A Study on Qualification for Possessory Lien on and Auction of Unregistered Buildings

미완성건물의 유치권 및 강제경매 대상적격에 관한 연구

When the contractor does not receive payment for his work due to the client's funding default, he can take various legal measures against the client, in addition to refusing to transfer the building under construction to the client. To claim top payment priority and to demand the equal enforcement of the law by applying for compulsory auction or auction by exercising the right of lien, the contractor should know the construction phase or the point in time when he could exercise a lien or apply for a forced auction of the unregistered building. This study was conducted to examine qualification for lien and auction of an unregistered building. First, the general criteria for qualification for lien from qualification for ownership were examined. This means that an unregistered building can be subject to lien from a certain point in time in the construction phase, where the ownership is qualified as an independent real estate with minimal pillars, roofs, and walls. Second, the contents of the narrow and broad auction qualification were analyzed. As the contractor can select the appropriate legal means to reimburse the construction cost for the unregistered building, the results of this study are expected to provide the bases for qualification for lien on and auction of unregistered buildings.

토지의 정착물인 건물을 토지와 별개의 독립한 부동산으로 규정하고 있는 현행 법제에서는 필연적으로 미완성건물 내지 미등기건물에 관하여 소유권의 귀속시기와 귀속주체, 유치권의 대상적격, 강제경매의 대상적격, 등기능력 등을 둘러싼 다양한 문제가 발생하게 된다. 따라서 미완성건물의 공사대금을 변제받으려는 건설업자는 유치권을 행사하거나 강제경매를 신청할 수 있는 건축단계 내지 시점을 정확하게 알아야 한다. 이에 본 연구는 미완성건물이 최소한의 기둥 지붕 주벽을 갖추어 부동산으로서의 독립성을 갖춘 소유권의 객체가 될 수 있는 건축단계 내지 시점부터 유치권의 객체가 될 수 있다는 일반적 기준을 도출하고 유치권 객체가 되기 위한 요건과 될 수 없는 경우에 대해 분석하였다. 또한 강제경매를 신청하기 위한 요건으로서 갖추어야 할 협의의 강제경매 대상적격과 광의의 강제경매 대상적격인 등기능력을 일반건물과 구분건물로 나누어 구분하고 그 내용을 분석하였다. 이를 통해 본 연구가 공사대금을 변제받으려는 건설업자의 법적 수단 선택에 도움이 되고, 미완성건물의 유치권 및 강제경매 대상적격에 관한 연구의 밑거름이 되기를 기대한다.