Land and Housing Review (토지주택연구)

Land and Housing Research Institute (한국토지주택공사 토지주택연구원)
권호 표지
DOI QR코드

DOI QR Code

The Development and Application of Office Price Index for Benchmark in Seoul using Repeat Sales Model

반복매매모형을 활용한 서울시 오피스 벤치마크 가격지수 개발 및 시험적 적용 연구

  • Received : 2020.06.09
  • Accepted : 2020.07.21
  • Published : 2020.07.30
Download PDF
⟨ Previous Next ⟩

Abstract

As the fastest growing office transaction volume in Korea, there's been a need for development of indicators to accurately diagnose the office capital market. The purpose of this paper is experimentally calculate to the office price index for effective benchmark indices in Seoul. The quantitative methodology used a Case-Shiller Repeat Sales Model (1991), based on actual multiple office transaction dataset with over minimum 1,653 ㎡ from Q3 1999 to 4Q 2019 in the case of 1,536 buildings within Seoul Metropolitan. In addition, the collected historical data and spatial statistical analysis tools were treated with the SAS 9.4 and ArcGIS 10.7 programs. The main empirical results of research are briefly summarized as follows; First, Seoul office price index was estimated to be 344.3 point (2001.1Q=100.0P) at the end of 2019, and has more than tripled over the past two decades. it means that the sales price of office per 3.3 ㎡ has consistently risen more than 12% every year since 2000, which is far above the indices for apartment housing index, announced by the MOLIT (2009). Second, between quarterly and annual office price index for the two-step estimation of the MIT Real Estate Research Center (MIT/CRE), T, L, AL variables have statistically significant coefficient (Beta) all of the mode l (p<0.01). Third, it was possible to produce a more stable office price index against the basic index by using the Moore-Penrose's pseoudo inverse technique at low transaction frequency. Fourth, as an lagging indicators, the office price index is closely related to key macroeconomic indicators, such as GDP(+), KOSPI(+), interest rates (5-year KTB, -). This facts indicate that long-term office investment tends to outperform other financial assets owing to high return and low risk pattern. In conclusion, these findings are practically meaningful to presenting an new office price index that increases accuracy and then attempting to preliminary applications for the case of Seoul. Moreover, it can provide sincerely useful benchmark about investing an office and predicting changes of the sales price among market participants (e.g. policy maker, investor, landlord, tenant, user) in the future.

