• 대한교통학회지
• /
• 제26권6호
• /
• pp.29-38
• /
• 2008

서울의 오피스 시장은 빠르게 성장하고 있으며, 앞으로도 그 성장세는 계속될 것으로 전망되고 있다. 그에 따라 오피스 시장에 관한 연구들이 많이 이루어지고 있다. 교통여건은 오피스 임대료를 결정하는 가장 중요한 요소중 하나지만, 교통여건이 오피스 임대료에 미친 영향을 실증적으로 규명한 연구는 매우 드문 실정이다. 이 연구는 교통여건이 오피스 임대료에 미친 영향을 규명하기 위해 도심 80개, 강남 96개, 여의도 74개의 오피스 빌딩을 대상으로 임대료 회귀모형을 구축하였다. 실증분석결과 교통여건은 오피스 임대료를 결정하는 중요 요인이며, 교통량이 많아져 교통혼잡이 발생할 경우 오피스 빌딩 임대료는 하락한다는 사실을 규명할 수 있었다. 또한 이 연구를 통해 서울의 3대 오피스 중심 지역(도심, 강남, 여의도)별로 교통여건이 오피스 임대료에 미치는 영향이 다르다는 점도 규명할 수 있었다.

• 지역연구
• /
• 제34권1호
• /
• pp.3-17
• /
• 2018

본 논문은 임대료시장의 주기변화에 따른 헤도닉 모형의 임대료 결정요인의 영향력 변화를 분석하였다. 임대료지수를 구축하여 분석한 결과 금융위기가 전환점이 되어 서울시 임대료 시장이 하락기와 상승기로 구분됨을 밝혔으며 주기에 따른 헤도닉 모형의 특성변수의 회귀모수 변화를 고찰하였다. 분석은 강남오피스와 도심오피스로 구분하여 실시하였으며 권역에 상관없이 일관된 변화를 보인 개별회귀모수로서는 토지가격, 지하철역에서의 거리, 건물규모, 건물연한 및 전환이율로 밝혀졌다. 상승기에는 건물의 규모가 클수록 임대료가 높아지는 경향이 있으며 건물이 오래될수록 임대료 하락요인으로의 영향이 커지는 경향이 있는 것으로 나타났다. 전환이율 역시 임대료에서 차지하는 비중이 상승기에 높아짐을 보여준다. 토지가격의 영향은 줄어들고 교통편의성의 장점은 약해지고 있어 상승기에는 지리적 이점의 영향력이 감소하고 건물 특성의 영향력이 상대적으로 커지는 실증적 증거를 제시하였다.

• 토지주택연구
• /
• 제14권4호
• /
• pp.47-62
• /
• 2023

본 연구는 오피스의 소비재 및 투자재 특성을 고려하여 거시경제변수와 미시특성변수를 포함한 모형을 구성하고, 유효 임대료 자료를 기반으로 국내 주요 업무지구인 도심권과 강남권 중소형 오피스 빌딩 임대료 결정요인을 비교 분석하여 투자적 시사점을 제시하고자 하였다. 분석방법은 시계열자료와 횡단면자료를 함께 포함하여 분석이 가능하며, 추정량 편의 가능성이 낮은 것으로 알려진 동적패널모형을 사용하였다. 두 모형의 분석결과를 요약하면 다음과 같다. 도심권·강남권 중소형 오피스 빌딩 임대료 영향 요인 분석결과 변수와 계수값 부호 측면에서 도심권 분석 결과와 동일하게 나타났다. 따라서 도심권과 강남권 중소형 오피스 빌딩의 임대료는 건물 및 입지특성과 함께 거시경제환경의 변화에 의해 영향을 받는 것으로 나타나 공간 소비재와 투자재의 특성을 모두 가지는 시장으로 해석된다. 위의 분석결과를 바탕으로 투자적 측면의 시사점은 다음과 같이 제시된다. 첫째, 도심권에 위치한 입지는 양호하지만 노후화된 중소형 오피스 빌딩의 재건축은 현실적으로 한계가 있다. 따라서 이러한 중소형 오피스 빌딩의 가치는 지속적으로 낮아질 가능성이 높아질 수 있어 투자시 이에 대한 고려가 필요하다. 둘째, 도심권의 경우 주차여건이 가격에 큰 영향을 줄 수 있으므로 도심권 중소형 오피스 빌딩 투자시 대상 빌딩의 주차환경과 개선 가능성에 대한 고려가 중요하다고 할 수 있다. 마지막으로 강남권 중소형 오피스 시장은 거시경제환경의 변화에 보다 민감한 시장으로 향후 이자율과 경제성장 등에 영향을 미칠 수 있는 통화정책 등의 변화를 주요한 투자기준으로 고려해야 할 필요성이 높다고 할 수 있다.

