관계에 있는 자에 대해 상속인이 아니라는 이유로 선순위상속인이 당해주택의 명도를 청구할 수 있다면 이것은 사망임차인과 동거해온 가족으로서 심각한 사회적인 문제가 된다. 따라서 본 논문에서는 주택임대차보호법상 임차권승계와 관련하여 제기되고 있는 문제점을 검토하고 그에 대한 개선방안을 제시하고자 한다.

• 주택과사람들
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• 51호통권68호
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• pp.70-108
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• 1996

• 한국콘텐츠학회논문지
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• 제12권8호
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• pp.198-206
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• 2012

주택임대차보호법 제4차 개정에서 신설한 임차권등기명령제도는 임대차기간이 만료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 임차주택에 임차권등기를 마치면 종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 상실하지 않는 것으로 정하고 있다. 따라서 임차인은 안심하고 자유롭게 주거를 이전할 수 있어 사회 경제적 약자인 임차인의 권익보호에 중점을 두고 있다. 그러나 현실에서는 고액의 임차보증금을 반환받지 못하여 자유롭게 주거를 이전할 수 없는 임차인들이 대부분이고, 어쩔 수 없이 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 마쳐서 이주를 하였다 하더라도 빠른 시일내에 임차보증금을 반환받지 못하는 등 여러 가지 문제점이 있는 바 이에 대한 개선방안을 본 연구에서 제시하고자 한다.

• 한국콘텐츠학회논문지
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• 제15권7호
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• pp.193-202
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• 2015

우리나라 주택임대차보호법은 민법의 특별법으로 국민의 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 1981년 3월 5일 법률 제3379호로 제정된 이후 지금까지 15차례의 개정을 통하여 유래를 찾아볼 수 없을 정도로 무주택영세민의 권익보호에 앞장서 왔다. 그러나 급히 서둘러 만든 입법이어서 법조문 제3조 제1항 "주택임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록까지 마치면 그 다음날부터 그 주택의 소유자가 제3자로 변경되더라도 그 제3자에 대하여 임차권을 가지고서 대항할 수 있다"는 대항력 부분에 있어서 시행 당초부터 무주택영세민의 보호취지에 역행한다는 문제점이 노출되었던 것이 사실이다. 또한 이 조항이 오히려 사회적 약자들의 주거문제를 더욱 심각하게 만들었고, 국가는 이에 대한 대책이나 보호방법을 현실에 맞추어 개정하지 못한 이유로 지금까지 다양한 문제들이 제기되어 주택임대차와 관련된 분쟁들이 많이 발생되고 있다. 따라서 본 논문에서는 임차인의 주거안정을 위하여 주택임대차보호법의 대항력에 대한 문제점을 도출하고, 외국입법례를 통하여 주택임차인들에게 현실적으로 주거안정에 기여할 수 있는 개선방안을 제시하고자 한다.

• 가정의 벗
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• 제35권8호통권408호
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• pp.24-25
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• 2002