Keywords

References

  1. 국토교통부, "공모형 부동산간접투자 활성화 방안", 보도자료 (2019.09.11.).
  2. 김재익.김달호.서안나.조애정(2015), "반복매매모형에 기반한 아파트실거래가격지수의 산정방식비교: 표본산정방식과 하위지수 병합방식을 중심으로", 주택연구, 23(4): 47-71.
  3. 류강민.이상영(2010), "S&P/Case-Shiller 반복매매모형을 이용한 주택가격지수 산정에 관한 연구", 주택연구, 18(2): 183-204.
  4. 류강민.박수훈.이창무(2011), "부동산 파생상품 개발을 위한 오피스 가격지수 산정", 선물연구, 19(4): 363-387.
  5. 류강민.이창무(2011), "반복매매지수의 지수변화 보정에 관한 연구", 주택연구, 19(2): 5-22.
  6. 류강민.최성호.이상영(2012), "서울시 단독다가구 연립다세대의 중위수 지수 산정에 관한 연구", 부동산학연구, 18(2): 57-72.
  7. 박연우.방두완(2011), "평가기반 아파트가격지수에서의 비대칭 평활화 현상에 관한 연구", 주택연구, 19(2): 23-46.
  8. 박헌수(2007), "거래빈도가 낮은 시장에서의 실거래 부동산 가격지수 작성에 관한 연구 -강남구를 대상으로", 부동산학연구, 13(3): 187-200.
  9. 박헌수.유은영(2014), "상태공간모형을 활용한 부동산실거래 가격지수 추정에 관한 연구: 거래빈도가 낮은 지역을 중심으로", 부동산학연구, 20(1): 5-17.
  10. 서후석(2009), "유니버스 방식의 부동산가격지수 개발에 관한 연구: 서울특별시의 공동주택을 중심으로", 주택연구, 17(2): 29-55.
  11. 송기욱.남진(2016), "서울시 프라임 오피스 빌딩의 점유비용 결정요인에 관한 실증분석", 부동산학보, 66: 158-172.
  12. 이상경(2005), "서울시 오피스 매매가격지수 개발에 관한 연구", 서울도시연구, 6(4): 121-134.
  13. 이상경(2007), "시변모수법에 의한 오피스 매매가격지수 구축에 관한 연구", 국토계획, 42(5): 233-245.
  14. 이영유.이상경(2013), "표본선택편의를 고려한 오피스 매매가격 결정요인 분석 및 매매가격지수 산정", 부동산학연구, 19(1): 83-96.
  15. 이영호.민성훈.고성수(2014), 오피스 빌딩의 벤치마크지수 작성에 관한 연구, 한국부동산연구원.
  16. 이용만(2007a), "특성가격함수를 이용한 주택가격지수 개발에 관한 연구", 부동산학연구, 13(1): 103-125.
  17. 이용만(2007b), "주택가격지수의 목적과 방법을 둘러싼 쟁점: 실거래가격에 기초한 지수를 중심으로", 부동산학연구, 13(3): 147-167.
  18. 이용만.이상한(2008), "국민은행 주택가격지수의 평활화 현상에 관한 연구", 주택연구 16(4): 27-47.
  19. 이창무.김용경.배익민(2007), "반복매매모형을 이용한 아파트 실거래가격지수 운영특성 분석", 부동산학연구, 13(2): 21-40.
  20. 이창무.류강민.김지연(2013), "Quantile Regression을 이용한 반복매매지수 산정에 관한 연구", 부동산학연구, 19(4): 27-40.
  21. 최성호.류강민.이건우.이창무(2010), "반복매매모형을 활용한 오피스 매매가격지수에 관한 연구", 국토계획, 45(7): 119-131.
  22. 하나금융경영연구소(2012), "HNS 오피스 지수 동향: 매매가격지수 & 종합동향지수(2012.2Q)", 보도자료(2012.08.21.).
  23. 한국부동산금융투자포럼(2020), 상업용 부동산 투자지수 개발 및 활용에 관한 연구, 국토교통부.
  24. 허세림.곽승준(1997), "한국주택시장에서의 주택가격지수 산출방법에 관한 연구", 주택연구, 5(1): 1-18
  25. 황규완.손재영(2017), "MIT/CRE 2단계 추정법을 활용한 서울 오피스 가격지수 산출에 관한 연구", 주택연구, 25(1): 151-175.
  26. Avison Young Korea(2020), "Seoul Office Market Report (2019.4Q)".
  27. Bailey, M. J, R. F. Muth, H. O. Nourse (1963), "A regression method for real estimate price index construction", Journal of the American Statistical Association, 58: 933-942. https://doi.org/10.1080/01621459.1963.10480679
  28. Baroni, M., F. Barthelemy, M. Mokrane (2007), "A PCA repeat sale index for apartment prices in Paris", Journal of Real Estate Research, 29: 137-158. https://doi.org/10.1080/10835547.2007.12091193
  29. Case, K. E. and R. J. Shiller(1987), "Price of Single family homes since 1970: New indexes of four cities", New England Economic Review, September/October: 46-56.
  30. Clapp, J. M. and C. Giaccotto(1992), "Estimating price indices for residential property: A comparison of repeat sales and assessed value methods", Journal of the American Statistical Association, 87(418): 300-306. https://doi.org/10.1080/01621459.1992.10475209
  31. Francke, M. K.(2010), "Repeat sales index for thin markets: a structural time series approach", Journal of Real Estate Finance and Economics, 41: 24-52. https://doi.org/10.1007/s11146-009-9203-1
  32. Fisher, J., D. Geltner and H. Pollakowski(2007), "A quarterly transactions-based index of institutional real estate investment performance and movements in supply and demand", The Journal of Real Estate Finance and Economics, 34: 5-33. https://doi.org/10.1007/s11146-007-9001-6
  33. Geltner, D. M.(1996), "The repeated-measures regressionbased index: A better way to construct appraisal-based indexes of commercial property value", Real Estate Finance, 12(4): 29-35.
  34. Geltner, D. M. and H. Pollakowski (2007), A Set of Indexes for Trading Commercial Real Estate Based on the Real Capital Analytics Transaction Prices Database, MIT Center for Real Estate LLC. Report.
  35. Geltner, D. M and S. Bokhari(2008), A Technical Note on Index Methodology Enhancement by Two-Stage Regression Estimation, MIT Center for Real Estate LLC. Report.
  36. IGIS AMC(2020), "IGIS-Daishin seoul office price index report (2019.4Q)", 2020.02.26.
  37. Munneke, H. and B. Slade(2001), "A metropolitan transactionbased commercial price index: A time-varying parameter approach", Real Estate Economics, 29(1): 55-84. https://doi.org/10.1111/1080-8620.00003
  38. Schwann, G. M.(1998), "A real estate price index for thin markets", Journal of Real Estate Finance and Economics, 16: 269-287. https://doi.org/10.1023/A:1007719513787
  39. Shiller, R. J.(1991), "Arithmetic repeat sales price estimators", Journal of Housing Economics, 1: 110-126. https://doi.org/10.1016/S1051-1377(05)80028-2
  40. S&P(2008), "S&P/Case-Shiller Home Price Indices: Index Methodology", S&P Report.
  41. Van de Minne, A., Francke, M., Geltner, D., White, R. (2019), "Using revisions as a measure of price index quality in repeat-sales models", The Journal of Real Estate Finance and Economics, 60: 514-553. https://doi.org/10.1007/s11146-018-9692-x
  42. Yeon, Kyupil(2016), "A study on repeat sales house price index based on penalized quantile regression", Procedia Computer Science, 91(6): 260-267. https://doi.org/10.1016/j.procs.2016.07.071
  43. 건축행정시스템 세움터, http://open.eais.go.kr.
  44. 금융감독원 전자공시시스템, http://dart.fss.or.kr.
  45. 대법원 인터넷등기소, www.iros.go.kr.
  46. 한국감정원 부동산통계정보시스템, www.r-one.co.kr.
  47. 한국은행 경제통계시스템, http://ecos.bok.or.kr.