• 토지주택연구
• /
• 제12권3호
• /
• pp.11-26
• /
• 2021

오늘날 오피스 임차수요 급증에 따른 임대료 가격의 분포와 서울시 도시공간구조 변화 행태와 연관성을 띄는지에 대해 연구 필요성이 제기되고 있다. 따라서 본 연구의 목적은 오피스 가격경사계수를 토대로 영향력을 추정하고, 도시공간구조의 동태적 변화를 계량적으로 설명할 수 있는 시계열 모형을 제시하는 것이다. 이를 규명하기 위해 금융위기 이후 2010년부터 2019년말 까지 서울시를 대상으로 지난 10년간 분기별 오피스 임대료 시세를 이용하고, 실증분석 방법론으로 수정반복매매모형을 채택하였다. 본 연구의 주된 결과를 간단히 요약·정리하면 다음과 같다. 첫째, 권역별 오피스 가격경사계수 추정결과, 공통적으로 도심권은 영향력 변동이 거의 없이 일정 수준을 유지한 반면, 강남과 여의도권의 영향력은 지속적으로 증가하였다. 이 사실은 전통적인 도심이 쇠퇴 또는 정체기 진입을, 강남과 여의도권은 꾸준한 성장세속에 부상하며 기능 분화가 이루어져, 종전 1도심 위주의 단핵에서 3대 핵심 고용 중심지의 다핵구조로 빠르게 전환되었음을 시사한다. 요컨대 이러한 현상은 궁극적으로 기업들이 공간적으로 분산 집중화가 점차 가속화됨을 의미하며, 임차인 간 네트워크 요소를 중시 여기는 경향과도 밀접한 것으로 추측된다. 둘째, 규모별로 소형과 중형은 영향력 증감이 미미한 편이나, 대형은 영향력 증가가 뚜렷하게 관찰되어 대조적인 양상이 전개되었다. 특히 중소형은 도심권과 강남, 여의도권의 가격경사계수 영향력이 반비례가 성립되어 서로 경쟁관계인 것으로 드러났다. 즉 경제적 속성인 오피스 임대료 지표로 살펴본 도시공간구조는 권역 외 규모별로도 각기 다른 특색을 지닌 이질적인 하위시장이 여실히 존재함을 알 수 있다. 아마도 규모별 도시공간구조 변화 차이는 권역 간 투자매력도나 산업 경쟁구도, 임차인의 신용도 및 선호 특성에 상당 부분 기인한 것으로 해석된다. 결론적으로 「2030 서울도시기본계획」 상의 개편된 3대 핵심권역의 서울시 중심지 체계 및 위상과 정확히 일치할 뿐더러, 다수 선행연구들이 경험적으로 주장한 가설을 뒷받침한다고 말할 수 있다. 이로써 주택 외 오피스로 조사대상을 넓히고 임대시세로 다양한 인자의 모의적용을 시도한 수정반복매매모형은 도시공간구조의 시계열적인 변화를 파악하는데 효율적이고, 대안적 접근이 될 수 있는 가능성을 충분히 확인하였다. 나아가 본 연구결과는 시장참여자들이 급변하는 대내외 환경속에서 미래 서울시 도시공간구조를 탐색·예측하고 고용 중심지를 식별함으로써, 향후 바람직한 도시성장전략을 유도하는 계획구상 및 정책수립에 도움이 될 것이다.

