공동주택 재건축사업은 조합의 비전문성에 의한 사업지연, 사업주체들간의 분쟁, 그리고 비용상승과 같은 많은 문제점을 가지고 있으며, 사업시행절차가 복잡하고 사업기간이 길며, 많은 사업주체들이 참여하기 때문에 항상 불확실성에 직면하고 있다. 따라서 성공적으로 재건축사업을 추진하기 위해선 재건축사업의 추진과정에서 발생하는 불확실한 요인들을 제거 할 수 있는 리스크 관리 프로세스의 구축이 필요하다. 본 연구는 공동주택 재건축 사업에서 인지되는 리스크 요인을 체계적이고 효율적으로 관리할 수 있는 리스크 분석방법을 제안하고자 한다. 본 연구에서 제안한 리스크 분석방법은 객관적이고 체계적인 기초자료가 부재한 상태에서 담당자들의 경험에 의존하여 이루어졌던 공동주택 재건축사업에서의 리스크 관리를 객관적으로 수행할 수 있는 기초자료로서의 활용성이 기대된다.
공동주택 재건축사업은 주거환경개선 및 신규 주택공급이라는 도시 계획적 순기능을 가지고 있지만, 원주민의 재정착 실패 및 소득 재분배 실패, 부동산투기, 주택가격의 급상승, 사업주체간의 갈등, 제도 미비 등 복합적인 요인에 의하여 사업 의도가 왜곡되고 재건축사업의 추진이 원활히 진행되지 못하고 있는 실정이다. 재건축사업 주체간의 갈등은 사소한 갈등이 확산되어 분쟁과 소송으로 이어지며, 그 결과 재건축사업이 원활히 추진되지 못하게 되어 사업기간과 비용을 증가시키거나 중단되는 경우가 발생하게 된다. 본 논문은 재건축사업의 역기능 중 사업주체간의 갈등을 예방하고 해결하기 위한 노력으로 재건축사업 추진과정을 중심으로 갈등지수를 산정하고 갈등지수를 이용하여 재건축사업의 기간과 비용을 예측하고자 한다. 갈등지수는 재건축사업의 주체간의 갈등요인을 중심으로 신정하며, 갈등지수를 포함한 여러 가지 독립변수를 이용하여 재건축사업의 기간과 비용을 예측한다. 또한 갈등지수의 산정과 사업기간 및 비용 예측을 통하여 사업주체간의 분쟁과 경제적 손실을 최소화 하고 성공적인 재건축사업의 추진에 기여할 수 있다.
70년대 이후 급속히 건설된 공동주택은 시간이 경과함에 따라 구조체와 시설이 노후화 되면서 유지관리 비용이 상승하였고 또한 경제성장에 따른 생활수준의 향상으로 인해 주거공간으로의 기능을 상실하게 되었다. 이러한 이유로 인해 공동주택 재건축 수요가 창출되었고 90년대를 기점으로 활성화되었다. 그러나, 사업시행주체인 조합임원의 대부분이 비전문인이기 때문에 사업시행에 않은 문제점들이 발생하게 되었다. 본 연구에서는 이러한 문제점들을 해결하기 위한 방안으로 재건축조합의 전반적인 업무를 대행하고, 공정하고 투명한 절차에. 의해 사업을 추진할 수 있도록 공동주택 재건축사업에 대한 CM의 적용방안을 모색하고자 하며, 특히 재건축사업 추진단계별 CM업무를 제시하고자 한다. 또한 향후 재건축사업의 CM적용시 현실적으로 활용 가능한 업무를 중심으로 제안하여 조합과 CM회사에서 이를 활용할 수 있도록 하였다.
공동주택 재건축사업은 복잡한 추진과정을 거치기 때문에 전문성이 부족한 사업주체간에 이해관계 상충으로 많은 갈등이 발생하고 있는 실정이다. 이러한 갈등이 발생하였을 경우, 신속하게 해결하지 못하면 그 피해는 각 사업주체에게 전가되어 재건축사업의 진행이 원활하게 이루어지지 않는다. 또한 비용이 증가하거나 사업의 지연이 일어나며 나아가 재건축사업 자체를 불투명하게 만들 수 있다. 그러나 현재 추진 중인 공동주택 재건축사업에서 갈등에 관한 관리가 체계적으로 이루어지지 않아 사업주체들에게 피해가 직 간접적으로 전가되고 있는 실정이다. 그러므로 갈등을 예방하고 지속 가능한 갈등 해결을 위해서는 효과적인 갈등영향분석이 선행되어야 하며 체계적으로 갈등을 관리할 수 있는 절차 및 시스템 개발이 이루어져야 한다. 따라서 본 연구는 성공적인 재건축사업 추진을 위해 사업추진단계별로 발생하는 갈등을 사업주체자 중심으로 주요 쟁점사항을 파악하고, 이해관계자 간의 갈등영향분석을 실시하여 갈등관리 시스템 구축을 위한 프로세스를 제시한다.