• 지적과 국토정보
• /
• 제47권2호
• /
• pp.159-174
• /
• 2017

오피스의 수급 불균형은 도시 성장을 약화시킨다. 오피스의 초과공급이 공실률을 높이고 임대료가 하락하는 등 시장의 불안정성을 키울 수 있기 때문이다. 또한 오피스의 초과수요가 기업의 임차비용을 상승시켜 도시의 산업 성장을 제한할 수 있다. 최근 대규모의 신규 공급이 서울 오피스시장의 변동성을 높였다. 그럼에도 불구하고 오피스 공급에 대한 연구는 미미한 실정이다. 따라서 본 연구는 서울 오피스 신규 공급의 영향요인을 확인하고 수급 불균형의 주요 원인인 시차를 고려하여 결정요인들의 동태적 구조적인 움직임을 분석하였다. 이를 위해 시계열모형인 벡터오차수정모형(VECM)을 활용하여 2003년부터 2015년까지 서울 오피스시장의 분기별 자료를 분석하였다. 분석결과, 서울 오피스 신규 공급에 영향을 주는 요인은 1분기 전 오피스 신규 공급량(-), 1분기 전 오피스 고용자 수(+), 2분기 전 이자율(+), 1분기 전 cap rate(-), 2분기 전 cap rate(-)으로 확인되었다. 이를 바탕으로 영향요인들 간의 시간에 따른 상호의존성과 변동에 따른 상대적 기여도를 분석한 결과, 이자율과 cap rate은 신규 공급량에 단기적인 영향을 미친 반면 고용과 공실률은 장기적이고 지속적인 영향을 미쳤다. 따라서 예측 가능한 오피스 시장 전망을 위해서는 이러한 오피스 신규 공급 영향요인에 대한 공신력 있는 자료 구축이 필요하고 지속적인 모니터링이 필요하다. 오피스는 기업과 산업의 성장을 이끄는 핵심적인 도시인프라이기 때문이다.

• 한국콘텐츠학회논문지
• /
• 제15권7호
• /
• pp.531-543
• /
• 2015

현재까지 서울 오피스 시장의 경우 관례적으로 고정된 보증금/월세 비율로 인해 보증금에 대한 이론적인 분석의 여지가 없었다. 하지만 본 연구는 글로벌 스탠다드인 점유비용의 개념을 도입하여 오피스 임대시장의 월세 미납 리스크에 대한 분석을 시도한다. 또한 정보비대칭 상황에서 보증금의 수준이 임차인의 역선택 문제를 해소하는 수단으로 사용될 수 있다는 Benjamin, Lusht, and Shilling(1998)의 견해에 따라 본 연구는 정보비대칭 상황인 서울 오피스 시장을 대상으로 보증금과 월세의 수준이 어떻게 정보비대칭 문제를 해결하는지 검증하고자 한다. 실증분석 결과 오피스 임대인들은 월세 미납 리스크를 헤지하기 위해 약 9%의 리스크 프리미엄을 점유비용에 부과하는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 오피스 임대시장에서 보증금 및 월 임대료의 운용수익률을 산정할 때, 임차인이 가지는 월세 미납 리스크의 반영 수준을 추정할 수 있게 한다.

• 한국건설관리학회:학술대회논문집
• /
• 한국건설관리학회 2008년도 정기학술발표대회 논문집
• /
• pp.877-882
• /
• 2008

오피스 지하주차장의 기둥간격은 기준층의 업무환경과 효율적인 주차구획을 고려하여 계획된다. 그러나 비정형의 지하주차장에 정형의 기둥간격에 의한 주차계획을 하다보면 주차장내 많은 부분에 유휴공간이 형성된다. 대부분 주차장의 양 모서리 부분은 주차장 환기시설로서 팬룸이 배치되고, 모서리 일부분은 주차램프가 위치하게 되며 잔여 공간 및 유휴공간에는 창고를 배치할 수 있다. 이때 지하주차장 창고는 필요로 하는 오피스 임차인들에게 외부의 전문창고 임대업체보다 낮은 가격으로 임대하게 된다. 이러한 경우 창고를 만들기 위한 초기 공사비와 유지비용 등이 소요된다. 본 연구에서는 이러한 총 LCC와 초기 투자로 벌어들일 수 있는 임대수익 간의 경제성 분석을 통해 사업 초기 지하주차장 유휴공간에 창고를 설치하는 것에 대한 경제성을 분석하였다. 분석결과, 현재 사용되고 있는 창고임대료를 기준으로 매년 임대수익을 산정하였을 경우, 2년째부터 수익이 보장되어 경제성이 있는 것으로 판단되었다.