서울시내 공동주택 가운데 사용연수가 15년을 초과하여 리모델링이 가능한 공동주택은 약 54.8만 세대로 서울시 공동주택의 42%에 달하고 있으며, 2015년까지 리모델링이 가능한 공동주택은 약 80만 세대에 달할 것으로 예상된다. 공동주택의 노후화를 개선하고 거주환경을 향상시키기 위한 유지보수 사업은 재건축 사업과 리모델링 사업으로 분류할 수 있다. 현재 정부의 재건축 규제로 인해 증축 리모델링이 공동주택의 유지 보수 사업의 대안으로써 주목받고 있으나 증축 리모델링을 추진하는 공동주택의 75%가 사업 초기단계에 머물러 있으며, 증축 리모델링 사업은 활성화되지 못하고 있는 실정이다. 따라서 본 연구에서는 증축 리모델링 전문가들을 대상으로 한 델파이 분석을 통해 증축 리모델링의 활성화를 저해하는 주요 요인과 영향도를 분석하고, 각각의 저해 요인을 해결하기 위한 방안을 제시하고자 한다.
정부의 강력한 정책의지에 따라 무분별하게 추진되던 재건축 사업이 상당기간 침체될 것으로 예상되며 이에 대한 대안으로 공동주택 성능향상과 자산가치 보호, 거주환경 개선을 위한 리모델링의 활성화가 예상되고 있다. 그럼에도 불구하고 대다수의 주민들은 재건축에 대한 선호도가 강하며 리모델링은 최후의 수단으로만 치부하고 있다. 이러한 현실은 리모델링에 비해 재건축이 시공성 및 사업성 측면에서 유리하다는 인식이 강하게 자리잡고 있기 때문이며 재건축 추진에 대한 평가방식인 안전진단이 개발의 활성화 및 최적의 방식을 제공하기보다 획일적인 규제 위주로 이루어져 있어 이를 불신하는 현실에서 기인한다고 볼 수 있다. 따라서 공동주택 개발사업을 추진하는데 있어 가장 적합한 방식을 선택할 수 있는 합리적인 평가안을 재 정립할 필요가 있다. 이에 본 고에서는 AHP 기법을 이용하여 평가 요소간의 중요성 및 가중치를 산출하고 이를 바탕으로 개발 사례에 적용 분석하여 향후 공동주택 개발을 위한 평가 방안에 활용하고자 한다.
금년 3월부터 사용검사 후 10년 이상 경과된 아파트 등 공동주택은 단지 또는 동별 입주자 전원의 동의를 얻으면 리모델링이 허용될 전망이다. 규제개혁위원회는 최근 건설교통부가 제출한 공동주택관리령 개정안 및 공동주택관리규칙 개정안을 심의, 무분별한 공동주택의 재건축 사업으로 인한 사회적 자원 낭비 요인을 억제하고 리모델링을 활설화하기 위해 이같이 권고키로 의결하였다.
오는 7월부터 ''도시 및 주거환경 정비법''이 시행되면 공동주택 시장은 크게 변할 것으로예상된다. 이 법은 그 동안 개발지상주의가 팽배해 있던 공동주택 시장을 성장관리 체제로 전환해 관리하겠다는 의도에서 출발했다. 이 법이 시행되면 향후 재건축사업은 도시계획 차원에서 관리가 가능해지고, 그 동안 수많은 사업추진 과정에서 나타난 비리와 잡음이 차단되는 등 운영관리 측면에서 긍정적인 변화를 기대할 수 있게 된다. 하지만 이러한 내부적인 변화에도 불구하고 도시 및 주거환경 정비법의 도입은 공동주택 시장에 여러 가지 문제점을 노출할 우려가 높다.
1970년대 산업화의 과정에서 인구의 도시 집중으로 인한 주택수요의 급격한 증가로 우리나라의 주택정책은 공급위주의 편향된 방향으로 진행되었다. 급속한 공동주택의 보급은 품질의 조악화에 따른 조기 노후화의 문제를 유발하였으며, 재건축과 리모델링이 이를 해결할 수 있는 방안들로 대두되었다. 따라서 본 연구에서는 소유자들이 스스로 주체가 되어 자신들의 공동주택에 대한 합리적인 의사결정을 도모할 수 있도록 재건축과 리모델링을 판단하는 평가방법을 제시하고자 한다. 우선 평가 항목 선정 과정을 통해 기능성과 경제성을 평가항목으로 설정하고, 재건축과 리모델링 의사결정을 위한 방법을 설정하기 위하여 계층화분석법을 이용하였으며, 기능성과 경제성 평가항목의 평가치를 통일하기 위하여 다기준의사결정법의 벡터규준화와 선형변환 과정을 이용하였다. 이러한 평가방법을 통해서 노후 공동주택의 소유자 조합이 합리적으로 대안을 선택할 수 있을 것으로 판단된다.
최근 공통주택 재건축과 리모델링 사업은 경제성만을 고려하여 사업이 추진되고 있다. 그러나 경제성 이외에도 환경성은 사업계획 및 수행에 있어서 중요한 고려요소이다. 따라서 재건축과 리모델링 사업의 환경성과 경제성을 함께 평가되어야 하며, 정량적인 평가방법에 의해 의사결정의 도구로써 활용할 수 있는 방법이 필요하다. 이에 본 연구는 공동주택 재건축과 리모델링 사업의 환경성 및 경제성을 통합 및 평가할 수 있는 모델을 제시하고자 한다.
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[게시일 2004년 10월 1일]
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